Kako bismo održali vrijednost nekretnine koje posjedujemo, trebali bismo o njoj adekvatno skrbiti i održavati ju. Zbog toga se kao djelatnost razvilo upravljanje nekretninama koje teži očuvanju i povećanju vrijednosti nekretnine. Nekretnina kojom se adekvatno upravlja osigurava udoban i siguran život njenih stanara, a također su takve nekretnine vrijednije i na tržištu nekretnina.  

Kupci s većom naklonošću gledaju na dobro održavane zgrade iz dva razloga. Prvi je svakako taj što neće očekivati nepredviđene dodatne troškove prilikom same kupnje, a drugi je što mogu očekivati da će se kvalitetno upravljanje nastaviti te na taj način zaštititi uložena sredstva.  

U nastavku je opisano na koji način se u praksi obavlja ova relativno nova djelatnost u Hrvatskoj te na koji način se može osigurati adekvatno upravljanje nekretninama. 

 

Zakonodavni okvir o upravljanju nekretninama 

Upravljanje nekretninama je uređeno Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Zakon kaže da su svi suvlasnici zgrade dužni sudjelovati u upravljanju nekretninom te moraju odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkog upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu. To ukazuje da se suvlasnici nalaze u suvlasničkoj zajednici u kojoj su dužni brinuti se za nekretninu u cijelosti.  

Kako bi se lakše brinuli suglasno određuju osobu koja će o zgradi brinuti u njihovo ime. Svi suvlasnici sklapaju međuvlasničku ugovor kojim se odabire upravitelj zgrade, a koji sadrži veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine, uvjete i način upravljanja nekretninom, podatke o osobi koja će upravljati nekretninom, opseg poslova te osobe, uvjete, način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve, ime predstavnika stanara, uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija, uređaja i zemljišta koje pripadaju zgradi.  

Nakon sklapanja međuvlasničkog ugovora, suvlasnici su dužni sklopiti i ugovor o upravljanju zgradom s odabranim upraviteljem kojim se određuju obveze upravitelja prema suvlasnicima te obveze suvlasnika prema upravitelju. Tim ugovorom uređuju se međusobni odnosi suvlasnika i upravitelja zgrade s naglaskom na sadržaj i opseg poslova redovnog održavanja zajedničkih prostorija i uređaja zgrade prema godišnjem i višegodišnjem programu održavanja, poduzimanje hitnih i nužnih popravaka, naknada za upravitelja zgrade, plan prihoda i rashoda, način osnivanja zajedničke pričuve i mnoga druga pitanja. 

 

Tko sve može obavljati posao upravitelja 

Upravitelj nekretnine može biti fizička ili pravna osoba koja je registrirana za obavljanje poslova upravljanja nekretninom. Zakon obvezuje da svaka zgrada mora imati upravitelja koji je registriran za tu djelatnost.  

Jedan upravitelj može upravljati jednom ili više nekretnina, a njegove su ovlasti utvrđene ugovorom o upravljanju zgradom koji je sklopio sa suvlasnicima nekretnine.  

Za svoj rad upravitelj prima naknadu koja se izračunava na osnovu koeficijenta održavanja po jednom kvadratnom metru korisne površine svih stanova i drugih prostora zgrade te se isplaćuje na mjesečnoj razini temeljem ugovora o upravljanju na transakcijski račun upravitelja zgrade. 

 

Obveze i odgovornosti upravitelja nekretnine 

Upravitelj nekretnine upravlja nekretninom i zajedničkom pričuvom kao zastupnik svih suvlasnika. Zajednička pričuva predstavlja zajedničku imovinu suvlasnika zgrade koja se koristi za troškove održavanja nekretnine.  

Ukoliko su troškovi održavanja nekretnine u tekućoj godini  veći od prihoda iz plaćanja pričuve ili kada suvlasnici ne žele potrošiti sva sredstva iz pričuve zgrade kako bi imali za neke eventualne tekuće troškove, moguće je uzeti zajam. Potom se u perspektivi iz sredstava uplaćenih u pričuvu vrši otplata i eventualne kamate zajma.  

Svi suvlasnici dužni su plaćati doprinose za novčanu pričuvu, a njenu visinu određuje upravitelj zgrade te organizira njenu naplatu. Osim upravljanja zajedničkom pričuvom, upravitelj je ovlašten voditi u ime svih suvlasnika nekretnine sudske postupke jer zastupa zajedničke interese svih stanara.  

Dužan je obavljati redovite poslove u njihovom interesu, a izvanredne poslove poduzimati samo na temelju suglasnosti svih suvlasnika ili odluke suda. Neke od ostalih obveza upravitelja uključuju obavljanje povremenog i godišnjeg pregleda nekretnine, osiguravanje zajedničkih prostorija i uređaja od rizika, uzimanje kredita i zajmova radi osiguranja dodatnih sredstava za pokriće troškova održavanja zgrade, iznajmljivanje i otkazivanje korištenja samostalnih prostorija u zgradi, itd.  

O svojim potezima mora redovito informirati suvlasnike zgrade, odnosno položiti svakom suvlasniku uredan račun o poslovanju u prethodnoj kalendarskoj godini i popratne isprave najkasnije do 30. lipnja svake godine. Također, dužan je izraditi pregled predviđenih poslova za održavanje i unaprjeđenje nekretnine, ali i potencijalnih troškova u narednoj kalendarskoj godini. Dio posla upravitelja su i prikupljanje ponuda za poslove održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine te za veće, odnosno skuplje radove. 

Upravitelj nekretnine mora biti u stalnoj komunikaciji s predstavnikom zgrade. Predstavnik zgrade vodi brigu o zgradi te dojavljuje kvarove, potrebne intervencije, male popravke, promjene vlasnika i za taj rad prima naknadu o čijoj visini odlučuju suvlasnici.  

 

Kako odabrati prikladnog upravitelja nekretnine 

Kako bi poštivali zakon suvlasnici su dužni pronaći upravitelja kojemu bi povjerili upravljanje njihovom zgradom. Pronalazak i izbor nije jednostavan jer je potrebno veliko povjerenje svih suvlasnika da će tako važan posao biti odrađen ispravno i na odgovarajući način.  

Preporučujemo da se prvo raspitate o osobi kojoj biste povjerili upravljanje vašom nekretninom se raspitate o toj osobi. Dobro je znati koliko dosadašnjeg iskustva vaš potencijalni upravitelj ima u vođenju i obavljanju tako važnih poslova te koliko je do sada bio uspješan i odgovoran u njihovom izvršavanju.  

Primjerice, možete se raspitati o njemu kod stanara susjedne zgrade, na internetu, web stranici upravitelja. Također, savjetujemo da obavite telefonski razgovor s više upravitelja prije nego što se odlučite za jednoga ili se obratite lokalnoj agenciji za nekretnine koja će to učiniti umjesto Vas.  

Važnost odabira dobrog upravitelja je  sigurnosti u vlastitom domu, a osobito kada se radi o nekretnini za odmor u kojoj je vaša prisutnost, a samim tim i mogućnost intervencija na samoj zgradi ograničena. Upravitelj je odgovoran za popravak kvarova u zgradi, te za promptno poduzimanje hitnih intervencija. 

 

Posljedice u slučaju da zgrada nema upravitelja 

Sve zgrade koje imaju tri ili više stanova ili drugih prostora moraju imati organizirani način upravljanja nekretninom. U protivnom se krši zakon. Međutim, i dalje postoje zgrade koje bi trebale imati upravitelja, ali ga nemaju.  

Razni su razlozi tome, prije svega neinformiranost ili nebriga te nemogućnost dogovora među suvlasnicima nekretnine.  

U slučajevima kada suvlasnici sami ne odrede upravitelja zgrade, lokalna uprava imenuje prinudnog, odnosno privremenog upravitelja koji će upravljati zgradom do sklapanja ugovora o redovnoj upravi. Tada su suvlasnici dužni pronaći upravitelja kojemu bi željeli povjeriti upravljanje njihove nekretnine.  

 

Prednosti angažiranja agencije za nekretnine  

Ukoliko niste sigurni kako pronaći najprikladnijeg upravitelja zgrade, možete se obratiti lokalnoj agenciji za nekretnine koja će lakše istražiti tržište te vam preporučiti neke od potencijalnih upravitelja.  

Agencije za nekretnine nerijetko posjeduju baze upravitelja nekretnina. Osim toga, nerijetko imaju uvid u zadovoljstvo korisnika s obzirom da sa stanarima svakodnevno surađuju te Vam mogu promptno odgovoriti na pitanja o kvaliteti usluga pojedinih upravitelja, što često nije jednostavan zadatak za laike koji nemaju interesa poznavati takvu vrstu informacija.