Da bi ohranili vrednost nepremičnine, ki jo imamo, jo moramo vzdrževati in za njo skrbeti. Posledično se je upravljanje nepremičnin razvilo kot posel, ki si prizadeva za ohranitev in povečanje vrednosti nepremičnine. Pravilno urejena nepremičnina zagotavlja udobno in varno življenje najemnikov, takšne lastnosti pa so tudi bolj dragocene na nepremičninskem trgu.  

Kupci so bolj nagnjeni k pogledu na dobro vzdrževane stavbe iz dveh razlogov. Prvo je seveda, da po nakupu ne bodo deležni nepredvidenih dodatnih stroškov, drugo pa je, da lahko pričakujejo, da se bo kakovostno upravljanje nadaljevalo in bodo s tem zaščitena vložena sredstva.  

V nadaljevanju je opisano, kako se ta, relativno nov, posel izvaja na Hrvaškem in kako je mogoče zagotoviti upravljanje z nepremičninami. 

 

Zakonodajni okvir za upravljanje z nepremičninami 

Upravljanje z nepremičninami ureja zakon o lastništvu in drugih stvarnih pravicah. V zakonu je zapisano, da morajo vsi solastniki stavbe sodelovati pri upravljanju nepremičnine in morajo določiti osebo za opravljanje nalog skupnega upravnika ter ustanoviti skupno rezervo. To kaže, da so solastniki v solastniški skupnosti, kjer morajo skrbeti za nepremičnino kot celoto.  

Da bi zanjo lažje skrbeli, se dogovorijo o osebi, ki bo v njihovem imenu skrbela za stavbo. Vsi solastniki sklenejo medlastniško pogodbo za izbiro upravnika stavbe, ki vsebuje velikost solastniških delov nepremičnine, pogoje in način upravljanja nepremičnine, podatke o osebi, ki bo upravljala nepremičnino, obseg poslovanja te osebe, pogoje, način zbiranja in razpolaganja s skupnimi rezervnimi sredstvi, ime zastopnika najemnikov, pogoje in način uporabe skupnih prostorov, naprav in zemljišč, ki pripadajo stavbi.  

Po sklenitvi pogodbe o solastništvu so solastniki dolžni z izbranim upravnikom skleniti pogodbo o upravljanju stavbe, v kateri so opredeljene obveznosti upravnika do solastnikov in obveznosti solastnikov do upravnika. Ta sporazum ureja medsebojne odnose med solastniki in upravnikom stavbe s poudarkom na vsebini in obsegu rutinskega vzdrževanja skupnih prostorov in objektov stavbe po letnem in večletnem programu vzdrževanja, izvajanju nujnih in potrebnih popravil, pristojbine za upravnika stavbe, načrt prihodkov in odhodkov, način vzpostavitve skupnih rezerv ter številna druga vprašanja. 

 

Kdo lahko opravlja delo upravnika 

Upravnik nepremičnin je lahko fizična ali pravna oseba, ki je registrirana za opravljanje dejavnosti upravljanja z nepremičninami. Zakon določa, da mora biti v vsaki stavbi registriran upravnik za dejavnost.  

En upravnik lahko upravlja eno ali več nepremičnin, njegova pooblastila pa so določena v pogodbi o upravljanju stavbe, ki jo je sklenil z lastniki nepremičnin.  

Upravnik za svoje delo prejme nadomestilo, ki se izračuna na podlagi koeficienta vzdrževanja na kvadratni meter uporabne površine vseh stanovanj in drugih prostorov stavbe in se mesečno plačuje na podlagi pogodbe o upravljanju na transakcijski račun upravnika stavbe. 

 

Obveznosti in odgovornosti upravnika nepremičnine 

Upravnik nepremičnine upravlja s posestjo in s skupno rezervo kot zastopnik vseh solastnikov. Skupna rezerva predstavlja skupno premoženje solastnikov stavbe, ki se uporablja za stroške vzdrževanja nepremičnine.  

Če so stroški vzdrževanja nepremičnine v tekočem letu večji od prihodkov od plačil v rezervni sklad ali če solastniki ne želijo porabiti vseh sredstev iz njega, da bi sredstva ohranili za potencialne tekoče stroške, je možno najeti posojilo. Nato se z vidika sredstev vplačanih v rezervo, naredi odplačevanje in morebitne obresti posojila.  

Vsi solastniki so dolžni plačati prispevke za denarno rezervo, katere višino določi upravnik stavbe in poskrbi za njeno izterjavo. Poleg upravljanja s skupno rezervo je upravnik pooblaščen, da v imenu vseh solastnikov nepremičnine izvaja pravne postopke, kajti on predstavlja skupne interese vseh najemnikov.  

V njihovem interesu je dolžan opravljati redne naloge, izredne naloge pa izvajati le ob soglasju vseh solastnikov ali odločitvi sodišča. Nekatere druge odgovornosti upravnika vključujejo izvajanje rednih in letnih pregledov nepremičnine, zavarovanje skupnih prostorov in ogroženih naprav, najem posojil in posojil za zavarovanje dodatnih sredstev za kritje stroškov vzdrževanja stavbe, najema in odpovedi uporabe samostojnih prostorov v stavbi itd.  

Solastnike stavbe mora redno obveščati o svojih dejanjih, torej vsakemu solastniku predložiti urejen račun poslovanja v preteklem koledarskem letu in spremljajoče dokumente najpozneje do 30. junija vsakega leta. Prav tako je dolžan narediti pregled predvidenih nalog za vzdrževanje in izboljšanje nepremičnine, pa tudi morebitnih stroškov v naslednjem koledarskem letu. Del nalog upravnika je tudi zbiranje ponudb za vzdrževalna opravila, ki se ponavljajo v presledkih daljših od enega leta, in za večja ali dražja dela.  

Upravnik nepremičnine mora biti v stalni komunikaciji s predstavnikom stavbe. Predstavnik stavbe skrbi za stavbo in poroča o okvari, potrebnih posegih, manjših popravilih, spremembah lastnika in za delo, za katerega se odločajo solastniki, prejme plačilo. 

 

Kako izbrati primernega upravnika nepremičnine 

Za izpolnitev zakona morajo solastniki najti upravnika, ki mu bodo zaupali upravljanje svoje stavbe. Najti in izbrati ni enostavno, saj je potrebno veliko zaupanja vseh solastnikov, da bo tako pomembno delo opravljeno pravilno in ustrezno.  

Priporočamo, da se najprej pozanimate o osebi, ki bi ji zaupali upravljanje s svojo lastnino. Dobro je vedeti, koliko izkušenj ima vaš potencialni vodja pri upravljanju in opravljanju tako pomembnih nalog ter kako uspešen in odgovoren je bil do zdaj pri njihovem izvajanju.  

O njem se lahko na primer pozanimate pri najemnikih sosednje stavbe, na internetu, na spletnem mestu upravnika. Svetujemo vam tudi, da naredite telefonske klice z več upravniki in da se pred odločitvijo obrnete na lokalne nepremičninske agencije, da to storijo za vas.  

Pomembnost izbire dobrega upravnika pomeni varnost v lastnem domu, še posebej, ko gre za počitniško stanovanje, v katerem je vaša prisotnost omejena, zato je možnost posega v samo stavbo omejena. Upravnik je odgovoren za popravilo napak stavbe in za takojšnje ukrepanje. 

 

Posledice v primeru, da stavba nima upravnika 

Vse stavbe, ki imajo tri ali več stanovanj ali drugih prostorov, morajo imeti organiziran način upravljanja nepremičnine. V nasprotnem primeru se zakon krši. Vendar pa še vedno obstajajo stavbe, ki bi morale imeti upravnika, pa ga nimajo.  

Razlogi za to so različni, predvsem neobveščenost ali zapostavljenost in nezmožnost dogovora med solastniki nepremičnine.  

V primerih, ko solastniki sami ne določijo upravnika stavbe, lokalna uprava imenuje obveznega ali začasnega upravnika, ki bo s stavbo upravljal do sklenitve redne pogodbe o upravljanju. Nato morajo solastniki poiskati upravnika, ki bi mu želeli zaupati upravljanje s svojo nepremičnino. 

 

Prednosti najema nepremičninskega agenta 

Če niste prepričani, kako najti pravega upravnika za vašo nepremičnino, se lahko obrnete na lokalno nepremičninsko agencijo, da vam pomaga raziskati trg in priporoči nekatere potencialne upravnike.  

Agencije za nepremičnine imajo zbirke podatkov o upravnikih nepremičnin. Poleg tega imajo pogosto vpogled v zadovoljstvo strank, saj vsakodnevno komunicirajo z najemniki in lahko hitro odgovorijo na vprašanja o kakovosti storitev, ki jih nudijo posamezni upravniki, kar pa pogosto ni lahka naloga za laike, ki iščejo tovrstne informacije.