Al fine di mantenere il valore dell’immobile che possediamo, dovremmo prenderci cura e mantenerlo correttamente. Di conseguenza, la gestione immobiliare si è evoluta come impresa, che cerca di preservare e migliorare il valore dell’immobile. Gli immobili gestiti correttamente assicurano una vita confortevole e sicura ai suoi inquilini e tali immobili sono anche più preziose nel mercato immobiliare.

Gli acquirenti sono più propensi a edifici ben tenuti per due motivi. Il primo è, ovviamente, che non si aspetteranno costi aggiuntivi imprevisti quando effettuano l'acquisto, e il secondo è che possono aspettarsi che la gestione della qualità continui, proteggendo così l'investimento. 

 

Di seguito viene descritto come questa attività relativamente nuova viene praticata in Croazia e come può essere garantita la gestione immobiliare. 

 

Quadro legislativo sulla gestione immobiliare 

La gestione dell’immobile è regolata dalla Legge sulla proprietà e altri diritti reali. La legge stabilisce che tutti i comproprietari di un edificio sono tenuti a partecipare alla gestione dell’immobile e devono designare una persona per svolgere le funzioni di gestore congiunto e istituire una riserva comune. Ciò indica che i comproprietari fanno parte di una comunità di comproprietà in cui sono tenuti a prendersi cura dell’immobile nel suo insieme.  

Per facilitare la cura dell’immobile, nominano la persona che si prenderà cura dell'edificio per loro conto. Tutti i comproprietari stipulano un contratto di comproprietà per selezionare un responsabile della costruzione, che contiene le dimensioni delle parti della comproprietà dell’immobile, le condizioni e il metodo di gestione dell’immobile, le informazioni sulla persona che gestirà l’immobile, il ambito di attività di tale persona, condizioni, modalità di raccolta e cessione dei fondi di riserva comuni, nome degli inquilini rappresentativi, condizioni e modalità di utilizzo dei locali comuni, elettrodomestici e terreni appartenenti all'edificio.  

Dopo la conclusione del contratto di comproprietà, i comproprietari sono tenuti a stipulare un contratto di gestione immobiliare con il gestore selezionato, che definisce gli obblighi del gestore nei confronti dei comproprietari e gli obblighi dei comproprietari nei confronti del gestore. Questo accordo regola le relazioni reciproche tra i comproprietari e il gestore dell'edificio, con particolare attenzione al contenuto e alla portata della manutenzione ordinaria dei locali e delle strutture comuni dell'edificio secondo il programma di manutenzione annuale e pluriennale, intraprendendo urgenti e riparazioni necessarie, commissioni per il gestore dell'edificio, piano di entrate e spese, modalità di costituzione di riserve comuni e molte altre questioni. 

 

Chi può fare il lavoro di un gestore d’immobile? 

Un gestore dell’immobile può essere una persona fisica o giuridica registrata per svolgere attività di gestione immobiliare. La legge richiede che ogni edificio deve avere un dirigente registrato per l'attività.  

Un gestore può gestire una o più immobile e la sua autorità è stabilita in un contratto di gestione della costruzione stipulato con i proprietari.  

Per il suo lavoro, il gestore riceve una commissione calcolata sulla base del coefficiente di manutenzione per metro quadrato dell'area utilizzabile di tutti gli appartamenti e altri locali dell'edificio e viene pagata su base mensile in base al contratto di gestione sul conto delle transazioni del direttore dell'edificio. 

 

Obblighi e responsabilità del gestore dell’immobile 

Il gestore dell’immobile gestisce l’immobile e la riserva comune come agente di tutti i comproprietari. La riserva comune rappresenta la proprietà congiunta del comproprietario dell'edificio utilizzato per i costi di manutenzione dell’immobile.  

Se il costo del mantenimento dell'immobile nell'anno in corso è superiore al ricavato del pagamento della riserva, o quando i comproprietari non desiderano spendere tutti i fondi della riserva dell'edificio per averlo per alcuni possibili spese correnti, è possibile stipulare un prestito. Quindi, dal punto di vista dei fondi versati nella riserva, vengono effettuati il rimborso e gli eventuali interessi del prestito.  

Tutti i comproprietari sono tenuti a versare contributi per la riserva in contanti, il cui importo è determinato dal direttore dell'edificio e provvede alla sua riscossione. Oltre a gestire la riserva comune, il gestore è autorizzato a perseguire azioni legali per conto di tutti i comproprietari dell’immobile perché rappresenta gli interessi comuni di tutti gli inquilini.  

È tenuto a svolgere compiti regolari nel loro interesse e ad assumere compiti straordinari solo con il consenso di tutti i comproprietari o una decisione del tribunale. Alcune delle altre responsabilità del gestore comprendono l'esecuzione di ispezioni periodiche e annuali dell’immobile, la protezione di locali e dispositivi comuni a rischio, l'assunzione di prestiti per garantire fondi aggiuntivi a copertura dei costi di manutenzione dell'edificio, l'affitto e la cancellazione dell'uso di locali indipendenti nell'edificio, ecc.  

Il gestore dell’immobile informa regolarmente i comproprietari dell'edificio, ovvero presenta a ciascun comproprietario un resoconto ordinato dell'attività commerciale nell'anno civile precedente e i documenti di accompagnamento entro il 30 giugno di ogni anno. È inoltre tenuto a fare una panoramica delle attività previste per la manutenzione e il miglioramento dell’immobile, nonché i costi potenziali per il prossimo anno civile. Parte del lavoro del gestore consiste nel raccogliere offerte per lavori di manutenzione che si ripetono a intervalli di più di un anno e per lavori più grandi o più costosi. 

Il gestore dell’immobile deve essere in costante comunicazione con il rappresentante dell'edificio. Il rappresentante dell'edificio si occupa dell'edificio e segnala guasti, interventi necessari, piccole riparazioni, modifiche del proprietario e riceve un risarcimento per il lavoro il cui importo è deciso dai comproprietari. 

 

Come scegliere il giusto gestore dell’immobile 

Per ottemperare alla legge, i comproprietari sono tenuti a trovare un gestore incaricato di affidare la gestione del proprio edificio. Trovare e scegliere non è facile perché ci vuole molta fiducia da tutti i comproprietari che un lavoro così importante verrà svolto correttamente e in modo appropriato.  

Consigliamo di informarsi prima sulla persona a cui si affiderebbe gestendo l’immobile informandosi di quella persona. È bene sapere quanta esperienza ha il potenziale gestore nella gestione e nello svolgimento di compiti così importanti e quanto successo e responsabilità ha avuto nell'esecuzione fino ad ora.  

Ad esempio, è possibile ottenere informazioni dagli inquilini di un edificio vicino, su Internet, sul sito Web del gestore. Consigliamo inoltre di telefonare con più gestori prima di sceglierne uno o contattare un agente immobiliare locale per farlo.  

L'importanza di scegliere un buon gestore è la sicurezza nella propria casa, soprattutto quando si tratta di un immobile per le vacanze in cui la presenza è limitata e quindi la possibilità di intervenire sull'edificio stesso è limitata. Il gestore è responsabile della riparazione dei guasti dell'edificio e dell'azione immediata. 

 

Conseguenze nel caso in cui l'edificio non abbia un responsabile 

Tutti gli edifici che hanno tre o più appartamenti o altri locali devono avere un modo organizzato di gestire l’immobile. Altrimenti, la legge viene violata. Tuttavia, ci sono ancora edifici che dovrebbero avere un gestore ma non ne hanno uno.  

Ci sono varie ragioni per questo, soprattutto disinformate o trascurate e incapacità di raggiungere un accordo tra i comproprietari dell’immobile.  

Nei casi in cui i comproprietari non designino da soli un gestore di edificio, il governo locale nomina un gestore obbligatorio o temporaneo che gestirà l'edificio fino alla conclusione del normale contratto di gestione. Quindi i comproprietari sono tenuti a trovare un gestore a cui vorrebbero affidare la gestione del loro immobile. 

 

Vantaggi dell'assunzione di un'agenzia immobiliare 

Se non è sicuro di come trovare il giusto gestore edile, può contattare la sua agenzia immobiliare locale per ricercare il mercato e consigliare alcuni potenziali gestori.  

Le agenzie immobiliari dispongono di database di gestori immobiliari. Inoltre, hanno spesso una visione della soddisfazione del cliente, poiché interagiscono quotidianamente con gli inquilini e possono rispondere prontamente alle domande sulla qualità del servizio fornito dai singoli manager, che spesso non è un compito facile per i laici che non hanno interesse a conoscere questo tipo di informazioni.