Um den Wert der Immobilie, die wir besitzen, sollten wir um sich ordnungsgemäß kümmern. Infolgedessen hat sich das Immobilienmanagement zu einem Unternehmen entwickelt, das versucht, den Wert der Immobilie zu erhalten und zu steigern. Ordnungsgemäß verwaltete Immobilien sorgen für ein komfortables und sicheres Leben ihrer Mieter, und solche Immobilien sind auch auf dem Immobilienmarkt wertvoller.  

Käufer neigen aus zwei Gründen eher zu gepflegten Gebäuden. Das erste ist natürlich, dass sie beim Kauf keine unvorhergesehenen zusätzlichen Kosten erwarten, und das zweite ist, dass sie damit rechnen können, dass das Qualitätsmanagement fortgesetzt wird, wodurch die Investition geschützt wird. Im  

Folgenden wird beschrieben, wie dieses relativ neue Geschäft in Kroatien betrieben wird und wie das Immobilienmanagement sichergestellt werden kann. 

 

Gesetzlicher Rahmen für die Immobilienverwaltung 

Die Eigentumsverwaltung unterliegt dem Gesetz über das Eigentum und andere Grundrechte. Das Gesetz sieht vor, dass alle Miteigentümer eines Gebäudes an der Verwaltung des Grundstücks beteiligt sein müssen und eine Person benennen müssen, die die Aufgaben eines gemeinsamen Hausverwalters wahrnimmt und eine gemeinsame Reserve bildet. Dies weist darauf hin, dass sich die Miteigentümer in einer Miteigentumsgemeinschaft befinden, in der sie für die gesamte Immobilie Sorge tragen müssen.  

Um die Pflege der Immobilie zu erleichtern, ernennen sie die Person, die das Gebäude in ihrem Namen betreut. Alle Miteigentümer schließen einen Miteigentumsvertrag ab, um einen Hausverwalter auszuwählen, der die Größe der Miteigentumsanteile der Immobilie, die Bedingungen und die Art der Verwaltung der Immobilie, Informationen über die Person, die die Immobilie verwalten wird, enthält Umfang der Geschäftstätigkeit dieser Person, Bedingungen, Art und Weise der Erhebung und Veräußerung der gemeinsamen Rücklagen, Name der repräsentativen Mieter, Bedingungen und Art der Nutzung der zum Gebäude gehörenden gemeinsamen Räumlichkeiten, Geräte und Grundstücke.  

Nach Abschluss des Miteigentumsvertrages sind die Miteigentümer verpflichtet, mit dem ausgewählten Hausverwalter einen Gebäudemanagementvertrag abzuschließen, in dem die Pflichten des Hausverwalters gegenüber den Miteigentümern und die Pflichten der Miteigentümer gegenüber dem Hausverwalter festgelegt sind. Diese Vereinbarung regelt die gegenseitigen Beziehungen zwischen den Miteigentümern und dem Gebäudeverwalter, wobei der Inhalt und der Umfang der regelmäßigen Instandhaltung der gemeinsamen Räumlichkeiten und Einrichtungen des Gebäudes gemäß dem jährlichen und mehrjährigen Instandhaltungsprogramm im Vordergrund stehen notwendige Reparaturen, Gebühren für den Hausverwalter, Einnahmen- und Ausgabenplan, Art und Weise der Bildung gemeinsamer Reserven und viele andere Fragen. 

 

Wer kann den Job eines Immobilienverwalters machen? 

Ein Immobilienverwalter kann eine natürliche oder juristische Person sein, die für die Durchführung von Immobilienverwaltungstätigkeiten registriert ist. Das Gesetz schreibt vor, dass für jedes Gebäude ein Hausverwalter für die Aktivität registriert sein muss.  

Ein Hausverwalter kann ein oder mehrere Objekte verwalten, und seine Befugnisse sind in einem Gebäudemanagementvertrag festgelegt, den er mit den Eigentümern abgeschlossen hat.  

Für seine Arbeit erhält der Hausverwalter eine Vergütung, die sich aus dem Wartungskoeffizienten pro Quadratmeter Nutzfläche aller Wohnungen und sonstigen Räumlichkeiten des Gebäudes errechnet und monatlich auf der Grundlage des Verwaltungsvertrages auf das Transaktionskonto überwiesen wird des Hausverwalters. 

 

Pflichten und Verantwortlichkeiten des Hausverwalters 

Der Hausverwalter verwaltet das Grundstück und die gemeinsame Reserve als Beauftragter aller Miteigentümer. Die gemeinsame Reserve stellt das Miteigentum des Miteigentümers des Gebäudes dar, das für die Instandhaltungskosten des Grundstücks verwendet wird.  

Wenn die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie im laufenden Jahr höher sind als der Erlös aus der Zahlung der Reserve, oder wenn die Miteigentümer nicht alle Mittel aus der Reserve des Gebäudes ausgeben möchten, um sie für einige zu haben Eventuell laufende Ausgaben, es besteht die Möglichkeit einen Kredit aufzunehmen. Aus der Sicht der in die Reserve eingezahlten Mittel werden dann die Rückzahlung und mögliche Zinsen des Darlehens vorgenommen.  

Alle Miteigentümer sind verpflichtet, Beiträge für die Barreserve zu zahlen, deren Höhe vom Hausverwalter festgelegt wird und deren Einziehung veranlasst wird. Neben dem Hausverwalter der gemeinsamen Rücklage ist der Verwalter befugt, im Namen aller Miteigentümer der Immobilie rechtliche Schritte einzuleiten, da er die gemeinsamen Interessen aller Mieter vertritt.  

Er/Sie ist verpflichtet, regelmäßige Aufgaben in ihrem Interesse auszuführen und außergewöhnliche Aufgaben nur mit Zustimmung aller Miteigentümer oder einer gerichtlichen Entscheidung zu übernehmen. Zu den weiteren Aufgaben des Hausverwalters gehört die Durchführung regelmäßiger und jährlicher Inspektionen des Grundstücks, die Sicherung gemeinsamer Räumlichkeiten und gefährdeter Geräte, die Aufnahme von Darlehen zur Deckung der Kosten für die Instandhaltung des Gebäudes sowie die Anmietung und Streichung der Nutzung unabhängiger Räumlichkeiten im Gebäude usw.  

Der Hausverwalter informiert die Miteigentümer des Gebäudes regelmäßig, dh er legt jedem Miteigentümer bis spätestens 30. Juni eines jeden Jahres einen ordnungsgemäßen Geschäftsbericht des vorangegangenen Kalenderjahres und Begleitdokumente vor. Er ist auch verpflichtet, einen Überblick über die voraussichtlichen Aufgaben für die Instandhaltung und Verbesserung der Immobilie sowie die möglichen Kosten im nächsten Kalenderjahr zu verschaffen. Ein Teil der Aufgabe des Hausverwalters besteht darin, Angebote für Wartungsarbeiten einzuholen, die in Abständen von mehr als einem Jahr und für größere oder teurere Arbeiten wiederholt werden. 

Der Hausverwalter muss in ständiger Kommunikation mit dem Gebäudevertreter stehen. Der Gebäudevertreter kümmert sich um das Gebäude und meldet Ausfälle, notwendige Eingriffe, kleinere Reparaturen, Eigentümerwechsel und erhält eine Entschädigung für die von den Miteigentümern festgelegte Arbeit. 

 

So wählen Sie den richtigen Hausverwalter 

Um das Gesetz einzuhalten, müssen Miteigentümer einen Hausverwalter finden, der die Verwaltung ihres Gebäudes übernimmt. Das Finden und Auswählen sind nicht einfach, da alle Miteigentümer darauf vertrauen, dass eine so wichtige Aufgabe ordnungsgemäß und angemessen erledigt wird.  

Wir empfehlen, dass Sie sich zuerst nach der Person erkundigen, die Sie mit der Verwaltung Ihres Eigentums betrauen würden, indem Sie sich nach dieser Person erkundigen. Es ist gut zu wissen, wie viel Erfahrung Ihr angehender Hausverwalter in der Verwaltung und Ausführung derart wichtiger Aufgaben hat und wie erfolgreich und verantwortungsbewusst er diese bisher ausgeführt hat.  

Beispielsweise können Sie Informationen von den Mietern eines Nachbargebäudes im Internet auf der Website des Hausverwalters abrufen. Wir empfehlen Ihnen auch, mit mehreren Hausverwaltern zu telefonieren, bevor Sie sich für einen entscheiden oder einen Makler vor Ort kontaktieren, um dies für Sie zu erledigen.  

Es ist wichtig, einen guten Hausverwalter zu wählen, um die Sicherheit in Ihrem eigenen Zuhause zu gewährleisten, insbesondere, wenn es sich um ein Ferienobjekt handelt, in dem Ihre Anwesenheit begrenzt ist und daher die Möglichkeit eingeschränkt ist, am Gebäude selbst einzugreifen. Der Hausverwalter ist dafür verantwortlich, die Fehler im Gebäude zu beheben und unverzüglich Maßnahmen zu ergreifen.  

 

Folgen für den Fall, dass das Gebäude keinen Hausverwalter hat 

Alle Gebäude, die über drei oder mehr Wohnungen oder andere Räumlichkeiten verfügen, müssen über eine organisierte Verwaltung der Immobilie verfügen. Andernfalls wird das Gesetz verletzt. Es gibt jedoch noch Gebäude, die einen Hausverwalter haben sollten, aber haben keinen.  

Hierfür gibt es verschiedene Gründe, vor allem mangelnde oder vernachlässigte Informationen und die Unfähigkeit, eine Einigung zwischen den Miteigentümern der Immobilie zu erzielen.  

In Fällen, in denen die Miteigentümer selbst keinen Hausverwalter benennen, ernennt die lokale Regierung einen obligatorischen oder vorübergehenden Verwalter, der das Gebäude bis zum Abschluss des regulären Verwaltungsvertrags verwaltet. Dann müssen die Miteigentümer einen Hausverwalter finden, dem sie die Verwaltung ihres Eigentums anvertrauen möchten. 

 

Vorteile einer Immobilienagentur 

Wenn Sie sich nicht sicher sind, wie Sie den richtigen Hausverwalter finden, können Sie sich an Ihre lokale Immobilienagentur wenden, um den Markt zu erforschen und einige potenzielle Hausverwalter zu empfehlen.  

Immobilienagenturen haben oft die Hausverwalter -Datenbanken. Darüber hinaus haben sie häufig einen Einblick in die Kundenzufriedenheit, da sie täglich mit Mietern interagieren und Fragen zur Servicequalität einzelner Hausverwalter schnell beantworten können. Dies ist für Laien, die kein Interesse daran haben, oft keine leichte Aufgabe Kenntnis dieser Art von Informationen.