Na tržištu nekretnina prisutan je velik broj prodavatelja koji žele prodati svoju nekretninu po uvjetima i cijeni koja im najviše odgovara te velik broj kupaca koji žele uložiti svoju ušteđevinu u kupovinu nekretnine iz snova. Zbog takve situacije na tržištu vrlo je važno odabrati pravi trenutak i pritom se osigurati da prodavatelj proda svoju nekretninu upravo vama. 

Nitko ne želi propustiti priliku i zbog svoje neodlučnosti naći se u situaciji da mu nekretnina izmakne. Zbog neodlučnosti, a često i prekasne reakcije vezane uz iskazivanja interesa za nekretninom može se dogoditi je drugi potencijalni kupac brži od vas. 

Stoga, prilikom razgledavanja nekretnine preporuča se da ponesete novac sa sobom i budete spremni rezervirati nekretninu. Postoje dva uobičajena načina osiguranja kupovine željene nekretnine; sklapanje predugovora i isplata predugovorom dogovorene kapare te rezervacija kao alternativni način osiguranja kupovine. 

Sklapanje predugovora i isplata predugovorom dogovorene kapare 

Ukoliko ste sigurni da je nekretnina koju ste pregledali upravo ona čije karakteristike odgovaraju vašim željama možete sklopiti predugovor o kupoprodaji s prodavateljem. Predugovor nije isto što i Ugovor o kupoprodaji. 

Ugovor o kupoprodaji je konačni dokument kojim vi kupujete nekretninu te isplaćujete prodavatelju cijenu njenog koštanja. Predugovor se sklapa prije ugovora i služi kao način rezervacije nekretnine kojim se vi kao kupac obvezujete da ćete na dogovoreni datum sklopiti s prodavateljem ugovor o kupoprodaji, a prodavatelj se obvezuje da će nekretninu prodati upravo vama. 

U predugovor se upisuju osnovni zemljišnoknjižni podaci o nekretnini (katastarska općina, broj čestice, broj zemljišnoknjižnog uloška u koji je nekretnina upisana), sam opis nekretnine (adresa, ukupna površina, opis prostorija, u slučaju stana i kat i broj stana), ukupna cijena nekretnine, datum sklapanja konačnog ugovora te se kupac obvezuje isplatiti kaparu prodavatelju. 

Kao datum sklapanja ugovora obično se određuje datum koji se nalazi unutar 3 mjeseca od dana sklapanja predugovora. U sklopu predugovora definira se i kapara odnosno predujam, najčešće u iznosu od 10% prodajne cijene nekretnine koju kupac odmah isplaćuje prodavatelju. 

Kapara se također dogovara kao odustatnina. Ukoliko kupac u konačnici odustane od kupovine nekretnine, prodavatelj ima pravo zadržati iznos kapare. U obratnom slučaju, ukoliko je prodavatelj taj koji odluči odustati od prodaje nekretnine, dužan je isplatiti kupcu dvostruki iznos kapare. U pravilu što je viši iznos kapare to se čvršće osigurava kupoprodaja nekretnine jer ni jedna od obiju strana nije spremna izgubiti novac koji su do sada uložili u procesu kupoprodaje. 

Kako bi kao kupac bili sigurni u ispravnost cijelog postupka i zaštitili svoje interese preporuča se da angažirate odvjetnika ili licenciranog posrednika u kupoprodaji nekretnina koji će biti spremni sastaviti kupoprodajni ugovor u skladu sa zakonskim okvirom. 

Iako nije nužno, moguće je ovjeriti predugovor o kupoprodaji kod javnog bilježnika. Na datum određen predugovorom kada se sklapa kupoprodajni ugovor kupac isplaćuje prodavatelju ostatak kupoprodajne cijene. Kupoprodajni ugovor je potrebno ovjeriti kod javnog bilježnika. 

Rezervacija kao alternativni način osiguranja kupovine nekretnine 

Osim sklapanja predugovora i isplate kapare postoji i mogućnost rezervacije nekretnine koja je poznata kao alternativni način osiguranja kupovine nekretnine. Rezervacija se koristi kada kupac nije spreman na sklapanje predugovora i uplatu kapare u visini od približno 10% iznosa cijene koštanja nekretnine. 

Odnosi se na manji novčani iznos koji kupac ostavlja prodavatelju ili posredniku na kraći vremenski period (obično tjedan dana) dok kupac ne uplati iznos kapare ili cijelu cijenu nekretnine ovisno o dogovoru s prodavateljem. Rezervacija obično iznosi oko 3% cijene koštanja nekretnine, ali to nije pravilo. 

Uz rezervaciju izdaje se i potvrda da je prodavatelj neposredno ili putem posrednika (agencije za nekretnine) primio novac te se ukratko navode osnovne značajke kupoprodaje kao što su sudionici kupoprodajnog procesa, njihovi osobni podaci, podaci o nekretnini, cijena nekretnine i rok isplate. Potvrda može sadržavati i dodatne uvjete kao što je ishođenje uporabne dozvole do datuma kupoprodaje. 

Važno je navesti i što će se dogoditi s novcem koji je služio kao polog rezervacije ukoliko jedna od strana odustane od sklapanja konačnog ugovora o kupoprodaji. Preporučuje se da uplatite što viši iznos rezervacije ukoliko ste sigurni u kupovinu nekretnine. 

Dobro razmislite na koji način ćete pristupiti kupovini nekretnine 

Kako je već bilo navedeno u prethodnim člancima važno je između ostalog odrediti budžet za kupovinu te razmatrati one nekretnine koje si možete priuštiti. Možda trenutno nemate novac, ali ste sigurni da ćete ga uskoro imati. Takve situacije uključuju primjerice da imate oročeni novac ili ste već prodali nešto u svojem vlasništvu te čekate naplatu ostatka. Tada možete kroz predugovor definirati obroke plaćanja i na taj način isplatiti novac prodavatelju. Kada definirate obroke plaćanja, definirajte ih na način koji će vam najbolje odgovarati da imate dovoljno vremena za ispunjenje tih uvjeta. 

Situacija koju svakako trebate izbjegavati je da se obvežete za kupnju ukoliko niste sigurni da ćete imati novac koji od vas traži prodavatelj. Može se dogoditi da nećete imati iznos koji vam je potreban za kupovinu nekretnine do dogovorenog roka i tada ćete kršiti dogovor koji ste sklopili s prodavateljem. U većini slučajeva bit ćete prisiljeni odustati od kupovine, a to znači da ćete izgubiti i iznos kapare odnosno rezervacije koju ste isplatitli prodavatelju. Stoga, nikada kada niste sigurni da ste u mogućnosti pribaviti novac do dogovorenoga roka nemojte ulaziti u kupoprodajni proces. Bolje je da pričekate s kupovinom nekretnine iako to znači da ćete izgubiti nekretninu koju razmatrate. Posljedice ulaska u posao bez mogućnosti isplate prodavatelju mogu ugroziti vašu financijsku situaciju. Ovdje se vraćamo i na sam početak procesa kupovine nekretnine, tj. na određivanje budžeta za kupovinu koji mora odgovarati vašim financijskim mogućnostima.