Na nepremičninskem trgu je veliko prodajalcev, ki želijo prodati svoje nepremičnine pod pogoji in ceno, ki jim najbolj ustreza, in veliko število kupcev, ki želijo svoje prihranke vlagati v nakup nepremičnin. Ravno zaradi takšnih razmer na trgu je zelo pomembno izbrati pravi trenutek in si zagotoviti, da prodajalec proda nepremičnino prav vam. 

Nihče ne želi zamuditi priložnosti in se zaradi svoje neodločnosti znajti v situaciji, ko njihove želene nepremičnine ni več na voljo. Zaradi neodločnosti in pogosto prepoznih reakcij povezanih z izkazovanjem interesa za nepremičnino je lahko drugi potencialni kupec hitrejši od vas. 

Priporočamo vam, da ob obisku nepremičnine vzamete denar in se pripravite na rezervacijo. Obstajata dva načina za zagotovitev nakupa želene nepremičnine; sklenitev predpogodbe in plačilo s predhodnim dogovorom o dogovorjeni varščini in pa rezervacija kot alternativni način za zagotovitev nakupa. 

Poravnava predpogodbe in plačilo s predpogodbo dogovorjene varščine 

Če ste prepričani, da so značilnosti nepremičnine, ki ste si jo natančno ogledali, prav takšne, kot ustrezajo vašim željam, lahko s prodajalcem pripravite predprodajno pogodbo. Predpogodba ni isto kot pogodba o nakupu. 

Pogodba o nakupu je končni dokument s katerim kupite nepremičnino in prodajalcu plačate stroške. Predpogodba pa je sklenjena pred sklenitvijo pogodbe in služi kot rezervacija nepremičnine, s katero se kot kupec obvezujete, da boste sklenili prodajno pogodbo s prodajalcem na dogovorjeni datum, obenem pa se prodajalec strinja, da vam bo nepremičnino prodal. 

V predpogodbi so vpisani osnovni zemljiški podatki o nepremičnini (katastrska občina, število delov, številka zemljiške knjige v kateri je vpisana nepremičnina), opis nepremičnine (naslov, skupna površina, opis prostorov, stanovanje in parcelna številka nepremičnine), rok za sklenitev končne pogodbe ter podatki o plačilu. 

Kot datum sklenitve predpogodbe se datum običajno določi znotraj treh mesecev od datuma predpogodbe. Predpogodba opredeljuje tudi varščino, običajno v višini 10 odstotkov prodajne cene nepremičnine, ki jo kupec takoj plača prodajalcu. 

Status varščine je urejen tudi v primeru prekinitve pogodbe - če se kupec na koncu odpove nakupu nepremičnine, ima prodajalec pravico zadržati znesek varščine. V nasprotnem primeru, če se prodajalec odloči odpovedati prodaji nepremičnine, mora kupcu plačati dvojni znesek varščine. Praviloma so nepremičnine z večjo vrednostjo tudi bolj zavarovane v postopku nakupa, saj nobena stranka ni pripravljena izgubiti denarja, ki so ga vložili v nakupni postopek. 

Da bi zagotovili pravilnost celotnega procesa in zaščitili vaše interese, priporočamo, da zaposlite odvetnika ali pooblaščenega nepremičninskega posrednika, ki bo pripravljen pripraviti prodajno pogodbo v skladu s pravnim okvirom. 

Čeprav to ni izrecno potrebno, pa je predprodajno pogodbo možno tudi notarsko overiti. Na datum, ki je določen s predpogodbo ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe, kupec prodajalcu plača preostanek cene. Kupoprodajno pogodbo mora obvezno overiti notar. 

Rezervacija kot alternativni način nakupa nepremičnine 

Poleg sklenitve predpogodbe in plačila varščine obstaja tudi možnost rezervacije nepremičnine, ki je znana kot alternativni način zavarovanja nakupa nepremičnine. Rezervacija se uporablja, ko kupec ni pripravljen skleniti predpogodbe in plačati varščine v višini približno 10 odstotkov cene nepremičnine. 

Rezervacija se nanaša na manjši znesek, ki ga kupec pusti prodajalcu ali posredniku za krajši čas (običajno tedensko), dokler kupec ne plača zneska varščine ali celotne cene nepremičnine glede na dogovor s prodajalcem. Rezervacija običajno znaša približno 3 odstotke cene nepremičnine, vendar to ni pravilo. 

Poleg rezervacije se izda potrdilo, da je prodajalec prejel denar neposredno ali preko posrednika (nepremičninske agencije), obenem pa se na kratko zapišejo osnovne značilnosti prodaje, kot so udeleženci nakupnega procesa, njihovi osebni podatki, informacije o nepremičninah, cene nepremičnin in rok plačila. Potrdilo lahko vsebuje tudi dodatne pogoje, kot je pridobitev potrebne licence do datuma nakupa. 

Pomembno je tudi navesti, kaj se bo zgodilo z denarjem, ki je služil kot polog za rezervacijo, če se ena stranka umakne od sklenitve končne nakupne pogodbe. Priporočljivo je, da plačate čim večji znesek rezervacije, sploh če ste prepričani v nakup nepremičnine. 

Dobro razmislite, kako boste pristopili h kupovanju nepremičnine 

Kot smo že omenili v prejšnjih člankih, je pomembno med drugim določiti proračun za nakup in upoštevati le tiste nepremičnine, ki si jih lahko privoščite. Morda trenutno nimate denarja, vendar ste prepričani, da ga boste kmalu imeli. Takšne situacije vključujejo, na primer, vročeni denar kadar ste že prodali nekaj vašega in še čakate, da se obračuna tudi preostanek. Nato lahko določite datume plačila s predpogodbo in na ta način plačate kupnino prodajalcu. Pri določanju izvedbe plačila je dobro najti način, ki vam najbolj ustreza, da imate dovolj časa za izpolnitev teh pogojev. 

Situacija, ki se ji morate izogniti, je nakup v primeru, kadar niste prepričani, da boste imeli denar, ki ga prodajalec zahteva od vas. Lahko se zgodi, da ne boste imeli zneska, ki ga potrebujete za nakup nepremičnine, do dogovorjenega roka in potem boste prekinili dogovor, ki ste ga sklenili s prodajalcem. V večini primerov se boste prisiljeni odpovedati nakupu, kar pomeni, da boste izgubili tudi znesek varščine ali rezervacije, ki ste jo plačali ponudniku. Zato nikoli, kadar niste prepričani, da ste sposobni dobiti denar do dogovorjenega roka, ne vstopajte v kupo-prodajni proces. Boljše je počakati na nakup nepremičnine, čeprav to lahko pomeni, da boste izgubili želeno nepremičnino. Posledice vstopa v dogovor brez možnosti plačila prodajalcu lahko ogrozijo vaše finančno stanje. In tukaj se vračamo na sam začetek postopka nakupa nepremičnin, tj. določanja nakupnega proračuna, ki mora ustrezati vašim finančnim zmožnostim.