Ubrzani razvoj Hrvatske kao široko poznate turističke destinacije potaknuo je značajan broj ljudi na kupovinu apartmana, kuća i drugih nekretnina za odmor na Jadranu. Slijedom povećane potražnje, mnogi investitori pronašli su potencijalni interes i priliku za zaradu kroz ulaganje u izgradnju turističkih nekretnina, a posebice apartmanskih zgrada za prodaju.  

Promatrajući sa strane, ukoliko raspolažete određenim financijskim sredstvima, ulaganje u izgradnju i prodaju apartmana čini se prilično lukrativnim i jednostavnim načinom ostvarivanja dodatne financijske dobiti. No, da bi se uložena sredstva uistinu oplodila i rezultirala željenom dobiti, potrebno ih je obrnuti u relativno kratkom vremenskom periodu. Kako bi vam uspjelo realizirati povrat investicije u razumnom vremenskom periodu, čitav je niz pretpostavki koje biste trebali zadovoljiti. Ipak, postoji nekoliko ključnih čimbenika koji će sigurno pridonijeti uspješnoj realizaciji projekta izgradnje apartmanske zgrade te rezultirati brzom prodajom i povratom uloženih sredstava.  

Među najvažnijim čimbenicima su svakako opća kvaliteta destinacije, izbor primjerene mikrolokacije i položaj terena, kvaliteta projektnog rješenja, karakteristike gradnje primjerene lokalitetu i kvaliteti terena, završenost nekretnine, urednost prateće vlasničke i tehničke dokumentacije te održavanje završene nekretnine. Ukoliko razmišljate o sličnom investicijskom pothvatu, vjerujemo da vam iskustveni pregled i tumačenje ovih čimbenika u nastavku može koristiti. 

 

Opća kvaliteta destinacije i lokacije 

Iskusni graditelji će vam istaknuti da je za uspješnu izgradnju i prodaju nekretnina na prvom, drugom i trećem mjestu po važnosti – lokacija. Opći pojam lokacija se sastoji od nekoliko sastavnica, a to su: destinacija ili mjesto u kojem se gradi, lokacija ili kvart u destinaciji te položaj čestice/nekretnine unutar mikrolokacije. Svaka od tri navedene sastavnice iznimno utječe na tržišnu potražnju nekretnine koju namjeravate izgraditi.  

Tražeći nekretninu za kupovinu, gotovo svaki kupac već ima u vidu svoju destinaciju u kojoj želi imati nekretninu. Kupcima apartmana su u pravilu najatraktivnije tri vrste destinacija, a to su: mjesta u koje mogu stići relativno brzo iz svog mjesta stanovanja, mjesta koja imaju dobru uređenost i opću infrastrukturu te mjesta koja imaju ili su u blizini neke iznimne prirodne ljepote.  

Od jadranskih destinacija, kupci u najvećem broju kupuju nekretnine u mjestima koja su lako dostupna i imaju dobru prometnu povezanost s kontinentalnim krajem Hrvatske. Kupcima turističkih nekretnina poput apartmana iznimno značajnu ulogu ima opća uređenost mjesta, a koja se očituje brižnim planiranjem prostora, čistim i uređenim plažama, šetnicama, parkovima, trgovima, širokim ulicama i nogostupima s javnom rasvjetom i sličnim. Također, blizina i okruženje iznimnih prirodnih ljepota očigledan su mamac brojnim kupcima koji ne treba posebno obrazlagati. Obzirom na težnju investitora da što prije proda izgrađene apartmane, prilikom planiranja investicije svakako se treba usredotočiti na destinacije kojima gravitira najveći broj potencijalnih klijenata. 

Jednom kad ste odabrali destinaciju, druga faza potrage obuhvaća izbor užeg lokaliteta u odabranom mjestu. Kupci turističkih nekretnina poput apartmana u najvećoj mjeri maštaju o lokacijama u blizini mora, blizini centra ili novog uređenog kvarta ili mirne lokacije okružene zelenilom i sličnom. Takve su lokacije u pravilu skupe, ali svakako i dobra garancija isplativosti investicije.  

Rijetki su ljudi spremni na vožnju od 15ak minuta automobilom kako bi došli do najbliže plaže. Iako su tereni na takvim lokacijama znatno jeftiniji nego na atraktivnim lokacijama, vrijeme prodaje takvih apartmana je znatno duže, a to za sobom pod znak upitnika dovodi isplativost ulaganja. Ako nemate koncept koji će ljudima osigurati nešto što će tijekom svog odmora željeti više od komfora koji pruža blizina centra destinacije i plaže ili lijepo uređenog kvarta, svakako se vodite izborom lokacije koja pruža nešto od navedenog.  

Osim navedenog, potrebno je izabrati teren koji svojim oblikom i veličinom neće naškoditi potencijalu vaše investicije. U praksi nije jednostavno pronaći teren idealnog oblika i orijentacije, pa su investitori nakon pronalaska dobrog lokaliteta prisiljeni na izbor zemljišta izazovnih dimenzija i oblika. Svakako ne treba zanemariti potencijale zemljišta za smještanje i orijentiranje objekta u prostoru. Logično je da većina kupaca turističkih apartmana mašta o stanu s terasom orijentiranom prema moru ili centru mjesta.  

Mudri graditelji će voditi računa i o mogućnostima i načinu smještanja objekta u prostor, tako da se svakom od apartmana u objektu osigura neka dodatna kvaliteta poput lijepog pogleda, okućnice, dodatnog prostora i slično. Treba biti svjestan da često jedan neprodani apartman može značiti negativan iznos investicije. 

Generalno, u potrazi za lokalitetom na kojem planirate graditi apartmane, treba se voditi težnjom da on privuče što je moguće veći broj ljudi. Atraktivnim lokacijama gravitira veći broj kupaca, što prodavateljima povećava izglede za ostvarivanje brže prodaje i realizaciju zamišljenih financijskih ciljeva. 

 

Kvaliteta projektnog rješenja 

Prilikom planiranja gradnje nekretnine, preporučuje se pažljivo projektiranje vanjskog naličja i stambenog prostora te interijera zgrade. Poželjno je da se zgrada što bolje uklopi u okolni prostor, da godi oku promatrača i budi znatiželju kod potencijalnih kupaca.  

Ona može biti građena u tipičnom, autohtonom primorskom stilu ili pak modernom stilu s mnogo stakla i metala. Objekt ne mora imati puno detalja, ali bi trebao biti skladno izgrađen. Preporučuje se svijetli i široki stubišni prostor koji pridonosi ugodnom prvom dojmu ulaska u zgradu.  

Osim toga, kupci turističkih nekretnina preferiraju otvorene prostore. U slučaju da planirate gradnju hodnika, bilo bi dobro da on bude mali i što otvoreniji. Iako pravila arhitektonske struke obuhvaćaju planiranje hodnika zbog uštede električne energije, kupcima su zbog specifičnosti ljetnog boravljenja u ovakvim prostorima puno poželjniji otvoreniji prostori.  

Najtraženiji su apartmani spojenih kuhinja i dnevnih boravaka s velikim otvorima, dvjema spavaćim sobama, odvojenih kupaonica i toaleta. Svakako planirajte izgradnju terasa i sličnih prostora na kojima ljudi žele provoditi većinu svog odmora.  

Nastojte izgraditi objekt u kojem će svaki stan imati bar jednu izraženu kvalitetu osim samog stana. Te kvalitete odnose se na okućnicu, pogled na more, konobu, roštilj, hidromasažnu kadu na tersai, krovnu terasu, visoku strop, kamin, itd. One predstavljaju dodanu vrijednost od samog tlocrta stana te će ih kupci iznimno cijeniti. Svaki kupac želi dobiti što više koristi i vrijednosti za cijenu koju će platiti.  

 

Karakteristike gradnje primjerene lokalitetu i kvaliteti terena, odnosno cijeni terena 

Za nekretnine koje se nalaze na dobrim lokacijama očekuje se primjerena kvaliteta izvedbe. Ugrađeni materijali ne moraju uvijek biti najskuplji na tržištu ali objekt treba biti izveden s puno pažnje i bez nedostataka.  

Kupci često vole vidjeti neki detalj koji se ističe u apartmanu, bio to jedan zid izveden u kamenu, staklena ograda, kamin, drvena ili keramička obloga, egzotični parket, spušteni strop, led rasvjeta, opremljena kuhinja, hidromasažna kada, bazen, pergola ili neki drugi funkcionalni ili dekorativni detalj. U interijer apartmana nije nužno ugraditi sve nabrojano kako bi bio privlačan, ali poželjno je kupcu dati nešto što će ga na prvi pogled privući. Ponudite mu jedan detalj koji odaje dojam da niste pretjerano šparali na gradnji, isplatit će vam se.  

Kupci koji su odlučili sebi kupiti apartman u moru loših nekretnina na prodaju znat će vrednovati trud koji ste vi uložili u izvedbu svoje apartmanske zgrade i postići ćete višu prodajnu cijenu.  

 

Završenost nekretnine 

Nitko ne voli za nešto platiti i nakon toga još dodatni ulagati svoje vrijeme i novac kako bi završio posao koji je već trebao napraviti prodavatelj. Završenost nekretnine je iznimno važan faktor u gradnji apartmana podobnih za prodaju. Kupci izbjegavaju nedovršene nekretnine i situacije u kojima moraju nešto ulagati svoje vrijeme u završavanje nečijeg posla. Uplatom svoje ušteđevine, očekuju dobiti nekretninu koja je u potpunosti završena i funkcionalna. Bilo da se radi o žarulji ili bravi na vratima, nezavršeni detalji kvare opći dojam o kvaliteti nekretnine. Zbog toga biste se kao investitor i prodavatelj trebali potruditi završiti sve radove prije predavanja nekretnine kupcima u posjed.  

 

Urednost prateće vlasničke i tehničke dokumentacije 

Uz svaku nekretninu veže se i prateća vlasnička i tehnička dokumentacija. Vlasničkom dokumentacijom dokazuje se vlasništvo nad nekretninom, a tehničkom ili građevinskom dokumentacijom dokazuje se da je nekretnina legalno sagrađena. Prilikom prodaje, važno je da su obje vrste dokumentacije uredne kako bi se kupac mogao bez problema kao vlasnik upisati u zemljišne knjige te kako bi siguran da je poštivan legalitet gradnje.  

Kao prodavatelj apartmana dužni ste osigurati urednost dokumentacije pravovremeno. Poduzmite sve korake koje možete što ranije i ne dopustite da vas kupac čeka predugo s ishođenjem dokumentacije. Kupci kojima se žuri kupiti nekretninu mogli bi čak i odustati od njene kupovine ako vide da neće na vrijeme dobiti svu njenu popratnu dokumentaciju. Više o vrstama vlasničke i tehničke dokumentacije te o načinu očuvanja njihove urednosti možete pročitati ovdje. 

 

Održavanje završene nekretnine 

Jednom kad je apartmanska zgrada završena, iznimno je važna njena urednost. Nebrojeni su primjeri kojima investitori svojim nemarom za urednost i čistoću objekta tjeraju gotovo sigurne kupce. Dobronamjerno savjetujemo posvećivanje posebne pažnje održavanju čistoće i urednosti te prozračenosti objekta do prodaje svih apartmana.  

Prilikom prezentacije apartmana, iste je potrebno prikazati u najboljem mogućem svijetlu. Ulazak u neurednu ili prašnjavu novu nekretninu stvara izuzetno negativan dojam. Vrlo je važno eliminirate sve neugodne mirise koji se mogu pojaviti iz odvoda ukoliko neko vrijeme niste zračili vaš objekt. Ukoliko ste majstorima povjerili uklanjanje nedostataka ili završavanje sitnijih detalja, obavezno provjerite stanje prostora nakon njihova odlaska i po potrebi ga očistite.  

Potencijalni kupac došao je vidjeti ono za što izdvaja svoj novac i želi vidjeti najbolje što za njega može dobiti. Ukoliko želite nekretninu brzo prodati, budite među onima čiji će stanovi isticati prednostima i čistoćom. 

 

Iz bogatog iskustva u prodaji, istaknuli bismo da spomenuti čimbenici znatno utječu na brzu prodaju apartmana, ali i drugih vrsta nekretnina za odmor poput kuća, vikendica i slično. Stoga, njihovo uzimanje u obzir toplo preporučujemo svim prodavateljima koji žele uspješno poslovati.  Za rješavanje nedoumica ili dobivanje dodatnih savjete oko načina izgradnje apartmana, mudro je obratiti se nekom od specijaliziranih agencija – posrednika u trgovanju nekretninama. Njihovo iskustvo u navedenoj problematici zasigurno vam može pomoći u planiranju izgradnje objekata koje će tržište dobro prihvatiti.