17.06.2019

Koja nekretnina je podobna za prodaju?

Koja nekretnina je podobna za prodaju?

Kažu da svaka roba ima svog kupca samo je pitanje vremena i cijene. U većini slučajeva kupoprodaje nekretnina ova izreka ne vrijedi. Za prodaju nekretnine nije dovoljno izabrati pravi trenutak i ponuditi cijenu koja će odgovarati potencijalnom kupcu, već je nužno sagledati i ostale faktore koji utječu na njenu prodaju.  

Kupovina nekretnine je velika, često i životna investicija te se svatko tko se odluči na taj pothvat želi osigurati da će ta investicija biti i isplativa. Upravo zbog toga kupac nema mnogo prostora za pogrešku te nastoji donijeti najracionalniju odluku koja će zadovoljiti njegove potrebe. Da bi donio najbolju odluku kupac sagledava sve faktore i karakteristike nekretnine koji utječu na isplativost kupnje. Te iste faktore uzimaju u obzir i prodavatelji nekretnine te nastoje pripremiti svoju nekretninu kako bi za njenu prodaju ostvarili za sebe najbolju moguću cijenu. 

 

Uredna građevinska i vlasnička dokumentacija i dostupnost sve dokumentacije na uvid 

Uz svaku nekretninu veže se i odgovarajuća dokumentacija koja potvrđuje njeno stanje i karakteristike. Važno je da je sva dokumentacija u skladu sa zakonskim i pravnim zahtjevima kako bi se nekretnina mogla kupiti ili prodati bez ikakvih pravnih posljedica.  

Vlasnički list kao dio zemljišnoknjižnog izvadka služi za dokazivanje prava vlasništva i uvidom u njega možemo utvrditi je li nekretnina pod teretom te postoje li ikakva dugovanja koja bi se prodajom nekretnine prenijela na njenog budućeg vlasnika. Nitko ne želi plaćati tuđe dugove pa je idealna ona nekretnina koja ih ne nosi sa sobom. Ponekad se događa da je nekretnina pod teretom, a kupac toga nije svjestan te je kao njen novi vlasnik obvezan otplaćivati ih.  

Za prodaju nekretnine nije dovoljno dokazati samo da ste njen vlasnik, već je potrebno dokazati i njen legalitet. Legalitet građevine dokazuje se građevinskom i uporabnom dozvolom. Vlasništvo nad nekretninom nije povezano s njenim legalitetom. Možete imati uredno vlasništvo nad nekretninom, ali ne i posjedovati legalno sagrađenu kuću ili stan.  

Karakteristike građevine u građevinskoj dozvoli trebaju odgovarati onima u uporabnoj dozvoli. Primjerice, ukoliko je izdana građevinska dozvola za gradnju kuće od prizemlja i jednog kata, u uporabnoj dozvoli treba biti navedeno da se dozvoljava uporaba kuće točno takvih karakteristika. U protivnom, ako danas kuća ima kat više, a to nije navedeno ni u građevinskoj ni u uporabnoj dozvoli to znači da je taj kat ilegalno sagrađen. Takva kuća tretira se kao da je bespravno sagrađena jer njeno stanje u stvarnosti ne odgovara stanju na papiru. Njeni papiri nisu uredni te mogu zadati velike probleme prilikom njene prodaje.  

Ukoliko niste stručnjaci za kupoprodaju nekretnina često ne možete biti svjesni svih prijevara na koje možete naići prilikom kupovine nekretnine. Također, zbog nepoznavanja sve popratne dokumentacije koja je nužna prilikom kupoprodaje nekretnine može se dogoditi da se druga strana ustručava dati vam je na uvid. U toj situaciji uvelike vam mogu pomoći agencije za nekretnine. Njihovi stručnjaci upućeni su u svu dokumentaciju koju je potrebno tražiti te procjenjuju je li nekretnina podobna za prodaju. Njihovim posredovanjem i kupci i prodavatelji nekretnina mogu biti sigurni da će legalnost same kupoprodaje biti zajamčena. 

 

Donesena odluka o prodaji i slaganje svih suvlasnika 

Neke nekretnine nemaju samo jednog vlasnika, već više suvlasnika. Provjera broja suvlasnika vrši se uvidom u vlasnički list te ukoliko se utvrdi da nisu svi suvlasnici suglasni o njenoj prodaji sam postupak prodaje može se uvelike zakomplicirati. Nije dovoljno da jedna osoba odluči prodati nekretninu. Prije te odluke ona mora kontaktirati i preostale suvlasnike te zajedno trebaju donijeti odluku o njenoj prodaji. 

 

Odnos između procijenjene realne tržišne vrijednosti i cijene po kojoj se prodaje nekretnina 

Interesi prodavatelja i kupaca suprotni su kada se radi o cijeni koju su spremni (na)platiti za nekretninu. Prodavatelj želi ostvariti što je veću moguću prodajnu, a kupac što nižu kupovnu cijenu. Često njihovi interesi nisu u skladu s realnom tržišnom vrijednošću same nekretnine.  

Kao vlasnik nekretnine u pravilu smatramo da naša nekretnina vrijedi mnogo više te ne želimo vjerovati u činjenicu da naša nekretnina ponekad ne kotira dobro na tržištu. Kupci u pravilu nisu dubinski upoznati s tržištem nekretnina kao ni njenih tržišnih vrijednosti te često griješe u samoj procjeni njene tržišne vrijednosti. Stoga, morate biti razumni kada odlučujete po kojoj ćete cijeni prodavati vašu nekretninu kako ju ne bi prodali ispod njene tržišne vrijednosti ili vječno čekali potencijalnog kupca u slučaju da ju prodajete po cijeni daleko višoj od njene vrijednosti.  

Za procjenu njene vrijednosti i određivanju najbolje cijene za njenu kupnju ili prodaju mogu vam pomoći i agencije za nekretnine koje u obzir uzimaju sve faktore koji utječu na njenu cijenu. Također, budući da imaju pristup velikoj bazi nekretnina koje se trenutno prodaju na tržištu imaju i uvid u samo kretanje prodajnih cijena nekretnina. 

 

Karakteristike nekretnine i njena lokacija 

U pravilu nekretnine koje se nalaze na dobrim lokacijama su ujedno i najpoželjnije. Što su bliže javnom prijevozu, centru grada ili pak plaži, više će se kupaca zainteresirati za njih. Njihove cijene su više od cijena nekretnina koje se nalaze na manje atraktivnim lokacijama i vi kao prodavatelji nekretnina na manje atraktivnim lokacijama često trebate biti spremni i na dodatno snižavanje njihove cijene.  

Osim lokacije, važne su i karakteristike nekretnine. Za prodaju su najpodobnije nekretnine s dobrim unutarnjim rasporedom i koje se nalaze u odličnom stanju. Važno je da su one funkcionalne te da dopuštaju racionalno iskorištavanje prostora. Ukoliko prodajete stan morate uzeti u obzir i starost same zgrade, kat na kojem se on nalazi te postoji li parkirno mjesto, a kod kuća veliku ulogu igra i veličina dvorišta. 

 

Mogućnost svakodnevnog pristupa nekretnini 

Svaki potencijalni kupac nekretnine prije nego što donese odluku o kupovini želi ju vidjeti uživo. Kao prodavatelj nekretnine trebate osigurati dostupnost pristupa vašoj nekretnini na svakodnevnoj razini. Nekretnina treba biti uređena, tj. prije njene prodaje preporuča se ulaganje u njenu obnovu ukoliko je potrebno. U protivnom, dovoljno je da je uredna i čista, tj. oličena i da se u njoj ne nalaze stvari vlasnika niti stari namještaj koje bi kupac trebao zbrinuti nakon njene kupnje. Obveza je prodavatelja da svoju nekretninu pokaže u najboljem mogućem svjetlu kako bi ona ostavila dojam na potencijalnog kupca te u konačnici dovela do uspješnog potpisivanja ugovora o njenoj kupoprodaji. 

Ukoliko još uvijek stanujete u nekretnini ili ste ju dali u najam preporučljivo je da se iselite iz nje i prestanite ju iznajmljivati jednom kada se odlučite na njenu prodaju. Kuće i stanovi u kojima se nalaze ljudi i njihove stvari mogu ostaviti negativan dojam kod osobe koja razmatra o njihovoj kupovini. U takvim situacijama, kupci često nisu spremni ponuditi cijenu koja je u skladu s tržišnom vrijednošću nekretnine. Iseljavanje iz nekretnine omogućava njenu brzu prodaju i ostvarivanje realne cijene za njenu prodaju.  

Agencije za nekretnine garantiraju pristup nekretnini kada potencijalni kupac to želi. Ona treba biti spremna za pokazivanje te njen ključ treba biti na raspolaganju agentima za nekretnine. 

 

Mogućnost prezentacije i oglašavanja nekretnine 

Prvo što će potencijalni kupci saznati o nekretnini bit će preko njenog oglasa. Stoga je važno da ju se prilikom oglašavanja prikaže u najboljem svjetlu.  

Dobar oglas sadrži opis karakteristika nekretnine, prikaz njenog tlocrta i fotografija. Fotografije bi trebale prikazivati uređenu i/ili urednu nekretninu kako bi lakše privukle potencijalnog kupca. Naravno, sav sadržaj oglasa treba odgovarati stanju nekretnine u stvarnosti.  

Agencije za nekretnine prije prezentacije kuće ili stana svojim klijentima, obavljaju i terenski red, odnosno provjeravaju je li nekretnina u istom takvom stanju kako je navedeno u oglasu. Na taj način one kupcima mogu uštedjeti mnogo vremena jer ne moraju obilaziti sve nekretnine koje su pronašli preko oglasa. Osim toga, ukoliko angažirate agenciju za samo oglašavanje vaše nekretnine možete biti sigurni da će ona vaš oglas prikazati na najboljim kanalima koje koristi i koji bi mogli lakše privući potencijalnog kupca. U mnogo situacija u oglasima su nekretnine prikazane u puno boljem stanju nego što je to u stvarnosti. Svaki vlasnik želi svoju nekretninu prodati što brže i po najvišoj mogućoj cijeni. Stoga ju nastoji prikazati na onaj način kojim bi najbrže mogao privući što više zainteresiranih kupaca. Ukoliko se ta mogućnost zlouporabi ne samo da će u konačnici tu nekretninu biti gotovo nemoguće prodati, već će se i njen prodavatelj naći na "crnoj listi", odnosno steći će reputaciju osobe kojoj se ne može vjerovati te će mnogi odbijati surađivati s njim.  

Nisu sve nekretnine podobne za prodaju. Neki prodavatelji mjesecima i godinama pokušavaju prodati svoju kuću ili stan. Uzroci tome kreću se od nerealnih prodajnih cijena, preko neuredne vlasničke, građevinske i uporabne dokumentacije, do nesrazmjera između njenog stanja u stvarnosti i njenog stanja u oglasu. Često zbog neznanja, ali i nemara o samoj nekretnini i percepciji da se samo žele "riješiti" nekretnine koja im predstavlja trošak, prodavatelji ne brinu o svojoj nekretnini i ne uzimaju u obzir sve te faktore koji utječu na njenu prodaju. Angažiranjem agencije za nekretnine, one će to učiniti za njih, odnosno one će voditi brigu da se sve što je potrebno za uspješnu i brzu prodaju nekretnine uzme u obzir. One će i na lakši način doći do potencijalnih kupaca jer brinu ne samo o potrebama prodavatelja nego i kupaca te će pronaći način na koji će obje strane biti zadovoljne kupoprodajom.