17.06.Ponedeljek

Katera nepremičnina je primerna za prodajo?

Katera nepremičnina je primerna za prodajo?

Pravijo, da ima vsako blago svojega kupca in da je vse samo vprašanje časa in cene. V primeru nakupa oziroma prodaje nepremičnin pa ta rek ne velja. Pri prodaji nepremičnin ni dovolj samo izbrati pravi čas in ponuditi ceno, ki bi odgovarjala potencijalnim kupcem, treba je pogledati tudi druge dejavnike, ki vplivajo na prodajo nepremičnine. Nakup nepremičnine je velika in pogosto življenska naložba kar pomeni da si v tem primeru vsakdo želi da bo njegova investicija donosna. Prav zaradi tega si kupec ne sme privoščiti napak, ampak mora poskušati sprejeti najbolj racionalno odločitev, ki bo zadovoljila njegove potrebe. Zato mora kupec pogledati vse dejavnike in značilnosti nepremičnine, ki vplivajo na donosnost nakupa. Te dejavnike upoštevajo tudi sami prodajalci nepremičnin, ki si prizadevajo, da bo njihova nepremičnina dobro pripravljena, pri čemer bi, z njeno prodajo pridobili najboljšo ceno.  

 

Pravilna gradbena in lastniška dokumentacija ter razpoložljivost dokumentacije za vpogled 

K vsaki nepremičini se navezuje tudi ustrezna dokumentacija, ki potrjuje njeno stanje in značilnosti. Pomembno je, da je vsaka dokumentacija v skladu z zakonskimi in pravnimi zahtevami, da se nepremičnina lahko kupi ali proda brez kakršnih koli negativnih pravnih posledic.

Lastniški list, kot del izpiska zemljiške knjige, služi za dokazovanje lastninske pravice in z njegovim preverjanjem lahko ugotovimo, ali je premoženje obremenjeno in ali obstajajo dolgovi, ki bi bili preneseni na prihodnjega lastnika s prodajo nepremičnine. Nihče si ne želi plačevati nobenih dolgov od drugih, zato je idealna nepremičnina tista, ki je neobremenjena, tj. Brez kakršnih koli hipotek. Včasih se zgodi, da je nepremičnina pod bremenom, kupec pa se tega sploh ne zaveda in jih je kot novi lastnik dolžan poravnati.

Vendar pa pri prodaji nepremičnine ni dovolj dokazati, da ste njen lastnik, prav tako je treba dokazati tudi ustrezne pravne temelje. Le-te dokazujeta gradbeno in uporabno dovoljenje. Lastništvo nepremičnine ni povezano z njeno zakonitostjo. Lastninsko pravico imate lahko urejeno, vendar pa hiše ali stanovanja nimate zgrajene v skladu z veljavno zakonodajo.

Značilnosti stavbe v gradbenem dovoljenju morajo ustrezati tistim v uporabnem dovoljenju. Na primer, če je bilo izdano gradbeno dovoljenje za gradnjo hiše, ki vsebuje pritličje in eno nadstropje, je treba v uporabnem dovoljenju biti navedeno točno to. V nasprotnem primeru, če ima hiša danes eno nadstropje več in to ni navedeno v gradbenem ali uporabnem dovoljenju, to pomeni, da je nadstropje zgrajeno nezakonito. Takšna hiša se obravnava, kot da je bila nezakonito zgrajena, ker njeno stanje v resnici ne ustreza stanju na papirju. Njeni dokumenti niso čisti in lahko povzročijo velike težave pri prodaji.

Če niste strokovnjak za nakupovanje in prodajanje nepremičnin, se pogosto ne zavedate vseh goljufij, s katerimi se lahko srečujete pri tovrstnih poslih. Obenem pa se zaradi nepoznavanja vse podporne dokumentacije, katera je nujno potrebna ob kupoprodaji nepremičnin lahko zgodi, da nasprotna stran ne želi dati nepremičnine na popoln vpogled. V tej situaciji vam lahko pomagajo agencije za nepremičnine. Njihovi strokovnjaki poznajo vso dokumentacijo, ki je potrebna za iskanje in oceno in ali je nepremičnina primerna za prodajo. Z njihovim posredovanjem lahko kupci in prodajalci nepremičnin zagotovijo legalnost in zakonitost svojega nakupa ali prodaje.

 

Odločba o prodaji in razporeditvi vseg solastnikov

Nekatere nepremičnine nimajo le enega lastnika, temveč več solastnikov. Preverjanje števila solastnikov se naredi s preverjanjem lastniškega lista in če se ugotovi, da se vsi solastniki ne strinjajo o prodaji nepremičnine, lahko postane prodaja zelo zapletena. Ni dovolj, da se en solastnik odloči prodati nepremičnino. Pred odločitvijo, da želi prodati nepremičnino, se mora namreč solastnik obrniti na preostale solastnike in skleniti, da jo prodajajo skupaj.

 

Razmerje med ocenjeno realno tržno vrednostjo in ceno, po kateri se nepremičnina prodaja

Interesi prodajalca in kupca so v navzkrižju kar se tiče cene, ki sta jo obe strani pripravljeni plačati za nepremičnino. Prodajalec želi doseči kar največjo prodajno ceno, po drugi strani pa kupec le-to znižuje. Pogosto njihovi interesi niso v skladu z dejansko tržno vrednostjo same nepremičnine.

Lastniki nepremičnin na splošno menimo, da je naša nepremičnina vredna veliko več in ne želimo verjeti v dejstvo, da naša lastnina včasih ni prav dobro pozicionirana na trgu. Kupci na splošno niso podrobno seznanjeni z nepremičninskim trgom in tržnimi vrednostmi ter se pogosto zmotijo pri oceni tržne vrednosti nepremičnine. Zato morate biti razumni, ko se odločate o ceni, ki jo želite doseči, da nepremičnine ne prodate pod njeno tržno vrednostjo ali po drugi strani, da večno ne čakate na kupca, kateremu bi nepremičnino prodali za višjo ceno, ki je daleč nad njeno realno vrednostjo.

Za oceno vrednosti in določitev najboljše cene za nakup ali prodajo vam lahko pomagajo tudi nepremičninske agencije, ki upoštevajo vse dejavnike, ki vplivajo na njeno ceno. Ker imajo nepremičninske agencije dostop do velike baze podatkov o nepremičninah, ki se trenutno prodajajo na trgu, imajo prav tako vpogled v gibanje prodajnih cen nepremičnin.

 

Lastnosti nepremičnine in njena lokacija

Praviloma so nepremičnine, ki se nahajajo na dobrih lokacijah, hkrati tudi najbolj zaželene. Bližje kot je javni prevoz, mestni center ali plaža, bolj se bodo kupci za njo zanimali. Njihove cene so višje kot cene nepremičnin na manj privlačnih lokacijah. Zato vi, kot prodajalci nepremičnin na manj privlačnih lokacijah, pogosto morate biti pripravljeni na nadaljnje zniževanje cen.

Poleg tega so pomembne tudi značilnosti nepremičnin. Nepremičnine primerne za prodajo so tiste z dobro notranjo ureditvijo in tiste, ki so v odličnem stanju. Pomembno je, da so funkcionalne in da omogočajo racionalno izkoriščanje prostora. Če prodajate stanovanje, morate upoštevati tudi starost zgradbe, zemljišče na katerem se nahaja, in/ali obstoj parkirišča ter velikost dvorišča.

 

Možnost vsakodnevnega dostopa do nepremičnine

Vsak potencialni kupec nepremičnine želi pred odločitvijo o nakupu nepremičnino tudi videti v živo. Kot prodajalec nepremičnine morate vsak dan zagotoviti dostop do le-te. Nepremičnina mora biti urejena, tj. pred njeno prodajo je priporočljivo, da se po potrebi investira v njeno obnovo. V nasprotnem primeru je dovolj, da je nepremičina čista in urejena, tj. pobarvana in da ne vsebuje osebnih stvari ali starega pohištva, s katerim bi kupec lahko imel skrbi po nakupu. Obveznost prodajalca je, da svoje nepremičnine pokaže v najboljši možni luči, tako da daje dober vtis potencialnemu kupcu, kar na koncu tudi vodi k uspešnemu podpisu pogodbe o njeni prodaji.

Če sami še vedno stanujete v tej nepremičnini ali ste jo dali v najem, priporočljivo, da se iz nje premaknete oziroma prenehate oddajati, ko se odločite za prodajo. Hiše in stanovanja, kjer se ljudje in njihove stvari še nahajajo, lahko negativno vplivajo na osebo, ki razmišlja o nakupu. V takšnih razmerah kupci pogosto ne želijo ponuditi cene, ki je v skladu z vrednostjo nepremičninskega trga. Izselitev iz nepremičnine omogoča hitrejšo prodajo in uresničitev realnejših prodajnih cen.

Agencije za nepremičnine zagotavljajo dostop do nepremičnin, kadar si to potencialni kupci želijo. Nepremičnina mora biti urejena za ogled, njen ključ pa mora biti na voljo agenciji.

 

Možnost predstavitve in oglaševanja nepremičnine

Ni dovolj, da je nepremičnina prikazana v najboljši luči samo pri obisku, ampak jo je kot tako treba prikazati tudi v oglaševanju. Prvo, kar potencialni kupci izvejo o nepremičnini, je preko oglasov.

Dober oglas vsebuje opis značilnosti nepremičnine, tlorisa in fotografij. Fotografije naj pokažejo urejeno nepremično, da bi s tem pritegnile potencialnega kupca. Seveda je pa pomembno tudi, da vse vsebine oglasov ustrezajo nepremičnini sami.

Nepremičninske agencije pred predstavitvijo hiše ali stanovanja svojim strankam opravijo tudi pregled na terenu in preverijo, ali je nepremičnina v enakem stanju, kot je navedeno v oglasu. Na ta način lahko kupci prihranijo veliko časa, ker jim ni treba iti skozi vse podatke, ki jih najdemo v oglasu. Poleg tega ste, če vključite agencijo v oglaševanje vaše nepremičnine, lahko prepričani, da bo vaš oglas prikazan na najboljših kanalih, ki lahko pritegnejo potencialnega kupca. V mnogih primerih je v oglasih nepremičnina predstavljena v veliko boljši podobi kot je to v resnici. Vsak lastnik želi prodati svojo nepremičnino čim prej in po najvišji možni ceni. Zato jo poskuša pokazati na način, ki bi čim hitreje pritegnil najbolj zainteresirane kupce. Če je ta možnost zlorabljena, bo to nepremičino v končni fazi praktično nemogoče prodati, njen prodajalec pa se lahko znajde na "črnem seznamu" oziroma pridobi negativen ugled kot oseba, ki ji ni mogoče zaupati in zato mnogi ne bodo želeli sodelovali s to osebo.

Vse nepremičnine pa niso primerne za prodajo. Nekateri prodajalci več mesecev in celo let poskušajo prodati svojo hišo ali stanovanje. Vzroki so lahko nerealna prodajna cena, nepregledna lastniška, gradbena in uporabna dokumentacija, nesorazmerje med njenim realnim stanjem in stanjem v oglasu itd. Pogosto zaradi nevednosti, pa tudi zaradi pomanjkanja skrbi za nepremičnino, in občutka, da jim njihova nepremičnina prinaša zgolj stroške, prodajalci ne skrbijo za svojo nepremičnino na primeren način in ne upoštevajo vseh dejavnikov, ki vplivajo na potencialno prodajo. Z vključitvijo agencije za nepremičnine bo le-ta to storila za vas, tj. poskrbela bo za vse, kar je potrebno za uspešno in hitro prodajo nepremičnine. Prav tako bo lažje dosegla potencialne kupce, kajti agencija ne skrbi samo za potrebe prodajalca, temveč tudi kupca, s čimer bo lažje našla način za obojestransko zadovoljstvo pri prodaji oziroma nakupu.