18.06.2019

Kako kategorizirati nekretninu za turistički najam?

Kako kategorizirati nekretninu za turistički najam?

Većina ljudi svoju nekretninu koristi u vlastite svrhe, odnosno ona predstavlja njihov dom i mjesto za život. Međutim, nekretnina se može staviti i u gospodarsku funkciju te donijeti značajne prihode svom vlasniku. Iznajmljivanje nekretnina u turističke svrhe sve je češće te se očekuje da će taj trend i dalje rasti u skladu s porastom popularnosti Hrvatske kao turističke destinacije.  

Prije nekoliko godina taj trend je prevladavao samo u Jadranskoj Hrvatskoj, a sada je sve prisutniji i u Kontinentalnoj, posebice u Zagrebu. Mnogi vlasnici kuća i stanova koji posjeduju više od jedne kuće ili stana uvidjeli su priliku u dodatnoj zaradi te su odlučili postati iznajmljivači nekretnina. Kako bi i vi postali jedan od njih potrebno je poduzeti određene korake koje nalaže hrvatsko zakonodavstvo te pritom slijediti savjete u nastavku. 

 

Ishoditi svu potrebnu dokumentaciju za kategorizaciju objekta 

Prvi korak koji trebate poduzeti kako biste postali iznajmljivač nekretnine je ishoditi svu potrebnu dokumentaciju za kategorizaciju nekretnine za turistički najam. U Uredu državne uprave u vašoj matičnoj županiji trebate podnijeti Zahtjev za izdavanjem rješenja o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu te uz taj zahtjev priložiti i popratne dokumente od kojih su najvažniji: preslika osobne iskaznice ili putovnice kao dokaz o hrvatskom državljanstvu i prebivalištu ili državljanstvu države članice Europske unije, dokaz o vlasništvu objekta (dokazuje se izvatkom iz zemljišnih knjiga, a nužna je i pisana suglasnost svih suvlasnika nekretnine ako postoje), uporabna dozvola (u slučaju da je objekt sagrađen prije 1968. godine dovoljna je potvrda da je nekretnina sagrađena na građevinskom zemljištu), tlocrt nekretnine te uplaćena upravna pristojba. Nakon otprilike 30-60 dana nadležni ured će vam izdati Rješenje nadležnog ureda o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu te Rješenje o kategorizaciji.  

Drugi način za ishođenje rješenja je da to učinite putem interneta na način da zahtjev i sve potrebne dokumente pošaljete elektronskim putem na adresu službene elektronske pošte Ureda za turizam vaše županije. Pribavljena rješenja su vam kategorizirala vašu nekretninu kao objekt u kojem se mogu pružati usluge turističkog najma. Također, potrebno je koristiti rješenja kako bi se prijavili u nadležnoj policijskoj i poreznoj upravi te turističkoj zajednici. 

 

Nabaviti standardiziranu ploču za iznajmljivanje objekta 

Svaki objekt koji se iznajmljuje treba biti označen i standardiziranom pločom za iznajmljivanje objekta koja sadrži informacije o vrsti objekta koji se iznajmljuje i usluzi koja se nudi te o njegovoj kategorizaciji, odnosno o broju zvjezdica. Ploče se mogu naručiti samo od proizvođača koje je za tu djelatnost ovlastilo Ministarstvo turizma. Za njihovu izradu nužno je prilikom narudžbe kod proizvođača priložiti i Rješenje o kategorizaciji.  

Ovisno o dimenziji, cijene ploča se kreću između 250 i 350 kuna. U protivnom, ukoliko ne stavite na svoj objekt tu ploču kršite zakon te neovlašteno iznajmljujete svoj prostor. Kazne u tom slučaju kreću se između 5.000 i 30.000 kuna. Osim toga, nužno je naznačiti i unutar objekta koje usluge pružate i o kojoj se vrsti smještaja radi (na recepciji, u sobama), ali za to je dovoljno da sami napišete te informacije. 

 

Napraviti službeni cjenik i odrediti pravila kućnog reda 

Iako ne postoji minimalna ili maksimalna cijena koju možete naplatiti za pružanje svojih usluga smještaja, morate imati i na umu da se ta sloboda ne može olako shvatiti. Prilikom određivanja cijena morate biti realni i dobro istražiti kako se cijene kreću na tržištu iznajmljivanja u turističke svrhe.  

Postavljanjem preniske cijene možete se dovesti u opasnost da nećete uspjeti pokriti troškove vašeg rada te će mnogi potencijalni gosti sumnjati u kvalitetu vaše usluge. S druge strane, previsoka, nerealna cijena otjerat će goste od vas te će za vrijeme kada će vaše sobe biti prazne, vaša konkurencija imati pune ruke posla. Važno je postaviti cijenu koja će se kretati u rasponu koji se trenutačno nudi na tržištu. Unutar tog raspona možete manevrirati i odrediti cijenu kojom bi bili zadovoljni, ali i koja ukazuje na samu kvalitetu vaših usluga.  

Kada određujete cijenu ne zaboravite uzeti u obzir vaše troškove iznajmljivanja, odnosno fiksne troškove, boravišnu pristojbu te proviziju agencije za nekretnine ukoliko odlučite iznajmljivati vašu nekretninu koristeći usluge posrednika. Preostali dio cijene predstavlja vašu zaradu.  

Nakon što ste odredili cijene potrebno ih je unijeti i u službeni cjenik. Službeni cjenik je strogo propisan, a mora se nalaziti na vidljivim mjestima samoga objekta, odnosno na recepciji te u svim sobama. Nužno je pridržavati se cijena koje su navedene u cjeniku te ga kao vlasnik objekta trebate potpisati.  

Službeni cjenik treba sadržavati sljedeće informacije: osnovni podaci iznajmljivača (naziv smještaja, ime i prezime vlasnika, adresa i OIB), vrsta usluge (radi li se o noćenju za jednu/dvije osobe, noćenju s doručkom, najmu cijelog apartmana, itd.), vrsta naplate (po noćenju, tjedno, po osobi, itd.), termin odnosno period (cijene u predsezoni, sezoni i postsezoni), cijena u kunama, dodatne usluge koje se nude (primjerice dozvoljen boravak kućnih ljubimaca, klima) te njihove cijene, iznos boravišne pristojbe (sadržana u cijeni noćenja ili se plaća zasebno), iznos PDV-a, datum od kad važi cjenik te potpis vlasnika objekta.  

Osim službenog, klasičnog cjenika postoji i alotmanski cjenik koji se sastavlja u slučaju da svoje smještajne kapacitete iznajmljujete koristeći usluge posrednika, odnosno usluge licenciranih agencija za iznajmljivanje ili pak online platforma za iznajmljivanje. Cijene sadržane u alotmanskom cjeniku su niže od cijena u službenom cjeniku jer su umanjene za proviziju ili rabat koji iznajmljivač odobrava posredniku. Izrada tog cjenika nije obavezna, ali je poželjna kako bi kao iznajmljivač prema posrednicima ostavili dojam profesionalnosti, imali spremne cijene za posrednike da ih ne trebate kasnije izračunavati i pregovarati, osnažili odnose sa svojim posrednicima te bili konkurentniji na tržištu.  

Osim cjenika na vidljivom mjestu u svim sobama nužno je i staviti i kućni red. Kućnim redom upoznajete vaše goste s najvažnijim informacijama u vezi njihovog smještaja, kao što su vrijeme prijave i odjave iz smještaja, vrijeme održavanja doručka te opis odgovornosti i prihvatljivog ponašanja gostiju.  

Poželjno je da cjenik i kućni red izradite na više stranih jezika, a ne samo na hrvatskom kako bi bili dostupni i razumljivi što većem broju gostiju. S obzirom na nacionalnost gostiju za hrvatsko tržište najvažniji su slovenski, engleski, njemački i talijanski jezik. 

 

Prijaviti goste u turističku zajednicu 

Sve osobe koje ugostite u vašem smještaju dužni ste prijaviti i odjaviti u turističkoj zajednici u roku od 12 sati od dolaska i najkasnije 24 sata od odlaska. Prijava/odjava gostiju može se izvršiti putem interneta ili možete ispuniti obrazac koji se kupuje u Narodnim novinama te ih dostaviti osobno područnoj turističkoj zajednici.  

U slučaju da vaši gosti nisu državljani Europske unije dužni ste ih prijaviti Ministarstvu unutarnjih poslova ili to za vas može učiniti područna turistička zajednica. Sve vaše goste morate zabilježiti na jednom mjestu kao Popis gostiju.  

Popis gostiju možete voditi kao uvezanu knjigu koristeći obrazac XII-46 koji možete kupiti u Narodnim novinama. Zakonski ste dužni čuvati taj Popis gostiju barem dvije godine. Naravno, svim gostima ste dužni izdati račun za izvršene usluge te sačuvati kopiju računa. 

 

Platiti boravišnu pristojbu, turističku članarinu i porez na dohodak 

Kao iznajmljivač dužni ste redovito plaćati boravišnu pristojbu, članarinu turističkoj zajednici i porez na dohodak. Boravišna pristojba može se plaćati paušalno ili po noćenju. Za paušalnu uplatu koristi se uplatnica koju možete pribaviti u nadležnom turističkom uredu.  

Visina boravišne pristojbe razlikuje se ovisno o razredu turističkog mjesta te radi li se o glavnoj sezoni, predsezoni i posezoni ili post sezoni, a Vlada RH donosi ju na godišnjoj razini Uredbom o utvrđivanju visine boravišne pristojbe za narednu godinu.  

Od plaćanja boravišne pristojbe izuzeti su primjerice djeca do 12 godina starosti, sezonski radnici, osobe s invaliditetom od 70% i više i jedan pratitelj, itd. Izuzeće od plaćanja pristojbe dokazuje se odgovarajućim ispravama i potvrdama. Turistička članarina također se plaća prema razredu turističkog mjesta. Plaća se Turističkoj zajednici i predaje se Poreznoj upravi radi kontrole plaćanja turističke članarine.  

Osim plaćanja boravišne pristojbe i turističke članarine, svaki iznajmljivač dužan je plaćati i porez na dohodak. Dokumentaciju koju ste ishodili kako bi postali iznajmljivač odnosite u nadležnu ispostavu porezne uprave koja donosi rješenje o iznosu godišnjeg paušalnog poreza na dohodak. Godišnji paušalni porez na dohodak utvrđuje se kao umnožak broja kreveta, visine paušalnog poreza po krevetu i odgovarajućeg koeficijenta područja na kojem se usluga pruža.  

Iznos godišnjeg paušalnog poreza na dohodak je uvećan za prirez porezu na dohodak te se plaća tromjesečno. U većini slučajeva privatni iznajmljivači nisu obveznici plaćanja PDV-a jer im godišnji promet ne prelazi 230.000 kuna, ali su dužni gostu izdati račun u kojem nije zaračunat PDV.  

 

Put od želje za korištenje vlastite nekretnine u svrhu turističkog iznajmljivanja do same realizacije ideje nije lak. Svakako je prije poduzimanja bilo kakvih administrativnih koraka nužno pripremiti vašu nekretninu za iznajmljivanje, odnosno urediti njen prostor te vlasničku i tehničku dokumentaciju.  

Također, dobro razmislite o dodatnim uslugama osim smještaja koje želite nuditi vašim gostima. Kako bi vaši gosti bili što zadovoljniji i vraćali vam se godinu za godinom važno je da su vaše usluge kvalitetne, profesionalne te da im pružaju dodanu vrijednost. Na taj način ćete se najbolje istaknuti među vašom konkurencijom te ostvariti komparativnu prednost. Kako bi bili što uspješniji u svom pothvatu te olakšali administraciju i lakše došli do gostiju preporučljivo je angažirati licenciranu agenciju čiji će vam stručnjaci pomoći da kategorizirate vašu nekretninu za turistički najam.