18.06.Torek

Kako kategorizirati nepremičnino za turistični najem?

Kako kategorizirati nepremičnino za turistični najem?

Večina ljudi uporablja svojo lastnino za svoje namene, tj. ta predstavlja njihov dom in kraj bivanja. Vendar pa se lahko nepremičnina uporabi v gospodarske namene in svojim lastnikom prinese znaten dohodek. Najem nepremičnin za turistične namene je vedno pogostejši in pričakuje se, da bo ta trend še naprej rasel v skladu z naraščajočo priljubljenostjo Hrvaške kot turistične destinacije.  

Pred nekaj leti je ta trend prevladoval le na Jadranu, zdaj pa je vse bolj prisoten tudi v kontinentalnem delu države, še posebej v Zagrebu. Mnogi lastniki stanovanj in hiš, ki imajo več kot en dom ali stanovanje, so videli priložnost z dodatnimi zaslužki in se odločili, da bodo postali nepremičninski najemodajalci. Da bi postali eden izmed njih, je treba sprejeti določene korake, ki jih nalaga hrvaška zakonodaja in ki sledijo spodnjemu nasvetu. 

 

Pridobite vso potrebno dokumentacijo za kategorizacijo objekta 

Prvi korak, ki ga morate narediti, da postanete nepremičninski najemodajalec, je pridobiti vso potrebno dokumentacijo za kategorizacijo nepremičnine za turistične namene. V Uradu državne uprave v vaši matični državi morate zaprositi za odločitev o odobritvi za opravljanje gostinskih storitev v gospodinjstvu in k tej zahtevi priložite tudi ostale pomembne dokumente: kopijo osebne izkaznice ali potnega lista kot dokazila o hrvaškem državljanstvu in prebivanju ali državljanstvu države članice Evropske unije, dokazilo o lastništvu nad objektom (dokazuje se z zemljiško knjigo, potrebna pa je odobritev vseh solastnikov nepremičnine), uporabno dovoljenje (če je bila nepremičnina zgrajena pred letom 1968, je zadosten dokaz, da je bila nepremičnina zgrajena na gradbenem zemljišču), tloris nepremičnine in plačana upravna taksa. Po približno 30-60 dneh vam pristojni urad izda Odločbo pristojnega urada o odobritvi zagotavljanja gostinskih storitev in Odločbo o kategorizaciji.  

Drug način za pridobitev rešitve je preko spleta, tako da prijavo in vse potrebne dokumente pošljete na uradni e-poštni naslov vašega Turističnega urada. Pridobljene rešitve so kategorizirale vašo premoženje kot objekt, v katerem lahko ponujate turistično storitev. Prav tako je treba uporabiti rešitve za poročanje ustrezni policijski in davčni upravi ter turistični skupnosti. 

 

Pridobite standardizirano ploščo za najem objekta 

Vsak najet objekt mora biti označen tudi s standardno najeto ploščo za najem nepremičnine, ki vsebuje informacije o vrsti objekta in o ponujeni storitvi ter njegovi kategoriji oziroma številki zvezdic. Plošče lahko naročite le pri proizvajalcih, ki jih je Ministrstvo za turizem pooblastilo za to dejavnost. Za njihovo proizvodnjo je treba pri naročanju pri proizvajalcu priložiti tudi Odločbo o razvrstitvi kategorizacije.  

Odvisno od velikosti, cene plošč znašajo med 250 in 350 kun (30 in 50 evrov). V nasprotnem primeru kršite zakon in nezakonito oddajate prostor. Kazni v tem primeru znašajo med 5.000 in 30.000 kunami (700 in 4000 evrov). Poleg tega je potrebno navesti tudi storitve, ki jih ponujate znotraj objekta ter vrsto nastanitve (na recepciji, v sobah), vendar pa je pri tem dovolj, da te podatke napišete sami. 

 

Naredite uradni cenik in določite hišna pravila 

Čeprav ni minimalne ali najvišje cene, ki jo lahko zaračunate za ponujanje nastanitvenih storitev, morate upoštevati tudi, da je ta svoboda pogosto presplošna. Pri določanju cene morate biti realistični in dobro raziskati, kako se cene gibljejo na trgu za najem v turistične namene.  

Z izpostavljanjem nizke cene boste morda ogroženi, da ne boste mogli pokriti stroškov svojega dela in bodo mnogi bodoči gostje podvomili o kakovosti vaših storitev. Po drugi strani pa bo previsoka, nerealna cena odvrnila vaše goste in ker bodo vaše sobe prazne, bo vaša konkurenca imela veliko manj dela. Pomembno je, da določite ceno, ki bo v dometu, kateri je na trgu trenutno na voljo. V tem območju lahko manevrirate in določite ceno, s katero bi bili zadovoljni, ter katera obenem kaže na kakovost vaših storitev.  

Ko določite ceno, ne pozabite upoštevati vaših stroškov najema, tj. fiksnih stroškov, turistične takse in provizijo nepremičninske agencije, če se odločite za najem vaše nepremičnine s pomočjo posrednikov. Preostali del cene predstavlja vaš zaslužek.  

Ko določite cene, jih je treba vnesti v uradni cenik. Uradni cenik je strogo predpisan in mora biti na vidnih lokacijah samega objekta, tj. na recepciji in v vseh sobah. Upoštevati je treba cene, navedene v ceniku, cenik pa kot lastnik nepremičnine morate tudi podpisati.  

Uradni cenik mora vsebovati naslednje podatke: osnovni podatki o najemodajalcu (ime nepremičnine, ime in priimek lastnika, naslov in EMŠO), vrsta storitve (ali je enodnevno bivanje, nočitev z zajtrkom, najem celotne nepremičnine), vrsta zaračunavanja (na noč, teden, na osebo itd.), rok ali obdobje (cene v predsezoni, sezoni in po sezoni), cene v kunah (evrih), dodatne storitve (npr. hišni ljubljenčki dovoljeni, znesek turistične takse (vključena v ceno nočitve ali se plača posebej), DDV znesek, datum veljavnosti cenika in podpis lastnika objekta.  

Poleg uradnega klasičnega cenika obstaja tudi alotmanski cenik, ki se zbira, če svojo nepremičnino najemate z agencijskimi storitvami, npr. licenčnimi agencijami za najem ali spletno platformo za najem. Cene, vsebovane v alotmanskem ceniku, so nižje od cen v uradnem ceniku, ker so znižane za provizije ali popuste, ki jih najemodajalec odobri posredniku. Ustvarjanje tega cenika ni obvezno, vendar je zaželeno, da ponudnik lahko pusti vtis strokovnosti. Tisti, ki imajo pripravljene cene za posrednike, ki jih sicer ne potrebujejo za izračunavanje in pogajanja kasneje, jih lahko unovčijo za krepitev odnosov s svojimi posredniki in za večjo konkurenčnost na trgu.  

Poleg cenika na vidnem mestu v vseh sobah je potrebno postaviti tudi hišni red. S tem svoje goste seznanite z najpomembnejšimi informacijami o njihovi namestitvi, na primer prijavo in odhodom, času zajtrka ter opisu odgovornosti in sprejemljivega vedenja gostov.  

Zaželeno je ustvariti cenik in hišni red v več kot enem tujem jeziku, ne samo v hrvaščini (slovenščini), da bi bil dostopen in razumljiv čim večjemu številu gostov. Glede na državljanstvo gostov za hrvaški trg so najpomembnejši angleški, nemški in italijanski jezik.  

 

Prijavite goste v turistično organizacijo 

Vse osebe, ki so nastanjene v vaši namestitvi, se morajo v 12 urah po prihodu in najkasneje 24 ur po odhodu prijaviti oziroma odjaviti pri turistični organizaciji. Prijava/odjava je možna preko interneta ali pa lahko izpolnite obrazec, kupljen v Uradnem listu, in ga osebno pošljete v regionalno turistično organizacijo.  

V primeru, da niste državljan Evropske unije, ste jih dolžni prijaviti Ministrstvu za notranje zadeve ali pa to storite pri regionalni turistični organizaciji. Vsi vaši gosti morajo biti registrirani na enem mestu v seznamu gostov. Zakonsko ste dolžni ta seznam gostov ohraniti najmanj dve leti. Seveda ste dolžni izdati račun za vse storitve in ohraniti kopijo vašega računa. 

 

Plačanje bivalne takse, turistične takse in davek na dohodek 

Kot lastnik ste dolžni plačati redni turistični davek, članarino turistični organizaciji in davek na dohodek. Bivalni davek se lahko plača pavšalno ali na noč. Za pavšalno plačilo je potrebna položnica, ki jo lahko dobite pri pristojnem turističnem uradu.  

Znesek bivalnega dneva se razlikuje glede na razred turističnega objekta in ali gre za glavno sezono, predsezono in posezono ali izven sezone. Vlada Republike Hrvaške (in RS) ga vsako leto predpiše z Uredbo o določitvi višine turistične takse za naslednje leto.  

Na primer, otroci, mlajši od 12 let, sezonski delavci, 70% ali več odstotni invalidi in en spremljevalec so izvzeti iz plačevanja turističnega davka. Izjeme od plačila davkov dokazujejo ustrezni dokumenti in potrdila. Turistična članarina se prav tako plača po turističnem razredu. Plačevanje se opravlja v turistični organizaciji in se preda davčni upravi za nadzor plačila turistične članarine.  

Poleg plačila bivalnih in turističnih taks, mora vsak najemodajalec plačati davek od dohodka. Dokumente, ki ste jih pridobili, ko ste postali lastniki, oddate v ustreznem davčnem uradu, ki izda odločbo o višini letnega pavšalnega davka na dohodek. Letni pavšalni davek se določi kot multiplikator števila postelj, pavšalnega zneska na posteljo in ustreznega koeficienta območja, na katerem se opravlja storitev.  

Znesek letnega pavšalnega davka na dohodek se poveča za znesek davka na dohodek in se izplača četrtletno. Zasebni najemniki v večini primerov niso zavezani plačati DDV, ker njihov letni promet ne presega 230.000 kun (30.000 evrov), vendar so pa dolžni izdati račun, kjer se DDV ne zaračunava. 

 

 

Pot, od želje za uporabo lastne nepremičnine zaradi turističnega najema, do uresničitve ideje, ni enostavna. Vsekakor poskrbite, da boste svoje nepremičnine pripravili za najem, uredite svoj prostor in nepremičnino ter tehnično dokumentacijo, preden boste opravili kakršne koli upravne ukrepe.  

Ob tem upoštevajte tudi dodatne storitve poleg nastanitve, ki jih svojim gostom želite ponuditi. Da bi bili vaši gosti bolj zadovoljni in se vam vračali iz leta v leto, je pomembno, da so vaše storitve kakovostne, profesionalne in da imajo dodane vrednosti. Na ta način boste bolje vidni v primerjavi s svojo konkurenco in boste dosegli primerjalno prednost. Da bi bili čim uspešnejši in si olajšali administrativne naloge, ter na koncu lažje dosegli goste, je priporočljivo, da najamete licencirano agencijo, kjer vam bodo strokovnjaki pomagali kategorizirati vašo nepremičnino za najem.