La maggior parte delle persone usa l’immobile per i propri scopi, cioè l’immobile rappresenta la loro casa e il proprio luogo di vita. Tuttavia, gli immobili possono anche essere messi in funzione economica e portare i redditi significativi al suo proprietario. L’affitto degli immobili a fini turistici è sempre più frequente e si prevede che questa tendenza continuerà a crescere in linea con la crescente popolarità della Croazia come destinazione turistica.  

Alcuni anni fa questa tendenza prevalse solo nell'Adriatico, ed adesso è sempre più presente nella parte continentale di Croazia, specialmente a Zagabria. Molti proprietari di case e appartamenti che possiedono più di una casa o appartamento hanno visto l'opportunità in guadagni extra e hanno deciso di affittare le loro immobili. Per diventarsi uno di loro, è necessario prendere alcune misure che impone la legislazione croata e seguire i consigli di seguito. 

 

Ottenere tutta la documentazione necessaria per la categorizzazione dell'immobile per un affitto turistico 

Il primo passo che uno deve fare per affittare il suo immobile è quello di ottenere tutta la documentazione necessaria per classificare l’immobile per un affitto turistico. All’Ufficio dell’amministrazione statale si deve inviare una Richiesta per il rilascio di una decisione sull'approvazione per la fornitura di servizi di ristorazione nel domestico. Questa richiesta deve essere accompagnata con i documenti giustificativi di cui i più importanti sono: copia della carta d'identità o del passaporto come prova della cittadinanza croata e residenza o la cittadinanza europea, la prova della proprietà (si prova con l’estratto dal catasto e con il consenso scritto di tutti i comproprietari del bene immobile, se esistono) permesso di uso (se l’immobile è stato costruito prima del 1968, è sufficiente di presentare una prova che l’immobile è stato costruito sul terreno edificabile), la pianta dell’immobile e pagare la tassa amministrativa. Dopo circa 30-60 giorni, l'ufficio competente emetterà La decisione sull'approvazione per la fornitura di servizi di ristorazione nel domestico e La decisione di categorizzazione.  

Un altro modo per ottenere le decisioni è di farlo via Internet inviando la richiesta e tutti i documenti necessari elettronicamente all'indirizzo e-mail ufficiale dell’Ufficio del turismo. Le decisioni ottenute hanno classificato l’immobile come una struttura turistica in cui si possono offrire i servizi turistici. Inoltre, è necessario utilizzare queste decisioni per informare la polizia, l'amministrazione fiscale e la comunità turistica. 

 

Procurare un pannello standardizzato per affittare l'immobile 

Ogni immobile che si affitta dovrebbe essere etichettato con un pannello standardizzato che contiene le informazioni sul tipo di struttura che si affitta, il servizio che si offre e la sua categorizzazione o numero di stelle. I pannelli possono essere ordinati solo dai produttori che sono stati autorizzati dal Ministero del Turismo per questa attività. Per la loro produzione è inoltre necessario allegare La decisione di categorizzazione.  

A seconda delle dimensioni, i prezzi del pannello variano tra 250 e 350 kuna. Altrimenti, se uno non usa questo pannello sta violando la legge e sta affittando illecitamente il suo spazio. Le sanzioni in questo caso variano tra 5.000 e 30.000 kuna. Inoltre, è necessario indicare alla reception e nelle camere il tipo d’alloggio e tipi di servizi che si offrono. Il proprietario può scrivere queste informazioni da solo senza chiedere le istituzioni competenti.  

 

Creare il listino ufficiale e le regole della casa 

Sebbene non sia previsto un prezzo minimo o massimo per determinare i prezzi d’alloggio, è necessario tenere presente che questa libertà non può essere facilmente compresa. Nel determinare il prezzo, uno deve essere realistico e ben esplorare come sono i prezzi sul mercato per l'affitto a fini turistici.  

Impostando un prezzo basso uno si può trovare nel pericolo di non essere in grado di coprire il costo del suo lavoro e molti potenziali clienti dubiteranno della qualità del servizio. D'altra parte, il prezzo eccessivo e irrealistico allontanerà gli ospiti, e dato che le sue stanze saranno vuote, la sua competizione avrà le mani occupati. È importante determinare un prezzo che varierà nella gamma attualmente disponibile sul mercato. All'interno di tale intervallo, è possibile manovrare e determinare il prezzo con cui uno sarebbe soddisfatto, ma che indica anche la qualità dei servizi.  

Quando si determina il prezzo, non dimenticare di prendere in considerazione i costi di noleggio, vale a dire i costi fissi, la tassa di soggiorno e la commissione d’agenzia immobiliare se si sceglie di affittare l’immobile utilizzando i servizi di intermediazione. Il resto del prezzo rappresenta i guadagni del proprietario.  

Una volta determinati i prezzi, è necessario inserirli nel listino ufficiale. Il listino ufficiale è rigorosamente prescritto e deve trovarsi in posizioni visibili dell’immobile stesso, cioè alla reception e in tutte le camere. È necessario rispettare i prezzi indicati nel listino ufficiale e uno deve firmarlo come il proprietario.  

Il listino ufficiale dovrebbe contenere le seguenti informazioni: le basiche informazioni del proprietario (il nome dell’alloggio e del proprietario, l'indirizzo e il PID), il tipo di servizio (se si tratta di un pernottamento, per una/due persone, bed and breakfast, l’affitto dell'intero appartamento, etc.) tipo di pagamento (pernottamento, a settimana, a persona, etc.), il periodo (tariffe nel prestagione, stagione e dopo la stagione), i prezzi in kune, servizi aggiuntivi offerti (ad esempio permesso di ospitare animali domestici, aria condizionata), ed i loro prezzi, tassa di soggiorno (incluso nel prezzo e viene pagato a parte), l'importo dell'IVA, la data di quando il listino ufficiale e valide e la firma del proprietario.  

Oltre al listino ufficiale, c'è anche un listino speciale che si compila nel caso in cui l’immobile si affitta usando i servizi degli intermediari, vale a dire i servizi di agenzia di noleggio licenziata o della piattaforma online che offre i servizi di noleggio. I prezzi contenuti nel questo listino sono inferiori ai prezzi nel listino ufficiale perché sono ridotti per commissione o sconto che il proprietario approva all’intermediario. Fare questo listino non è necessario, ma è preferito per lasciare l'impressione di professionalità agli intermediari. Anche i prezzi sono pronti e non e necessario di calcolarli e negoziarli ogni volta che si usano i servizi dell’intermediario. Così si possono consolidare i rapporti con gli intermediari ed essere più competitivi sul mercato.  

Oltre al listino ufficiale, in un luogo visibile in tutte le stanze, è anche necessario mettere le regole della casa. Le regole della casa offrono agli ospiti le informazioni più importanti per quanto riguarda la loro sistemazione, così come l’orario della registrazione e la cancellazione di sistemazione, l’orario della colazione e una descrizione delle responsabilità e dei comportamenti accettabili degli ospiti.  

È consigliabile creare un listino ufficiale e una le regole della casa in più di una lingua straniera, non solo in croato, per essere il più accessibile e comprensibile al maggior numero possibile di ospiti. Data la nazionalità degli ospiti per il mercato croato, i più importanti sono il sloveno, l'inglese, il tedesco e l'italiano. 

 

Registrare gli ospiti a la comunità turistica 

Uno deve registrare tutte le persone che sono alloggiate nel suo alloggio alla comunità turistica entro 12 ore dall'arrivo e non oltre 24 ore dopo la partenza. Il check-in / check-out può essere effettuato tramite internet oppure è possibile compilare il modulo acquistato nella Gazzetta Ufficiale e inviarlo personalmente alla comunità turistica regionale.  

Se l’ospite non è un cittadino dell'Unione europea, il proprietario è obbligato a segnalarlo al Ministero degli Affari Interni o questo può fare la comunità turistica regionale. Tutti gli ospiti devono essere registrati in un posto come la lista degli ospiti.  

Si può creare un libro legato utilizzando un modulo XII-46 che si può acquistare nella Gazzetta Ufficiale. Uno è legalmente obbligato a tenere questa lista degli ospiti per almeno due anni. Naturalmente, uno deve emettere una fattura per tutti i servizi e conservare una copia del conto.  

 

Pagare la tassa di soggiorno, la quota turistica e le imposte sul reddito 

Come padrone di casa uno deve pagare regolarmente la tassa di soggiorno, la quota alla comunità turistica e le imposte sul reddito. La tassa di soggiorno può essere pagata su base forfettaria o per notte. È disponibile un vaglia per il pagamento di una somma forfettaria, che può essere richiesta all’ufficio turistico.  

L'altezza della tassa di soggiorno varia a seconda della classe dei luoghi turistici e se si tratta della alta stagione, prestagione o post stagione. Il governo li porta su base annua con il Decreto sulla determinazione dell'importo della tassa di soggiorno per il prossimo anno.  

Dal pagamento della tassa di soggiorno sono eccetti, per esempio, i bambini sotto i 12 anni di età, i lavoratori stagionali, le persone con disabilità del 70% o più e il suo accompagnatore, ecc. L'esenzione dal pagamento delle tasse è comprovata da documenti e certificati. Le quote turistiche vengono pagate alla comunità turistica anche in base alla classe turistica. Il pagamento si effettua all'Amministrazione Fiscale per il controllo del pagamento della quota turistica.  

Oltre alla tassa di soggiorno e al pagamento delle quote turistiche, ogni proprietario è tenuto a pagare le imposte sul reddito. I documenti che uno ha ottenuto per mettere l’immobile in affitto si devono portare all'ufficio della amministrazione fiscale che emette una decisione sull’importo dell’imposto sul reddito. L'imposto annuo sul reddito è calcolato come il prodotto del numero di letti, l'importo dell'imposto sul letto ed il corrispondente coefficiente della zona in cui viene fornito il servizio.  

L'importo dell’imposto annuale sul reddito è aumentato con le soprattasse ed è pagato trimestralmente. Nella maggior parte dei casi gli affittuari privati non sono obbligati a pagare l'IVA perché il loro fatturato annuo non supera i 230.000 kune, ma sono obbligati a emettere una fattura in cui l'IVA non viene addebitata. 

 

Il percorso di voler utilizzare il proprio immobile ai fini del noleggio turistico fino alla realizzazione dell'idea non è facile. L’immobile si deve preparare per l’affitto, modificarne lo spazio e la documentazione della proprietà e la documentazione tecnica si devono preparare prima di intraprendere qualsiasi azione amministrativa.

Inoltre, si deve pensare dei servizi aggiuntivi oltre alle sistemazioni che uno vuole offrire ai suoi ospiti. Affinché i suoi ospiti siano più soddisfatti e ritornino anno dopo anno, è importante che i suoi servizi siano di alta qualità, professionali e a valore aggiunto. In questo modo uno sarà meglio evidenziato nella sua competizione e otterrà un vantaggio comparativo. Per avere il maggior successo possibile nella sua impresa e facilitare l'amministrazione e più facile raggiungere gli ospiti, è consigliabile assumere un'agenzia autorizzata i cui esperti aiuteranno nella classificazione dell’immobile in affitto.