Svaki vlasnik ili budući kupac nekretnine očekuje da njegova nekretnina ima uredne papire. Uredni papiri podrazumijevaju ispravnu vlasničku i građevinsku dokumentaciju. U slučaju gradnje nekretnina glavnu ulogu ima građevinska ili tehnička dokumentacija kojom se dokazuje da je nekretnina izgrađena u skladu sa svim nadležnim zakonima i propisima. No što se događa ako je ta dokumentacija neuredna, odnosno što se događa ukoliko ona pokazuje da prilikom gradnje nekretnine nije poštivan relevantni zakonski okvir? 

Dokazi upućuju da gradnja ili nadogradnja nekretnine nije bila legalna, odnosno da je taj objekt bespravno sagrađen. Kao vlasnik, a potencijalno i budući prodavatelj dužni ste ispraviti te navode u građevinskoj dokumentaciji, a to možete učiniti na način da pokrenete postupak legalizacije vaše bespravno sagrađene nekretnine. 

Što je bespravno sagrađeni objekt? 

Prema Zakonu o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama, nezakonito izgrađenom zgradom smatra se zgrada, odnosno rekonstruirani dio postojeće zgrade izgrađene bez akta kojim se odobrava građenje. 

U pravilu sve građevine koje su sagrađene do 15. veljače 1968. godine smatraju se legalnima te da bi se kao vlasnik upisali u zemljišne knjige trebate samo od nadležnog katastra pribaviti Uvjerenje da je građevina sagrađena prije 15. veljače 1968. godine. 

Situacija je puno kompliciranija ako je vaša građevina sagrađena, nadograđivana ili rekonstruirana nakon tog datuma jer da bi se nekretnina smatrala legalnom ona mora posjedovati jedan od sljedećih dokumenata koji predstavljaju odobrenje za gradnju: građevinsku dozvolu, rješenje o uvjetima građenja, lokacijsku dozvolu s pravom građenja ili potvrdu na glavni projekt. 

Gradnja se mora provoditi u skladu s uvjetima navedenima u odobrenju za gradnju, npr. zgrada mora biti izgrađena unutar gabarita navedenih u dokumentaciji, pozicije prozora i zidova moraju biti također jednake onima u dokumentaciji, itd. Za svaku građevinu koja nije u skladu s prethodno navedenim uvjetima možemo reći da je bespravno sagrađena. 

Postupak legalizacije: koraci, nadležne institucije i obvezni dokumenti 

Legalizirati se mogu novi objekti ili rekonstrukcije postojećih objekata koji su vidljivi na digitalnoj ortofoto karti Državne geodetske uprave izrađene na temelju aerofotogrametrijskog snimanja područja Republike Hrvatske provedenog 21. lipnja 2011. godine. 

Na takvoj građevini izvedeni su najmanje grubi konstruktivni građevinski radovi (temelji sa zidovima, odnosno stupovi s gredama i stropom ili krovnom konstrukcijom) sa ili bez krova, s najmanje jednom etažom. 

Postupak legalizacije zgrada provodi se donošenjem rješenja o izvedenom stanju. Rješenje o izvedenom stanju donosi upravno tijelo jedinice područne (regionalne) ili lokalne samouprave na čijem se području nalazi nezakonito izgrađena građevina odnosno Agencija za ozakonjenje nezakonito izgrađenih zgrada. 

Kako bi vi kao vlasnik dobili rješenje o izvedenom stanju, trebate pokrenuti sam postupak legalizacije. Postupak se pokreće podnošenjem zahtjeva za izdavanjem rješenja o izvedenom stanju nadležnom upravnom tijelu. Uz zahtjev je potrebno priložiti i dokumentaciju koja ovisi o kategoriji u koju građevina pripada. Postoje četiri kategorije u koje se svrstavaju zgrade: 

1. Zahtjevna zgrada - građevina površine veće od 400 m2, građevine namijenjene isključivo poljoprivrednoj djelatnosti površine veće od 1000 m2 i sve javne zgrade bez obzira na veličinu površine.
2. Manje zahtjevna zgrada – građevina površine manje od 400 m2 i građevine namijenjene isključivo poljoprivrednoj djelatnosti površine manje od 1000 m2
3. Jednostavna zgrada – građevina površine manje od 100 m2 i građevine namijenjene isključivo poljoprivrednoj djelatnosti površine manje od 400 m2
4. Pomoćna zgrada – građevina u funkciji osnovne zgrade, garaža, vrtna kućica, itd. koja ima jednu etažu i površine je manje od 50 m2.

Konkretnu, za svaku od prethodno navedenih vrsta zgrada prilažu se sljedeći dokumenti koje su izradili ovlašteni arhitekti, inženjeri građevinarstva ili geodezije: 

• Za zahtjevnu zgradu prilažu se tri primjerka geodetske snimke izvedenog stanja (ako je zgrada evidentirana u katastarskom planu u gabaritima u kojima je sagrađena, umjesto geodetske snimke prilažu se tri kopije katastarskog plana), tri primjerka arhitektonske snimke izvedenog stanja i izjavu ovlaštenog inženjera građevinarstva da zgrada ispunjava zahtjev mehaničke otpornosti i stabilnosti
• Za manje zahtjevnu zgradu ključni su sljedeći dokumenti: tri primjerka geodetske snimke izvedenog stanja (ili 3 kopije katastarskog plana ako je nezakonito izgrađena zgrada evidentirana u katastarskom planu) i tri primjerka snimke izvedenog stanja
• Za jednostavnu zgradu prilažu se tri primjerka geodetske snimke izvedenog stanja (ili tri kopije katastarskog plana ako je nezakonito izgrađena zgrada evidentirana u katastarskom planu), iskaz površina i obračunske veličine zgrade, najmanje četiri fotografije koje prikazuju sva pročelja zgrade, iskaz podataka za obračun naknade za zadržavanje zgrade u prostoru.
• Za pomoćnu zgradu nužna su tri primjerka katastarskog plana te akt na temelju kojeg je osnovna zgrada izgrađena ili drugi dokaz da je osnovna zgrada zakonito izgrađena.

Nakon zaprimanja zahtjeva, nadležno tijelo provjerava dostavljenu dokumentaciju te ju uspoređuje s dokumentacijom izrađenom na temelju aerofotogtametrijskog snimanja Republike Hrvatske započetog 21. lipnja 2011. godine ili s drugim aktom kojim može utvrditi vrijeme gradnje. Također, provjerava i prostornoplansku dokumentaciju te provodi očevid na licu mjesta. 

Podnositelj zahtjeva i drugi relevantni dionici (vlasnik, nositelji prava na čestici zemljišta na kojoj se nalazi bespravno sagrađena građevina, jedinica nadležne lokalne samouprave) imaju pravo na uvid u dokumentaciju upravnog odjela prije nego što on donese rješenje o izvedenom stanju. Nakon što se utvrdi da su zadovoljeni svi zakonski uvjeti, nadležno tijelo donosi rješenje o izvedenom stanju. 

Zakonski uvjeti odnose se na: potpunost dostavljene dokumentacije uz predani zahtjev, da je arhitektonska snimka u skladu s izvedenim stanjem zgrade i da je plaćena naknada za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru. U slučaju da je za bespravno građenu zgradu pokrenut sudski spor prije podnošenja zahtjeva za legalizacijom (ako je primjerice povod tužbe zaštita vlasništva), nadležno tijelo prekida postupak legalizacije. 

Jednom kada ste vi kao podnositelj zahtjeva zaprimili rješenje o izvedenom stanju dužni ste platiti komunalni i vodni doprinos (osim za pomoćne zgrade). U slučaju da se u zgradi nalaze i legalni i nelegalni dijelovi, vlasnik legalnog dijela ne treba platiti ni vodni ni komunalni doprinos. 

Vodni doprinos plaća investitor na gradnju zgrada, a obračunavaju ga i naplaćuju Hrvatske vode. Visina vodnog doprinosa određuje se ovisno o zoni u kojoj se nalazi vaš objekt. U Zonu A spada Grad Zagreb i zaštićeno obalno područje mora, Zonu C predstavljaju područja posebne državne skrbi, a Zonu B čini ostalo područje Republike Hrvatske. 

Komunalni doprinos obračunavaju općine i gradovi na čijem području se nalazi građevina te stoga visinu komunalnog doprinosa donosi općinsko vijeće ili gradska skupština Odlukom o komunalnom doprinosu. 

Sadržaj rješenja o izvedenom stanju 

Rješenje o izvedenom stanju ispunjava se na obrascu na kojem su sadržane sljedeće informacije: 

• Utvrđenje da se zgrada ozakonjuje te svi ostali izvedeni radovi na zgradi
• Popis i opis ostalih građevina koje se ozakonjuju zajedno sa zgradom (ako postoje)
• Naziv katastarske općine i broj jedne ili više katastarskih čestica na kojima je zgrada izgrađena
• Stupanj završenosti zgrade i radova (završena ili nezavršena zgrada)
• Navod je li zgrada slobodnostojeća, poluugrađena ili ugrađena, stupanj zahtjevnosti zgrada (zahtjevna, manje zahtjevna, jednostavna ili pomoćna zgrada), namjena zgrade, vanjska veličina zgrada, broj i vrsta funkcionalnih jedinica i oblik krova
• Oznaka geodetskog snimka, kopije katastarskog plana, arhitektonske snimke i ostala relevantna dokumentacija ovisno o stupnju zahtjevnosti zgrade.

Pristojbe i cijena legalizacije 

Pristojbe koje ste dužni platiti kako bi legalizirali vaš objekt dužni ste platiti prije i nakon dobivanja rješenja o izvedenom stanju te za vrijeme podnošenja zahtjeva i popratne dokumentacije za legalizacijom. Prije dobivanja rješenja o izvedenom stanju kako bi prikupili potrebnu popratnu dokumentaciju potrebno je platiti troškove projektanta i geodeta. Zatim, prilikom podnošenja zahtjeva za legalizacijom potrebno je platiti i upravnu pristojbu nadležnom tijelu od kojeg očekujete izdavanje rješenja o izvedenom stanju. 

Općine i gradovi sami određuju visinu pristojbe, a obično iznose nekoliko stotina kuna. Nakon dobivanja rješenja o izvedenom stanju plaćate i već prethodno spomenuti komunalni i vodni doprinos. Prema ondašnjem Zakonu o legalizaciji objekata (od 10. srpnja 2017. godine) krajnji rok za predaju zahtjeva za legalizacijom je bio 30. lipnja 2018. godine. Međutim, danas Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama dozvoljava i predaju zahtjeva nakon tog roka. 

Prednosti legalizacije 

Velike su prednosti koje možete ostvariti ukoliko legalizirate vaš objekt. Prva prednost je da ujedno možete lakše i brže prodati vašu nekretninu. Niti jedan kupac ne želi taj posao prebaciti na sebe već želi biti siguran da je sva dokumentacija koja prati nekretninu uredna i u skladu sa zakonom. 

Također, samo legalne građevine mogu se priključiti na komunalnu infrastrukturu za opskrbu pitkom vodom, odvodnju otpadnih voda, elektroenergetsku mrežu i slično. Želite li i etažirati vašu zgradu kako bi ju mogli lakše prodati ili iznajmiti također to ne možete učiniti bez legalizirane građevine. Ukoliko želite koristiti vašu nekretninu za poslovne namjene, odnosno obavljanje gospodarskih djelatnosti također morate poštivati zakon i osigurati legalitet vaše građevine. 

Osim toga, legalizirane građevine postižu veću tržišnu vrijednost i lakše možete dići kredit. Također, možete zatražiti i poticaje za energetsku obnovu ili zatražiti druge subvencije iz nacionalnih ili europskih fondova. 

Pravo na žalbu 

Ukoliko niste zadovoljni ishodom postupka legalizacije koji ste pokrenuli možete uvijek podnijeti žalbu. Žalbu možete podnijeti bilo protiv donesenog rješenja o izvedenom stanju bilo protiv odbijenog zahtjeva za legalizacijom. Žalbu podnesite nadležnom tijelu, odnosno upravnom odjelu kojem ste ujedno i predali zahtjev za legalizacijom, a samu žalbu rješava Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja.