Vsak lastnik ali bodoči kupec nepremičnine pričakuje, da bo njegova lastnina imela urejene papirje. Urejeni papirji pomenijo ustrezno lastniško in gradbeno dokumentacijo. Pri gradnji nepremičnin ima glavno vlogo gradbena ali tehnična dokumentacija, ki dokazuje, da je nepremičnina zgrajena v skladu z vsemi veljavnimi zakoni in predpisi. Toda kaj se zgodi, če je ta dokumentacija zavajajoča ali kaj se zgodi, če ta pokaže, da pri izgradnji nepremičnine ni bil upoštevan ustrezni pravni okvir? 

V tem primeru gradnja oz. nadgradnja nepremičnine ni bila legitimna oz. je bila stavba nezakonito zgrajena. Kot lastnik in potencialni ter bodoči prodajalec ste dolžni te zadeve popraviti v gradbeni dokumentaciji, kar lahko storite s tem, da začnete postopek legalizacije nezakonito zgrajene nepremičnine. 

Kaj je nezakonito zgrajen objekt? 

V skladu z Zakonom o ravnanju z nezakonito zgrajenimi stavbami se šteje, da je nezakonito zgrajena stavba tista stavba ali rekonstruiran del obstoječe stavbe, ki je zgrajen brez dovoljenja za gradnjo. 

Praviloma velja, da so vse stavbe, zgrajene do 15. februarja 1968, zakonite in da kot lastnik, ki je vpisan v zemljiško knjigo, od pristojnega katastra potrebujete le potrdilo, da je bila stavba zgrajena pred 15. februarjem 1968. 

Položaj je veliko bolj zapleten, če je bila vaša stavba zgrajena, nadgrajena ali rekonstruirana po tem datumu, saj v tem primeru, da bi se nepremičnina štela za zakonito, mora imeti enega od naslednjih dokumentov, ki predstavljajo gradbeno dovoljenje: gradbeno dovoljenje, odločbo o pogojih gradnje, lokacijsko dovoljenje ali potrditev o glavnem projektu. 

Izgradnja mora biti izvedena v skladu s pogoji, določenimi v gradbenem dovoljenju, npr. stavba mora biti zgrajena v merilu, ki je navedeno v dokumentaciji, pozicije oken in sten morajo biti enake tistim v dokumentaciji itd. Za vsako stavbo, ki ne izpolnjuje zgoraj navedenih pogojev, lahko rečemo, da je nezakonito zgrajena. 

Postopek legalizacije: koraki, odgovorne institucije in obvezni dokumenti 

Nove objekte ali rekonstrukcijo obstoječih objektov je mogoče legalizirati. To je mogoče narediti za objekte, ki so razvidni na digitalni ortofoto karti Državne geodetske uprave na podlagi aerofotogrametričnega pregleda ozemlja Republike Hrvaške, ki je bil izveden 21. junija 2011. 

V taki stavbi je izdelano najmanj grobo konstrukcijsko delo (na osnovi zidov ali stebrov z nosilci in stropi ali strešnimi konstrukcijami) z ali brez strehe, z vsaj enim nadstropjem. 

Postopek legalizacije stavbe se izvede z izdajo odločbe o dokončanem stanju. Odločitev o stanju izda upravni organ enote regionalne ali lokalne samouprave, na ozemlju katere se nahaja nezakonito zgrajena stavba ali Agencija za legalizacijo nezakonito zgrajenih stavb. 

Da bi kot lastnik dobili rešitev o izpolnjenem stanju, morate začeti postopek legalizacije. Postopek se začne s predložitvijo zahteve za izdajo odločbe o opravljenem statusu pri pristojnemu upravnemu organu. Zahtevi je treba priložiti tudi dokumentacijo, odvisno od kategorije, v katero spada. Obstajajo štiri kategorije v katere so stavbe razdeljene: 

1. Zahtevna stavba - stavba s površino več kot 400 m2, stavbe, namenjene izključno kmetijstvu s površino več kot 1000 m2 in vse javne stavbe ne glede na velikost površine.
2. Manj zahtevne stavbe - stavbe manjše od 400 m2 in stavbe, namenjene izključno za kmetijsko dejavnost, manjšo od 1000 m2
3. Enostavne stavba - površina objekta manjša od 100 m2 in stavbe, namenjene izključno za kmetijsko dejavnost, manjšo od 400 m2
4. Pomožne stavbe - stavba v funkciji osnovne stavbe, garaža, vrtna hiša itd., ki ima eno nadstropje, površina pa je manjša od 50 m2.

Natančneje, za vsako od zgoraj navedenih vrst stavb so naslednje dokumente izdelali pooblaščeni arhitekti, gradbeni inženirji ali inženirji geodezije: 

• Za zahtevno stavbo so priložene tri kopije geodetskega posnetka izvedenega stanja (če je stavba zapisana v katastrskem načrtu v lestvici, v kateri je bila zgrajena, se namesto geodetskih posnetkov priložijo tri kopije katastrskega načrta), tri kopije arhitekturnega posnetka izvedenega stanja in izjavo pooblaščenega inženirja, da stavba izpolnjuje zahteve za mehansko odpornost in stabilnost.
• Za manj zahtevno stavbo so ključni naslednji dokumenti: tri kopije geodetskega posnetka izvedenega stanja (ali 3 kopije katastrskega načrta, če je nezakonito zgrajena stavba zapisana v katastrskem načrtu) in tri kopije posnetka izvedenega stanja.
• Za enostavno stavbo se priložijo tri kopije geodetskega posnetka izvedenega stanja (ali tri kopije katastrskega načrta, če je nezakonito zgrajena stavba zapisana v katastrskem načrtu), izjava o površini in velikosti izračuna stavbe, vsaj štiri fotografije, ki prikazujejo vse fasade stavbe.
• Za pomožno stavbo so potrebni trije izvodi katastrskega načrta in akta na podlagi katerega je zgrajena osnovna stavba ali drug dokaz, da je osnovna stavba zakonito zgrajena.

Po prejemu zahteve pristojni organ preveri predloženo dokumentacijo in jo primerja z dokumentacijo, pripravljeno na podlagi letalsko-fotometričnega evidentiranja Republike Hrvaške, ki se je začela 21. junija 2011, ali z drugim aktom, ki lahko določa čas gradnje. Prav tako preverja prostorsko dokumentacijo in izvaja inšpekcijske preglede v samem kraju. 

Vlagatelj in drugi pristojni deležniki (lastnik, imetniki pravic na delu zemljišča, na katerem se nahaja nezakonito zgrajena stavba, enote pristojne lokalne samouprave) imajo pravico, da pred odločitvijo o stanju pregledajo dokumentacijo upravnega organa. Ko se ugotovi, da so izpolnjene vse zakonske zahteve, pristojni organ izda sklep o pogojih. 

Pravni pogoji se nanašajo na: popolnost predložene dokumentacije s predloženo zahtevo, da je arhitekturni posnetek v skladu z načrtom stavbe in da se plača pristojbina za zadrževanje nezakonito zgrajene stavbe v prostoru. V primeru, da je bila sprožena tožba pred vložitvijo zahteve za legalizacijo za nezakonito zgrajeno stavbo (na primer ob vložitvi zahteve za zaščito lastništva), pristojni organ zaključi postopek legalizacije. 

Ko ste kot upravičenec prejeli rešitev o izpolnjenem stanju, morate plačati komunalni in vodni prispevek (razen za pomožne stavbe). V primeru, da so v stavbi zakoniti in nezakoniti deli, lastniku zakonitega dela ni treba plačati nobenega prispevka za vodo ali komunalni prispevek. 

Vodni prispevek, ki ga investitor plača za gradnjo stavbe, izračunajo in zaračunajo Hrvaške vode. Višina vodnega prispevka se določi glede na območje, kjer se nahaja vaš objekt. V cono A spada mesto Zagreb in zaščiteno obalno območje, cona C predstavlja območja posebne državne skrbi, cona B pa preostali del Republike Hrvaške. 

Občinske prispevke izračunavajo občine in mesta, na območju katerih se nahaja stavba, zato znesek občinskega prispevka izračunata občinski svet ali mestna skupščina z Odločbo o komunalnem prispevku. 

Vsebina odločbe o izpolnjenem stanju 

Odločba o izpolnjenem stanju se izpolni na obrazcu, ki vsebuje naslednje informacije: 

• Ugotovitev, da se stavba in vsa druga dela na stavbi legalizirajo
• Seznam in opis drugih stavb, ki se legalizirajo skupaj z zgradbo (če obstajajo)
• Ime katastrske občine in število ene ali več katastrskih parcel, na katerih je bila stavba zgrajena
• Stopnja dokončanosti objekta in dela (dokončana ali nedokončana stavba)
• Ali je stavba samostojna, polzgrajena ali vgrajena, stopnja zahtevnosti dela (zahtevna, manj zahtevna, enostavna ali pomožna stavba), namen gradnje, zunanja velikost stavbe, število in vrsta funkcionalnih enot ter oblika strehe
• Geodetske posnetke, kopijo katastrskega načrta, arhitekturne posnetke in drugo ustrezno dokumentacijo glede na stopnjo zahtevnosti stavbe.

Pristojbine in cene legalizacije 

Pristojbine, ki jih morate plačati za legalizacijo vašega objekta, morate plačati pred in po pridobitvi rešitve glede izvedenega stanja in ob predložitvi vloge in priloženih dokumentov o legalizaciji. Pred pridobitvijo rešitve o izpolnjenem pogoju za zbiranje potrebne dokazne dokumentacije je potrebno plačati stroške projektanta in geodeta. Nato morate pri prijavi za legalizacijo plačati tudi upravno takso pristojnemu organu, od katerega pričakujete izdajo odločbe o opravljenem stanju. 

Obseg pristojbin določajo občine in mesta, ki običajno znašajo več sto kun. Po pridobitvi rešitve o izvedenem stanju državi plačate že omenjeni občinski in vodni prispevek. V skladu z Zakonom o legalizaciji objektov (od 10. 7. 2017) je bil rok za oddajo vlog za legalizacijo 30. junij 2018. Vendar danes zakon o ravnanju z nezakonito zgrajenimi stavbami dovoljuje zahteve tudi po tem roku. 

Prednosti legalizacije 

Obstaja veliko koristi, ki jih lahko dosežete, če legalizirate svoj objekt. Prva prednost je, da lahko lažje in hitreje prodate svojo nepremičnino. Noben kupec ne želi prevzeti tega dela na sebe, prav tako želi biti prepričan, da je vsa dokumentacija, ki spremlja nepremičnino urejena in v skladu z zakonom. 

Prav tako se lahko na komunalno infrastrukturo priključijo le pravno urejene zgradbe z oskrbo s pitno vodo, odvajanjem odpadne vode, električnim omrežjem in podobno. Tudi če želite etažirati vašo stavbo z namenom lažje prodaje ali najema, tega ne morete storiti brez legalizacije. Če želite svojo nepremičnino uporabljati za poslovne namene oz. za gospodarske dejavnosti, morate spoštovati zakon in zagotoviti zakonitost vaše stavbe. 

Poleg tega legalizirane stavbe dosegajo večjo tržno vrednost, z njimi pa je tudi lažje pridobiti kredit. Zahtevate lahko tudi spodbude za obnovljive vire energije ali se prijavite za druge subvencije iz nacionalnih ali evropskih sredstev. 

Pravica do pritožbe 

Če niste zadovoljni z rezultatom postopka legalizacije, ki ste ga začeli, lahko vedno vložite pritožbo. Pritožbo lahko vložite zoper vsako odločitev, ki je bila sprejeta glede izvedenega stanja ali proti zavrnjeni zahtevi za legalizacijo. Pritožbo predložite pristojnemu upravnemu organu, kateremu ste predložili zahtevo za legalizacijo, pritožbo pa rešuje Ministrstvo za gradbeništvo in prostorsko načrtovanje.