Jeder Eigentümer oder zukünftige Käufer von Immobilien erwartet, dass seine Immobilie ordentliche Dokumentationhat., bzw. dass das Eigentum und die Baudokumentation ordnungsgemäß sind. Im Falle des Immobilienbauses beweist die Bauaufgabe oder technische Dokumentation, dass die Immobilien in Übereinstimmung mit allen anwendbaren Gesetzen und Vorschriften gebaut ist. Aber was passiert, wenn diese Dokumentation irreführend ist, oder wenn sie darstellt, dass die relevanten rechtlichen Rahmenbedingungen bei dem Bau einer Immobilie nicht beachtet wurden? 

Es gibt Hinweise darauf, dass der Bau oder die Modernisierung der Immobilie nicht legitim war oder dass das Gebäude illegal gebaut wurde. Potenzielle und zukünftige Verkäufer müssen als Eigentümer die Baudokumentation korrigieren. Sie können dies tun, indem Sie den Legalisierungsprozess für Ihre illegal gebauten Immobilien einleiten. 

Was ist eine illegal gebaute Immobilie? 

Nach dem Gesetz über die Behandlung von Schwarzbau gilt ein Gebäude oder ein rekonstruierter Teil eines bestehenden Gebäudes, das ohne Genehmigung für den Bau errichtet wurde als ein illegal errichtetes Gebäude. 

In der Regel gelten alle Gebäude, die bis zum 15. Februar 1968 gebaut wurden, als rechtmäßig und, Sie brauchen für die Registration als Eigentümer nur die Bescheinigung vom zuständigen Kataster zu erhalten, um zu beweisen, dass das Gebäude vor dem 15. Februar 1968 errichtet wurde. 

Die Situation ist komplizierter, wenn Ihr Gebäude nach diesem Datum errichtet, ausgebaut oder umgebaut wurde. Damit die Immobilie als legitim betrachtet werden kann, soll eines der folgenden Dokumente vorliegen, die eine Baugenehmigung enthalten: Baugenehmigung, Beschluss über die Baubedingungen, Standortgenehmigung mit dem Recht auf Bau oder Bestätigung des Hauptprojekts. 

Die Konstruktion muss gemäß den in der Baugenehmigung festgelegten Bedingungen ausgeführt werden, z. B. das Gebäude muss innerhalb der in der Dokumentation angegebenen Abmessungen gebaut werden, die Fenster- und Wandpositionen müssen ebenfalls den in der Dokumentation angegebenen Werten entsprechen. Jedes Gebäude, das nicht den oben genannten Kriterien entspricht, kannals rechtswidrige gebaute Immobilie bezeichnet werden. 

Legalisierungsverfahren: Maßnahmen, verantwortliche Institutionen und obligatorische Dokumente 

Neue Immobilien oder Rekonstruktionen bestehender Gebäude können legalisiert werden. Dies ist auf der digitalen Orthophoto-Karte der staatlichen Geodätischen Verwaltung ersichtlich, die auf der Grundlage der aerophotogrammetrischen Aufnahme des Territoriums der Republik Kroatien am 21. Juni 2011 erstellt wurde. 

Bei einem solchen Gebäude werden die Konstruktionen wieFundamente mit Wänden oder Stützen mit Balken und Decken oder Dachkonstruktionen, mit oder ohne Dächer mit mindestens einer Etage ausgeführt. 

Der Prozess der Legalisierung des Gebäudes wird durchgeführt, indem ein Beschlussüber den fertiggestellten Zustand erlassen wird. Diesen Beschlusserhalten Sie von der Verwaltungsbehörde der regionalen oder lokalen Selbstverwaltungseinheit, oder die Agentur für die Gründung illegaler Gebäude, in deren Hoheitsgebiet sich das illegal errichtete Gebäude befindet. 

Damit der Eigentümer einen Beschlussfür den abgeschlossenen Zustand erhalten kann, soll ein Legalisierungsprozess eingeleitet werden. Das Verfahren wird eingeleitet, indem dem zuständigen Verwaltungsorgan ein Ersuchen um Erteilung eines Beschlussesüber den durchgeführten Status vorgelegt wird. Je nach Kategorie, zu der das Gebäude gehört, ist auch wichtig die Dokumentation beizufügen. Es gibt vier Kategorien, in die Gebäude unterteilt sind: 

1. Anspruchsvolles Gebäude - ein Gebäude mit einer Fläche von mehr als 400 m2, Gebäude, die ausschließlich für die Landwirtschaft bestimmt sind und mit einer Fläche von mehr als 1000 m2 und alle öffentlichen Gebäude unabhängig von der Größe des Grundstücks.
2. Weniger anspruchsvolles Gebäude - Gebäude mit weniger als 400 Quadratmetern und Gebäude, die ausschließlich für landwirtschaftliche Tätigkeiten bestimmt sind, mit einer Fläche von weniger als 1000 m2
3. Einfaches Gebäude - eine Fläche von weniger als 100 m2 und Gebäude, die ausschließlich für landwirtschaftliche Tätigkeitenbestimmt sind, mit einer Fläche von weniger als 400 m2
4. Nebengebäude - Gebäude in Funktion eines Basisgebäudes, einer Garage, eines Gartenhauses usw., das über eine Etage verfügt und eine Fläche von weniger als 50 m2 hat.

Für jeden der oben genannten Gebäudetypen werden folgende Dokumente von autorisierten Architekten, Bauingenieuren oder Ingenieur der Geodäsie zur Verfügung gestellt: 

• Für das anspruchsvolle Gebäude werden drei Kopien der geodätischen Aufnahmen des abgeleiteten Zustands angehängt (wenn das Gebäude im Katasterplan in dem Maßstab, in dem es gebaut wurde, aufgezeichnet ist, werden anstelle des Geodasematerials drei Kopien des Katasterplanes angehängt), drei Kopien des architektonischen Plans des fertiggestellten Zustands und eine Erklärung des Bauingenieurs, dass das Gebäude die Forderung nach mechanischer Widerstandsfähigkeit und Stabilität erfüllt
• Für ein weniger anspruchsvolles Gebäude sind die folgenden Dokumente von entscheidender Bedeutung: drei Kopien des geodätischen Materials des fertiggestellten Zustands (oder drei Kopien des Katasterplans, wenn das illegal errichtete Gebäude im Katasterplan eingetragen ist) und drei Kopien des fertiggestellten Zustands
• Für ein einfaches Gebäude werden drei Kopien der geodätischen Aufnahmen des fertiggestellten Zustands (oder drei Kopien des Katasterplans, wenn das illegal errichtete Gebäude im Katasterplan eingetragen ist) beigefügt. Eine Angabe der Fläche und der Berechnungsgröße des Gebäudes. Mindestens vier Fotografien, die alle Fassaden des Gebäudes zeigen undAngaben zur Berechnung der Gebühr, um das Gebäude zu behalten.
• Für das Nebengebäude sind folgende Dokumente erforderlich: drei Kopien des Katasterplans und der Aktdes Grundgebäudes oder ein anderer Nachweis, dass das Grundgebäude rechtmäßig gebaut ist.

Nach Erhalt des Antrags prüft die zuständige Behörde die eingereichten Unterlagen und vergleicht diese zusammen mit den Unterlagen, die auf der Grundlage der am 21. Juni 2011 eingeleiteten aerophotometrischen Aufzeichnung der Republik Kroatien erstellt wurden, oder mit einem anderen Akt, der den Zeitpunkt des Aufbaus bestimmen kann. Die räumliche Dokumentation wird geprüft und die Kontrollen vor Ort durchgeführt. 

Der Antragsteller und andere relevante Interessengruppen (Eigentümer, Inhaber von Rechten an dem Teil des Grundstücks, auf dem sich das illegal errichtete Gebäude befindet, Einheiten der zuständigen lokalen Selbstverwaltung) haben das Recht, die Unterlagen der Verwaltung vor dem Beschlussüber den fertiggestellten Staat einzusehen. Sobald festgestellt wurde, dass alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind, erstellt die zuständige Behörde den Beschluss. 

Die rechtlichen Bestimmungen beziehen sich auf: die Vollständigkeit der eingereichten Dokumentation mit der eingereichten Anfrage, dass das Architekturmaterial mit der Anordnung des Gebäudes übereinstimmt und die Gebühr für die Aufbewahrung des illegal errichteten Gebäudes in dem Raum gezahlt wird. Wurde eine Klage vor dem Antrag auf Legalisierung eines unrechtmäßig errichteten Gebäudes eingereicht (z. B. wenn ein Antrag auf Schutz des Eigentums gestellt wird), beendet die zuständige Behörde den Legalisierungsprozess. 

Sobald Sie den Beschluss über den abgeschlossenen Zustand als Antragsteller erhalten haben, müssen Sie Kommunal- und Wasserabgaben zahlen (außer für Nebengebäude). Falls es legale und illegale Teile im Gebäude gibt, muss der Eigentümer des legalen Teils keine Wasser- oder Kommunalabgaben bezahlen. 

Die Wasserabgaben werden vom Investor bezahlten und von dem Unternehmen Hrvatske vode berechnet. Die Höhe der Wasserabgaben werden abhängig von der Zone bestimmt, in der sich die Immobilie befindet. In der Zone A befinden sich die Stadt Zagreb und das Küstenschutzgebiet, die Zone C stellt Gebiete mit besonderem Staatszustand dar und die Zone B umfasst den Rest der Republik Kroatien. 

Die Kommunalabgaben werden von den Gemeinden und Städten berechnet, in deren Gebiet sich das Gebäude befindet. Daher wird die Höhe des Gemeindebeitrags vom Gemeinderat oder der Stadtversammlung durch die Entscheidung über den Versorgungsbeitrag geleistet. 

Inhalt des Beschlussesüber den ausgeführten Zustand 

Inhalt des Beschlussesüber den ausgeführten Zustand wird auf einem Formular mit den folgenden Informationen ausgefüllt: 

• Feststellung, dass das Gebäude mit Anmerkungen versehen ist und alle anderen Arbeiten am Gebäude
• Liste und Beschreibung anderer Gebäude, die zusammen mit dem Gebäude legalisiert werden (falls vorhanden)
• Der Name der Katastralgemeinde und die Nummer eines oder mehrerer Katastralparzellen, auf denen das Gebäude errichtet wird
• Fertigstellungsgrad des Gebäudes und der Arbeiten (abgeschlossenes oder unfertiges Gebäude)
• Angeben, ob es sich um ein freistehendes, halbgebautes oder eingebautes Gebäude handelt, und Angabe des Schwierigkeitsgrades des Gebäudes (anspruchsvolles, weniger anspruchsvolles, einfaches oder Nebengebäude), Gebäudezweck, Gebäudeaußengröße, Anzahl und Art der funktionalen Einheiten und Dachform
• Geodätische Aufnahmen, Kopien des Katasterplans, architektonische Aufnahmen und andere relevante Dokumentation, abhängig vom Schwierigkeitsgrad des Gebäudes

Gebühren und Preise der Legalisierung 

Die Gebühren, die Sie zur Legalisierung Ihrer Einrichtung bezahlen müssen, müssen vor und nach Erhalt eines Beschlussesfür den fertiggestellten Zustand und zum Zeitpunkt der Einreichung des Antrags und der begleitenden Legalisierungsdokumente bezahlt werden. Bevor Sie den Beschluss erhalten, um die erforderlichen Nachweise zu sammeln, müssen Sie die Kosten des Konstrukteurs und des Geodäten übernehmen. Wenn Sie einen Antrag auf Legalisierung stellen, müssen Sie auch die Verwaltungsgebühr an die zuständige Behörde entrichten, bei der Sie voraussichtlich eine Entscheidung über den ausgeführten Stand erlassen. 

Die Gemeinden und Städte bestimmen selbst die Höhe der Gebühren, wobei diese in der Regel mehrere hundert Kuna betragen. Nachdem Sie erhalten haben, zahlen Sie die bereits erwähnten Kommunal- und Wasserabgaben. Gemäß dem Gesetz über die Legalisierung von Objekten (vom 10. Juli 2017) war die Frist für die Einreichung von Legalisierungsanträgen der 30. Juni 2018. Heute erlaubt das Gesetz über den Umgang mit illegal gebauten Gebäuden jedoch Anträge nach dieser Frist. 

Vorteile der Legalisierung 

Es gibt große Vorteile, die Sie erzielen können, wenn Sie Ihre Einrichtung legalisieren. Der erste Vorteil ist, dass Sie Ihre Immobilie noch einfacher und schneller verkaufen können. Kein Käufer möchte diesen Job an sich selbst verlegen, möchte aber sichergehen, dass alle mit der Immobilie gelieferten Unterlagen ordentlich sind und dem Gesetz entsprechen. 

Es können auch nur legal gebauten Gebäude an die kommunale Infrastruktur zur Trinkwasserversorgung, Abwasserableitung, Stromnetz und dergleichen angeschlossen werden. Wenn Sie Ihr Gebäude in mehrere Etagen unterteilen m¨chten, , um es einfacher zu verkaufen oder zu vermieten, können Sie es nicht ohne ein legalisiertes Gebäude machen. Wenn Sie Ihre Immobilie geschäftlich benutzen möchten, müssen Sie auch das Gesetz respektieren und die Rechtmäßigkeit Ihres Gebäudes sicherstellen. 

Darüber hinaus erzielen legalisierte Gebäude einen höheren Marktwert und sind leichter zu vermieten. Sie können auch finanzielle Anreize zur Erneuerung der Energieversorgung einholen oder andere Subventionen aus nationalen oder europäischen Fonds beantragen. 

Berufungsrecht 

Wenn Sie mit dem von Ihnen begonnenen Legalisierungsprozess nicht zufrieden sind, können Sie jederzeit Berufung einlegen. Sie können gegen jeden Beschluss oder gegen eine abgelehnte Legalisierungsanfrage Berufung einlegen. Reichen Sie die Beschwerde bei der zuständigen Behörde oder Verwaltung ein, der Sie dem Antrag auf Legalisierung vorgelegt habenund der Einspruch wird vom Ministerium für Bauwesen und Raumordnung bearbeitet.