Ogni proprietario o futuro acquirente di beni immobili si aspetta che il suo immobile abbia documenti in ordine. Documenti in ordine implicano una corretta documentazione di proprietà e di costruzione. Nel caso della costruzione di immobili, il ruolo principale ha la documentazione della costruzione o la documentazione tecnica che dimostra che l'immobile è costruito in conformità con tutte le leggi e le normative applicabili. Ma che cosa succede se questa documentazione non si trova in ordine, o cosa succede se dimostra che leggi non sono stati rispettati nel processo di costruzione? 

Le prove suggeriscono che la costruzione o la ristrutturazione dell'immobile non era legittima o che l'edificio era stato costruito illegalmente. I proprietari, i venditori potenziali e futuri sono tenuti a correggere queste accuse nella documentazione di costruzione. Questo è possibile farlo avviando il processo di legalizzazione del proprio patrimonio immobiliare costruito illegalmente. 

Cos'è un immobile costruito illegalmente? 

Secondo la Legge sul trattamento degli edifici costruiti illegalmente, un edificio costruito illegalmente è considerato un edificio o una parte ricostruita di un edificio esistente costruito senza un documento che autorizza la costruzione. 

Di norma, tutti gli edifici costruiti fino al 15 febbraio 1968 sono considerati legittimi e, in qualità di proprietario, è stato inserito nel catasto il certificato che l'edificio è stato costruito prima del 15 febbraio 1968. 

La situazione è molto più complicata se l'edificio è stato costruito o ricostruito dopo tale data perché sarebbe bene immobile considerato legale deve avere uno dei seguenti documenti che sono approvati per la costruzione: permesso di costruzione, una decisione sulle condizioni di costruzione, permesso di posizione con il diritto di costruire o conferma del progetto principale. 

La costruzione deve essere eseguita secondo le condizioni specificate nella autorizzazione per la costruzione, per es. un edificio deve essere costruito entro le dimensioni specificate nella documentazione, la posizione delle finestre e pareti deve anche essere uguali a quelli nella documentazione, ecc. Per ogni edificio che non è in accordo con quanto sopra si può dire che è stato costruito illegalmente. 

Procedura di legalizzazione: passi, istituzioni responsabili e documenti obbligatori 

Nuovi immobili o la ricostruzione degli immobili esistenti, che possono essere visti sulla mappa ortofoto digitale dell'Amministrazione geodetica statale effettuata sulla base del rilievo aerofotogrammetrico del territorio della Repubblica di Croazia effettuato il 21 giugno 2011, possono essere legalizzati. 

In un simile edificio, le costruzioni costruttive meno ruvide (basate su muri o colonne con travi e soffitti o costruzioni di tetti) con o senza tetto, con almeno un pavimento sono realizzate. 

Il processo di legalizzazione dell'edificio viene effettuato emettendo una decisione sullo stato completato. La decisione sullo stato completato è presa dall'organo amministrativo dell'unità regionale o locale di autogoverno nel cui territorio si trova l'edificio costruito illegalmente o dell’Agenzia per il lancio di edifici illegalmente costruiti. 

Affinché il proprietario possa ottenere una decisione sullo stato completato, è necessario avviare la procedura di legalizzazione. La procedura deve essere avviata presentando all'organo amministrativo competente una richiesta di rilascio di una decisione sullo status effettuato. La documentazione deve essere allegata alla richiesta, a seconda della categoria di appartenenza dell'edificio. Esistono quattro categorie in cui gli edifici sono suddivisi: 

1. Edificio esigente - un edificio con una superficie di oltre 400 m2, edifici destinati esclusivamente all'agricoltura con una superficie di oltre 1000 m2 e tutti gli edifici pubblici a prescindere dalle dimensioni del sito.
2. Edificio meno esigente - edifici di meno di 400 m2 e edifici destinati esclusivamente ad attività agricole di meno di 1000 m2
3. Edificio semplice - area edificabile inferiore a 100 m2 e edifici destinati esclusivamente ad attività agricole di meno di 400 m2
4. Edificio ausiliario: un edificio come edificio di base, garage, casetta da giardino, ecc. che ha un piano e la superficie è inferiore a 50 m2.

In particolare, per ciascuno dei tipi di edifici sopra menzionati, i seguenti documenti sono forniti da architetti, ingegneri civili o geodetici autorizzati: 

• Per gli edifici esigenti sono obbligate tre copie di uno stato completato (se l'edificio è registrato nella mappa catastale nelle dimensioni in cui è stato costruito, al posto di un sondaggio geodetico è accompagnata da tre copie della planimetria catastale), tre copie di scatti architettonici dello stato completato e dichiarazione degli ingegneri civili che l'edificio soddisfa i requisiti di resistenza meccanica e stabilità
• Per edifici meno esigenti i seguenti documenti sono chiavi: tre copie di uno stato completato (o 3 copie di planimetria catastale se gli edifici costruiti illegalmente sono registrati nella mappa catastale) e tre copie delle registrazioni dello stato completato
• L'edificio semplice deve essere accompagnato da tre copie di stato completato (o tre copie di planimetria catastale se gli edifici costruiti illegalmente sono registrati nella mappa catastale), espressione della superficie e la dimensione calcolata del palazzo, almeno quattro foto che mostrano tutta la facciata dell'edificio, i dati di bilancio per il calcolo delle tasse per mantenere l'edificio nello spazio.
• Tre copie del piano catastale e l'atto sulla base del quale è costruito l'edificio di base o un'altra prova che l'edificio di base è costruito legalmente sono necessari per l'edificio ausiliario.

Dopo aver ricevuto la richiesta, l'autorità competente verifica la documentazione presentata e li compara con la documentazione elaborata sulla base del rilievo aerofotogrammetrico del territorio della Repubblica di Croazia effettuato il 21 giugno 2011, o da qualsiasi altro atto per determinare il tempo di costruzione. Controlla inoltre la documentazione spaziale e svolge ispezioni sul posto. 

Il richiedente e le altre parti interessate (proprietario, i titolari di diritti su un appezzamento di terreno di edifici costruiti illegalmente, unità responsabile del governo locale) hanno il diritto di accesso ai documenti del servizio amministrativo prima che l'autorità rilascia la decisione sullo stato completato. Una volta accertato che tutti i requisiti legali sono stati soddisfatti, l'autorità competente emette una decisione sullo stato completato. 

Le condizioni legali si applicano a: la completezza della documentazione presentata con la richiesta inoltrata, che il metraggio architettonico è conforme al layout dell'edificio e che viene pagata la tassa per il mantenimento dell'edificio costruito illegalmente nello spazio. Nel caso in cui una causa legale sia stata avviata prima che una causa sia stata presentata per un edificio costruito illegalmente (ad esempio, quando viene presentata una richiesta di protezione della proprietà), l'autorità competente interrompe la procedura di legalizzazione. 

Una volta che ha ricevuto una soluzione sul suo stato completato come richiedente, uno deve pagare il contributo comunale e idrico (eccetto per gli edifici ausiliari). Nel caso in cui nell'edificio ci siano parti legali e illegali, il proprietario della parte legale non deve pagare alcun contributo idrico o comunale. 

Il contributo idrico pagato dall'investitore alla costruzione dell'edificio è calcolato e addebitato dall’azienda “Hrvatske vode”. L'altezza del contributo idrico è determinata in base alla zona in cui si trova l'oggetto. Nella zona A appartiene la città di Zagabria e l'area costiera protetta, la zona C rappresenta le aree di interesse speciale dello stato e la zona B è il resto della Repubblica di Croazia. 

La tassa comunale decidono comuni e città nel territorio in cui l'edificio si trova e quindi la quantità di contributi comunali effettuati decide consiglio comunale. 

Contenuto della decisione sullo stato completato 

La decisione sullo stato completato è compilato su un modulo contenente le seguenti informazioni: 

• Individuazione che l'edificio è legalizzato come anche i tutti gli altri lavori sull'edificio
• Elenco e descrizione di altri edifici che si vogliono legalizzare insieme all'edificio (se presente)
• Il nome del comune catastale e il numero di uno o più pacchi catastali sui quali è stato costruito l'edificio
• Livello di completamento dell'edificio e lavori (edificio completato o incompiuto)
• L'informazione se l'edificio sia indipendente, semi-costruito o integrato, il grado di costruzione (esigente, meno esigente, semplice o ausiliare) dell'edificio, scopo dell'edificio, dimensioni esterne dell'edificio, numero e tipo di unità funzionali e forma del tetto
• Metraggio geodetico, copia del piano catastale, metraggio architettonico e altra documentazione pertinente in base al grado di richiesta dell'edificio.

Tariffe e prezzi della legalizzazione 

Le tasse che si devono pagare per legalizzare l'immobile si devono pagare prima e dopo la concessione della decisione sullo stato completato e nel momento della richiesta e dei documenti giustificativi per la legalizzazione. Prima di ottenere la decisione sullo stato completato per raccogliere la documentazione di supporto necessaria, è necessario pagare i costi del progettista e del geodeta. Quindi, quando si richiede la legalizzazione, è inoltre necessario pagare la tassa amministrativa all'autorità competente dalla quale si prevede di emettere la decisione sullo stato completato. 

I comuni e le città stesse determinano le tasse e di solito ammontano a diverse centinaia di kuna. Dopo aver ottenuto la decisione sullo stato completato, si paga il contributo municipale e idrico già menzionato. Secondo la Legge sulla legalizzazione degli immobili (dal 10 luglio 2017) il termine ultimo per la presentazione delle richieste di legalizzazione era 30 giugno 2018. Tuttavia, oggi la Legge sulla gestione degli edifici costruiti illegalmente consente anche richieste dopo questa scadenza. 

Vantaggi della legalizzazione 

Ci sono grandi benefici che si possono ottenere con la legalizzazione. Il primo vantaggio è di più facile e veloce vendere l'immobile. Nessun acquirente vuole spostare questo lavoro da solo, ma vuole essere sicuro che tutta la documentazione che accompagna l'immobile sia ordinata e conforme alla legge. 

Inoltre, solo gli edifici legali possono essere collegati alle infrastrutture comunali per la fornitura di acqua potabile, il drenaggio delle acque reflue, la rete elettrica e simili. Se uno vuole suddividere il suo edificio per venderlo o affittarlo più facilmente, non sarà possibile senza un edificio legalizzato. Se uno vuole utilizzare il suo immobile per scopi commerciali o per affari, deve anche rispettare la legge e garantire la legalità del suo edificio. 

Per di più, gli edifici legalizzati ottengono un maggiore valore di mercato e sono più facili da prendere in prestito. Si possono anche chiedere incentivi per il rinnovo dell'energia o richiedere altri sussidi da fondi nazionali o europei. 

Diritto di ricorso 

Se non è soddisfatto con il processo di legalizzazione che ha avviato, può sempre presentare un ricorso. È possibile presentare un ricorso contro qualsiasi decisione presa sullo stato completato o contro una richiesta di legalizzazione rifiutata. Invia il reclamo all'autorità competente o al dipartimento amministrativo che ha presentato alla richiesta di legalizzazione. L'appello è risolto dal Ministero delle Costruzioni e della Pianificazione Fisica.