Nakup nepremičnin je velika, pogosto življenjska naložba, za katero so potrebna znatna finančna sredstva. Večina kupcev nima takšnih finančnih virov in jih je prisiljena šele pridobiti. 

Najpogostejši način za kupce, da pridejo do denarja, je dvig posojila na banki. Pogosto so razpoložljiva sredstva in zmožnost pridobivanja posojil omejena z dejavniki pri izbiri in nakupu želene nepremičnine. Posojila ne more dobiti kdorkoli. 

Banke odobravajo posojila samo tistim strankam, ki jih bodo lahko poplačale. Spodaj lahko ugotovite, kaj potrebujete za dvig bančnega kredita in kako se banka odloči, ali ste stranka s katero želi poslovati. 

Splošno o stanovanjskem kreditu 

Stanovanjski kredit predstavlja namensko dolgoročno posojilo, ki lahko financira nakup, gradnjo, razširitev ali ureditev nepremičnin z določenimi rentami v obdobju odplačevanja. Banke odobravajo stanovanjske kredite svojim strankam tako, da zahtevajo različne zavarovalne instrumente, kot so zastavljene lastninske pravice, zavarovalne police in jamstva. Posojila se običajno odobrijo z vpisom hipotek, tj. založne pravice banke na nepremičnino. 

Obdobje odplačevanja posojila je običajno 20 do 30 let. Če se odločite za daljše obdobje odplačevanja, so obrestne mere za izposojena sredstva spremenljive. Po drugi strani imajo kratkoročna sredstva določene fiksne obrestne mere. 

Ko najdete nepremičnino, ki vas zanima, morate raziskati, kateri modeli posojil so na voljo v hrvaških bankah. Na izbiro banke in modela stanovanjskega posojila v veliki meri vpliva kreditna sposobnost bodočega posojilojemalca. 

Koraki, potrebni za dvig posojila 

Pridobitev posojila ni preprost postopek in vsebuje več korakov: 

• Zagotovitev potrebne dokumentacije

Da bi banka določila vašo boniteto, so potrebni dokumenti, ki dokazujejo vašo kreditno sposobnost. Vrsta dokumentacije, ki jo je treba priložiti ob predložitvi vloge za posojilo, je odvisna od vrste prihodkov prosilca za posojilo, statusa zaposlitve te osebe, vrste družbe, v kateri je posojilojemalec zaposlen, itd. 

Prosilec za posojilo je dolžan predložiti najmanj naslednje dokumente: kopijo osebne izkaznice, overjene plačilne listine, podatke o statusu pokojnine, obrazce, pogodbo o zaposlitvi, BON1, BON2, JOPPD obrazce, potrdilo o zaposlitvi delodajalca. Poleg dokumentov, ki dokazujejo kreditno sposobnost vlagatelja, mora prosilec predložiti dodatno dokumentacijo, ki dokazuje namen posojila. Predloži se s predpogodbo ali prodajno pogodbo. 

Pogodbe o nakupu na tej stopnji ni treba preveriti, toda pred izplačilom posojila mora posojilojemalec poskrbeti za preverjanje pogodbe. Banki so tudi pomembni podatki o prodajalcu nepremičnin, ki se nanašajo na lastništvo (prvotna zemljiška knjiga, ki ni starejša od 10 dni) in tehnično dokumentacijo (kopija energetskega certifikata). Če potrebujete dodatno dokumentacijo, vas bo vaša banka kontaktirala. 

• Banka oceni kreditno sposobnost vlagatelja in tržno vrednost nepremičnine

Po prejemu vseh zahtevanih dokumentov banka sproži postopek za presojo, ali ste dober kandidat za pridobitev posojila, tj. oceni vašo boniteto. Vi načeloma boste kreditno sposobni, če prejemate redni mesečni dohodek v višini rente in neplačan dohodek (socialni minimum) za kritje minimalnih življenjskih potreb. 

Znesek neplačanih dohodkov, potrebnih za poravnavo življenjskih potreb, se razlikuje od banke do banke, vendar znaša od 2100 do 4000 kun. To je bil prvi korak pri ocenjevanju vaše kreditne sposobnosti. 

Poleg tega banka preverja, ali je posojilojemalec že zadolžen pri drugih kreditnih institucijah in ali pravočasno poravnava svoje denarne obveznosti. Potem preveri vaš položaj v podjetju, v katerem ste zaposleni, ne glede na to, ali ste zaposleni za nedoločen čas ali določen, kakšna je dolžina vaše zaposlitve, ali je podjetje, v katerem ste zaposleni, solventno itd. 

Banke zagotavljajo, da vsi upravičenci svojih posojil na končni rok zapadlosti niso starejši od 70 ali 75 let. Po preverjanju kreditne sposobnosti posojilojemalca banka sproži preverjanje nepremičnine, tako da oceni njeno tržno vrednost. Cene nepremičnin so običajno nestanovitne in se sčasoma spreminjajo. Prav zato banke zahtevajo, da je ocenjena tržna vrednost nepremičnine v določenem odstotku višja od zneska zahtevanega posojila. 

Praviloma mora biti vrednost nepremičnine od 10 do 25% višja od zneska zahtevanega posojila. Včasih banke odobravajo posojila, ki so enaka tržni vrednosti nepremičnin, vendar v teh primerih banke zahtevajo dodatne varnostne ukrepe, kot sta lastna udeležba ali vključitev sodolžnika. Ta korak zahteva tudi vašo denarno participacijo, katere višina je odvisna od vrste, velikosti in lokacije nepremičnine. Na primer, cena participacije do 50 kvadratnih metrov je 1300 kun, za apartmaje do 100 kvadratnih metrov do 1500 kun. 

Ocena hiše je nekoliko dražja in je odvisna od števila nadstropij. Enonadstropna hiša je ocenjena na 1900 kun, za vsako dodatno nadstropje pa je potrebno prišteti še 250 kun. 

• Banka je odobrila posojilo

Če je banka ugotovila, da ste dober kandidat za odobritev posojila, po bonitetni oceni in tržni vrednosti želenega premoženja sledite postopku odobritve kredita. Bančni uslužbenec obravnava kreditno zahtevo in pošlje isto zahtevo za odobritev. 

Po prejemu odločbe o odobritvi stanovanjskega posojila bančni uslužbenec pri pravni službi banke predloži vlogo za posojilo za pripravo dokumentacije za vpis hipoteke. To dokumentacijo morajo podpisati uporabnik posojila, prodajalec nepremičnine in za banko zastavni dolžnik, ki s svojim podpisom dovoljuje registracijo hipoteke. 

Iskalci posojil bi morali prerazporediti sredstva za izvedbo posojilnih pogodb v skladu s tarifami notarja. Notarji bodo vaši storitvi zaračunavali povprečno od 2500 do 4000 kun, odvisno od višine stanovanjskega posojila, števila udeležencev v posojilu in instrumentov zavarovanja posojil. 

• Opredelitev instrumentov varovanja nepremičnine in posojil

Pred izplačilom posojila mora posojilojemalec banki plačati instrumente zavarovanja nepremičnine in morebitne dodatne instrumente zavarovanja posojil, ki bodo veljali v času trajanja odplačevanja posojila. Tako bodo nepremičnine zagotovljene pred potencialnimi naravnimi nesrečami in drugimi tveganji. Premije stanovanjskih zavarovanj običajno znašajo okoli 50 EUR na leto, za hiše pa okoli 150 EUR na leto. 

Poleg zavarovanja nepremičnine je posojilojemalec tudi dolžan zavarovati se po modelu odobrenega posojila, ki je odvisen od razmerja med zahtevanim zneskom posojila in ocenjeno vrednostjo nepremičnine, tako da lahko v primeru nezgode, smrti ali trajne invalidnosti uporabnika zavarovalnica poravna preostali znesek posojila. Zavarovalna premija v povprečju znaša med 40 in 150 evrov letno. 

• Vpis hipoteke v zemljiščno knjigo

Ko je posojilodajalec uspešno sklenil pogodbo o stanovanjskem posojilu, mora uporabnik predložiti uradno pogodbo s predlogom za vpis hipoteke. Zemljiška knjiga bo posojilojemalcu izdala hipotekarno rešitev na podlagi predloženih dokumentov in izdala vpis novega lastnika v lastniški list. Uporabnik posojila je dolžan banki predložiti dokumente, ki jih je izdala zemljiška knjiga. 

• Plačilo stanovanjskega posojila prodajalcu nepremičnin

Ko banka prejme instrumente zavarovanja posojila, potrjeno prodajno pogodbo, dokumentacijo odlagališča in posojilno pogodbo, bančni uslužbenec napove posojilo za določen datum. Posojilo se izplača v skladu s kupoprodajno pogodbo, datum plačila pa določi posojilojemalec. 

Na ta način se lahko uporabnik izogne stroškom interkalarnega obrestovanja, ki je del rednih obresti, ki se plačajo na znesek posojila za obdobje od dneva, ko je posojilo plačano do objave prve mesečne rente. Najvišji znesek vmesnih obresti je nekoliko nižji od zneska pogodbene mesečne rente in uporabnik plača posojilo iz lastnih sredstev. 

• Vpis lastništva novega kupca v zemljišno knjigo

Ko je kupec nepremičnine zaključil postopek pridobitve stanovanjskega posojila in kupil te nepremičnine od prodajalca, se je treba v zemljiško knjigo registrirati kot lastnik nepremičnine. Za to je potreben tabelarni dokument, ki predstavlja preverjeno izjavo, da prodajalec dovoljuje prenos lastništva na kupca in ga pooblasti, da se vpiše kot novi lastnik nepremičnine. 

• Plačevanje davka na promet nepremičnin

Najkasneje en mesec po nakupu nepremičnine je novi lastnik dolžan plačati davek na nepremičnine v višini 5% ocenjene tržne vrednosti nepremičnine. Za prvo kupljeno nepremičnino obstajajo tudi davčne olajšave, ki so odvisne od velikosti kupljene nepremičnine in števila članov gospodinjstva. 

Pomoč posrednika pri kupovanju nepremičnin 

Ne samo pri iskanju nepremičnin, izvedbi pogajanj, pridobivanju lastniške in tehnične dokumentacije, ampak tudi pri prijavi za stanovanjski kredit vam lahko pomagajo nepremičninske agencije. Pišite nam in pomagali vam bomo pri pridobivanju sredstev in nakupu želene nepremičnine.