06.07.2021

Acquisto di beni immobili con un prestito bancario

Acquisto di beni immobili con un prestito bancario

L'acquisto di un immobile è un grande investimento, spesso un investimento per tutta la vita, per il quale sono necessarie notevoli risorse finanziarie. La maggior parte dei potenziali acquirenti non dispone di tali risorse finanziarie e sono costretti a ottenerle. 

Il modo più frequente per gli acquirenti di ottenere i soldi è di prendere il prestito in banca. Spesso, i fondi disponibili e la capacità di prendere i prestiti sono i fattori che limitano la selezione e l'acquisto degli immobili desiderati. 

Non tutti possono ottenere un prestito. Le banche approvano i prestiti solo a quei clienti che saranno in grado di rimborsarli un giorno. Qui di seguito uno può scoprire che si bisogna per ottenere il prestito bancario e come la banca decide chi sia un cliente desiderabile. 


Prestiti residenziali in generale 

Prestito residenziale rappresenta un prestito a lungo termine mirato che può finanziare l'acquisto, la costruzione, l'estensione o la sistemazione di beni immobili con determinate annualità nel periodo di rimborso. Le banche concedono prestiti residenti ai loro clienti richiedendo vari strumenti assicurativi come i diritti patrimoniali costituiti in pegno, le polizze assicurative e le garanzie. I prestiti sono generalmente approvati utilizzando i mutui, ad es. il pegno della banca sul settore immobiliare. 

Il periodo di rimborso del prestito è in genere da 20 a 30 anni. Se si decide su un periodo di rimborso più lungo, i tassi di interesse sui fondi presi in prestito sono variabili. D'altra parte, i fondi a breve termine hanno tassi di interesse fissi. 

Una volta trovato il bene immobile che Lei interessa, Lei deve esplorare quali tipi di modelli di prestito sono offerti nelle banche croate. La scelta della banca e il modello di prestito residenziale sono influenzati in larga misura dalla solvibilità del futuro mutuatario. 


Passi necessari per ottenere il prestito bancario 

Ottenere un prestito non è un processo semplice e consiste in diversi passaggi da seguire: 

  • Fornire la documentazione necessaria

Affinché una banca possa determinare il merito di credito, la banca ha bisogno dei documenti che servono come prova. Il tipo di documentazione da presentare al momento della presentazione di una richiesta di prestito dipende dal tipo di richiedente del prestito, dallo stato di occupazione di tale persona, dal tipo di società in cui è impiegato il richiedente del prestito, ecc. 

Il richiedente del prestito è tenuto a presentare i seguenti documenti al minimo: una copia dell'ID, elenchi, informazioni sullo stato della pensione, moduli, contratti di lavoro, BON1, BON2, moduli JOPPD, conferma dell'occupazione del datore di lavoro, ecc. Oltre ai documenti che attestano l'affidabilità creditizia del richiedente del prestito, il richiedente deve fornire una documentazione aggiuntiva per dimostrare lo scopo del prestito richiesto. 

Deve essere fornito da un pre-contratto o da un contratto di vendita. Il contratto di acquisto in questa fase non deve essere verificato, ma prima che il prestito venga erogato, il mutuatario dovrà occuparsi della verifica del contratto. Inoltre, le banche sono importanti così come i dati del venditore d'immobile, che si riferiscono alla documentazione di proprietà (registro originale del terreno non più vecchio di 10 giorni) e tecnica (copia del certificato energetico). Se Lei ha bisogno di documentazione aggiuntiva, la su banca li contatterà. 

  • La banca effettua una valutazione del merito creditizio del richiedente del prestito e la valutazione del valore di mercato dell'immobile

Al ricevimento di tutti i documenti richiesti, la banca avvia una procedura per valutare se uno è un buon candidato per ottenere un prestito, ad es. stima la solvibilità. Lei è solvibile se riceve un reddito mensile regolare nella somma di rendite e reddito non pagato (minimo sociale) per coprire i bisogni minimi di vita. 

La quantità di reddito non pagato necessario per regolare le esigenze di vita varia da banca a banca, ma varia da 2100 a 4000 kuna. Questo è stato il primo passo nella valutazione della solvibilità. 

Inoltre, la banca controlla se il mutuatario è responsabile di altri istituti di credito e se si regolano tempestivamente i propri impegni monetari. Poi loro controllano la posizione del cliente in azienda in cui lavora, se èun lavoratore dipendente a tempo indeterminato o determinatamente, qual è la lunghezza del rapporto di lavoro, se l'azienda è solvente, ecc. 

Le banche assicurano inoltre che tutti i beneficiari dei loro prestiti alla scadenza finale non abbiano più di 70 o 75 anni. Dopo aver verificato l'affidabilità creditizia del mutuatario, la banca avvia la verifica del'immobile stesso stimando il suo valore di mercato. I prezzi degli immobili sono solitamente volatili e cambiano nel tempo. Questo è il motivo per cui le banche chiedono che il valore di mercato stimato degli immobili sia ad una certa percentuale superiore all'importo del prestito richiesto. 

Di norma, il valore dell'immobile deve essere superiore del 10-25% rispetto all'importo del prestito richiesto. A volte le banche approvano prestiti che sono equivalenti al valore del mercato immobiliare, ma in questi casi le banche necessitano di misure di sicurezza aggiuntive come la loro partecipazione o il coinvolgimento delle monete. Questo passaggio richiede anche di pagare le tasse che dipendono dal tipo, dimensione e posizione dell'immobile. Ad esempio, una tariffa forfettaria di fino a 50 metri quadrati è 1300 kuna, per gli appartamenti fino a 100 metri quadrati fino a 1500 kuna. 

Stima della casa è un po' costoso e dipende dal numero di piani. Una casa al piano è stimata in 1900 kuna, e per ogni piano aggiuntivo è necessario allocare 250 kune in più. 

  • La banca approva il prestito

Se la banca ha stabilito di essere un buon candidato per l'approvazione del prestito, dopo la valutazione del merito di credito e la valutazione del mercato dell'immobile desiderato, avvia la procedura di concessione del prestito stesso. 

Il dipendente della banca gestisce la richiesta di credito e invia la stessa richiesta di approvazione. Al ricevimento di una decisione in merito all'approvazione di un prestito residenziale, un dipendente della banca invia una richiesta di prestito al servizio legale della banca per preparare la documentazione per l'approvazione del mutuo. Tale documentazione deve essere firmata dall'utente del prestito, il venditore del bene immobile, e per la banca il creditore pignoratizio che con la sua firma consente la registrazione del mutuo. 

I richiedenti del prestito dovrebbero riassegnare i fondi per la solennizzazione dei contratti di prestito in base alle tariffe del notaio. I notai addebiteranno il suo servizio in media da 2500 a 4000 kune, a seconda della quantità del prestito residenziale, del numero di partecipanti al prestito e degli strumenti di assicurazione del prestito. 

  • Definizione di immobili e strumenti di prestito

Prima che il prestito sia erogato, il mutuatario è tenuto a versare alla banca gli strumenti di assicurazione sull'immobile e gli strumenti di assicurazione del prestito potenzialmente aggiuntivi che saranno validi per la durata del rimborso del prestito. Così gli immobili saranno assicurati da potenziali disastri naturali e altri rischi. I premi assicurativi per gli appartamenti di solito ammontano a circa 50 EUR all'anno e per le case intorno ai 150 EUR all'anno. 

Oltre a garantire l'immobile, il mutuatario stesso è protetto in base al modello del prestito approvato, che dipende dal rapporto tra l'importo del prestito richiesto e il valore stimato dell'immobile, in modo che in caso di incidente, morte o permanente disabilità dell'utente, la casa di assicurazione potrebbe saldare l'importo residuo del prestito. Il premio assicurativo è in media tra 40 e 150 euro all'anno. 

  • Registrazione del mutuo nel registro fondiario

Una volta che un richiedente del prestito ha concluso con successo un accordo di prestito residenziale, il mutuatario è obbligato a presentare un contratto solenne per registrare un mutuo. Il registro fondiario emetterà una soluzione ipotecaria al mutuatario sulla base dei documenti presentati ed emetterà un nuovo elenco di proprietari. L'utente del prestito è obbligato a presentare alla banca i documenti emessi dal catasto. 

  • Il pagamento di un prestito residenziale sul conto del venditore

Dopo che la banca ha ricevuto strumenti di assicurazione del prestito, un contratto di vendita certificato, documentazione da un registro fondiario e un contratto di prestito, un impiegato della banca annuncia il pagamento di un prestito per una certa data. Il prestito viene pagato in conformità con il contratto di acquisto e la data di pagamento è determinata dal mutuatario. 

In questo modo, l'utente può evitare i costi di interesse intercalare che è parte dell'interesse normale pagabile sull'importo del prestito per il periodo dal giorno in cui il prestito è stato versato fino alla prima rendita mensile. La quantità massima di interessi intercalari è leggermente inferiore all'importo della rendita mensile contrattata e l'utente paga il prestito con i propri fondi. 

  • Registrare la proprietà di un nuovo cliente nel registro immobiliare

Una volta che il compratore dell'immobile ha completato il processo di ottenimento di un mutuo residenziale e ha acquistato questo immobile dal venditore, è necessario che si registri come il suo proprietario nel registro fondiario. Ha bisogno di un documento tabulare che rappresenti una dichiarazione verificata che il venditore consente il trasferimento della proprietà all'acquirente e lo autorizza a essere registrato come nuovo proprietario dell'immobile. 

  • Pagare un'imposta sulle vendite immobiliari

Non oltre un mese dopo l'acquisto dell'immobile, il nuovo proprietario è tenuto a pagare l'imposta sugli immobili per un importo pari al 5% del valore di mercato stimato dell'immobile. Per il primo immobile acquistato, ci sono anche incentivi fiscali che dipendono dalla dimensione degli immobili acquistati e dal numero di membri della famiglia. 


Assistenza delle agenzie immobiliari 

Non solo quando si cercano gli immobili, si conducono trattative, si acquisiscono la documentazione della proprietà e la documentazione tecnica, ma anche quando si fa domanda per un prestito residenziale, le agenzie immobiliari possono aiutare. Lei può contattarci e aiuteremo a ottenere i fondi per acquistare l'immobile desiderato.