Kupovina nekretnine predstavlja veliku, često i životnu investiciju za koju je potrebno izdvojiti značajna financijska sredstva. Većina kupaca ne posjeduje tolika novčana sredstva te su primorani pribaviti ih. 

Najučestaliji način kojima kupci dolaze do novaca je dizanje kredita u banci. Često su upravo raspoloživa novčana sredstva i mogućnost dizanja kredita ograničavajući faktori pri odabiru i kupnji željene nekretnine. 

Uzeti kredit ne može svatko. Banke odobravaju kredite samo onim klijentima koji će biti u stanju jednog dana taj kredit i vratiti. U nastavku možete saznati što vam je sve potrebno kako bi podigli kredit u banci te na koji način banka odlučuje jeste li vi klijent s kakvim ona želi poslovati. 

Općenito o stambenom kreditu 

Stambeni kredit predstavlja namjenski dugoročni kredit kojim se može financirati kupnja, izgradnja, dogradnja ili uređenje nekretnine s određenim anuitetima u razdoblju otplate. Banke odobravaju stambene kredite svojim klijentima zahtijevajući različite instrumente osiguranja kao što su primjerice založno pravo na imovinu, police osiguranja, jamstva. Krediti se obično odobravaju uz upis hipoteke, tj. založnog prava banke na nekretninu. 

Rok otplate kredita je obično od 20 do 30 godina. Ukoliko se odlučite na dulji rok otplate, kamatne stope na pozajmljena sredstva su promjenjive. S druge strane, sredstva na kratki rok sa sobom nose fiksne kamatne stope. 

Nakon što ste pronašli nekretninu koja vas zanima, trebate istražiti kakvi modeli kreditiranja se nude u hrvatskim bankama. Na izbor banke i modela stambenog kredita u velikoj mjeri utječe i kreditna sposobnost budućeg zajmoprimca. 

Koraci potrebni za podizanje kredita 

Podizanje kredita nije jednostavan proces te se sastoji od nekoliko koraka koje je potrebno slijediti: 

• Dostavljanje potrebne dokumentacije

Kako bi banka mogla utvrditi vašu kreditnu sposobnost potrebni su joj dokumenti kojom se kreditna sposobnost dokazuje. Vrsta dokumentacije koja se treba dostaviti prilikom predaje Zahtjeva za kreditom ovisi o vrsti primanja tražitelja kredita, statusu zaposlenja te osobe, o tipu poduzeća u kojem je tražitelj kredita zaposlen, itd. 

Tražitelj kredita je minimalno dužan dostaviti sljedeće dokumente: presliku osobne iskaznice, ovjerene platne liste, informacije o mirovinskom statusu, ip obrasce, ugovor o radu, BON1, BON2, JOPPD obrasce, potvrdu poslodavca o zaposlenju, itd. Osim dokumenata kojima se dokazuje kreditna sposobnost tražitelja kredita, tražitelj kredita je dužan dostaviti i dodatnu dokumentaciju kojom će dokazati namjenu traženog kredita. 

Namjenu će dokazati predugovorom ili ugovorom o kupoprodaji. Ugovor o kupoprodaji u ovoj fazi ne mora biti ovjeren, ali prije isplate kredita, korisnik kredita će se trebati pobrinuti za ovjeravanje ugovora. Također, banci su važni i podaci o prodavatelju nekretnine, a odnose se na vlasničku (originalan izvadak iz zemljišnih knjiga ne stariji od 10 dana) i tehničku (kopija energetskog certifikata) dokumentaciju. U slučaju potrebe za dodatnom dokumentacijom, vaša banka će vas kontaktirati. 

• Banka provodi procjenu kreditne sposobnosti tražitelja kredita i tržišne vrijednosti nekretnine

Nakon zaprimanja sve tražene dokumentacije banka pokreće postupak kojom procjenjuje jeste li vi dobar kandidat za dobivanje kredita, odnosno procjenjuje vašu kreditnu sposobnost. Vi ste kreditno sposoban ukoliko ostvarujete redovna mjesečna primanja u iznosu sume anuiteta i neopterećenih primanja (socijalni minimum) za pokriće minimalnih životnih potreba. 

Visina neopterećenih primanja potrebnih za namirenje životnih potreba se razlikuje od banke do banke, ali se kreće u rasponu od 2100 do 4000 kuna. To je bio prvi korak u procjeni vaše kreditne sposobnosti. 

Nadalje, banka provjerava jeste li dužnik prema ostalim kreditnim institucijama te podmirujete li svoje novčane obveze pravovremeno. Zatim provjerava vašu poziciju u poduzeću u kojem ste zaposleni, jeste li zaposleni na neodređeno ili određeno, kolika je duljina vašeg radnog staža, je li poduzeće u kojem ste zaposleni solventno, itd. 

Banke vode računa da i svi korisnici njihovih kredita na konačni datum dospijeća ne budu stariji od 70 ili 75 godina. Nakon provjere kreditne sposobnosti tražitelja kredita, banka pokreće provjeru same nekretnine kojom se procjenjuje njena tržišna vrijednost. Cijene nekretnina su u pravilu promjenjive te variraju protekom vremena. Upravo zbog toga banke traže da procijenjena tržišna vrijednost nekretnina bude za određeni postotak veća od iznosa traženog kredita. 

U pravilu vrijednost nekretnine mora biti od 10 do 25% veća od iznosa traženog kredita. Ponekad banke odobravaju kredite koji su jednaki tržišnoj vrijednosti nekretnine, ali u tim slučajevima banke traže dodatne mjere osiguranja kao što su vlastito učešće ili uključivanje sudužnika. Ovaj korak zahtijeva i vašu novčanu participaciju čija visina ovisi o vrsti, kvadraturi i lokaciji nekretnine. Primjerice, participacija za stan do 50 četvornih metara iznosi 1300 kuna, za stanove do 100 četvornih metara do 1500 kuna. 

Procjena kuće je nešto skuplja te ovisi o broju etaža. Kuća s jednom etažom procjenjuje se za 1900 kuna, a za svaku dodatnu etažu potrebno je izdvojiti 250 kuna više. 

• Banka odobrava kredit

Ukoliko je banka nakon provjere kreditne sposobnosti i procjene tržišne vrijednosti vaše željene nekretnine utvrdila da ste dobar kandidat za odobravanje kredita, slijedi postupak samog odobravanja kredita. 

Djelatnik u banci obrađuje kreditni zahtjev te šalje taj isti zahtjev na odobrenje. Nakon zaprimanja odluke o odobrenju stambenog kredita, djelatnik banke prosljeđuje zahtjev za kredit u pravnu službu banke da bi se pripremila dokumentacija za upis hipoteke. Tu dokumentaciju dužni su potpisati korisnik kredita, prodavatelj nekretnine te za banku založni dužnik koji svojim potpisom dozvoljava upis hipoteke. 

Tražitelj kredita ponovno treba izdvojiti novčana sredstva i to za solemnizaciju ugovora o kreditu prema tarifama javnog bilježnika. Javni bilježnici će vam svoju uslugu naplatiti u prosjeku od 2500 do 4000 kuna, ovisno o iznosu stambenog kredita, broju sudionika u kreditu te instrumentima osiguranja kredita. 

• Definiranje instrumenata osiguranja nekretnine i kredita

Prije same isplate kredita, primatelj kredita je dužan uplatiti banci instrumente osiguranja nekretnine te potencijalno dodatne instrumente osiguranja kredita koji će biti važeći za vrijeme trajanja otplate kredita. Na taj način nekretnina će se osigurati od potencijalnih prirodnih nepogoda i ostalih rizika. Premije osiguranja za stanove u pravilu iznose oko 50 eura godišnje, a za kuće oko 150 eura na godišnjoj razini. 

Pored osiguranja nekretnine, osigurava se i sam korisnik kredita prema modelu odobrenog kredita koji ovisi o omjeru iznosa traženog kredita i procijenjene vrijednosti nekretnine kako bi u slučaju nezgode, smrti ili trajnog invaliditeta korisnika, osiguravajuća kuća banci mogla namiriti preostali iznos kredita. Premija osiguranja u prosjeku iznosi od 40 do 150 eura godišnje. 

• Upisivanje hipoteke u gruntovnicu

Jednom kad je tražitelj kredita uspješno sklopio Ugovor o stambenom kreditu, korisnik je obvezan solemnizirane ugovore uz prijedlog za upis hipoteke predati u gruntovnicu. Gruntovnica će na temelju dostavljenih dokumenata izdati korisniku kredita Rješenje o upisanoj hipoteci te izdati novi vlasnički list. Korisnik kredita je dužan banci dostaviti dokumente koje mu je izdala gruntovnica. 

• Isplata stambenog kredita na račun prodavatelja nekretnine

Nakon što je banka zaprimila instrumente osiguranja kredita, ovjereni ugovor o kupoprodaji, dokumentaciju iz gruntovnice te ishodila ugovor o kreditu, djelatnik u banci najavljuje isplatu kredita za određeni datum. Isplata kredita se vrši u skladu s ugovorom o kupoprodaju, a sam datum isplate određuje korisnik kredita. 

Na taj način korisnik može izbjeći troškove interkalarne kamate koja predstavlja dio redovne kamate koja se plaća na iznos kredita za razdoblje od dana isplate kredita do dana knjiženja prvog mjesečnog anuiteta. Maksimalni iznos interkalarne kamate nešto je manji od iznosa ugovorenog mjesečnog anuiteta, a isplaćuje ju korisnik kredita iz vlastitih sredstava. 

• Upis vlasništva novog kupca u zemljišne knjige

Jednom kad je kupac nekretnine završio proces dobivanja stambenog kredita te je tim sredstvima kupio nekretninu od prodavatelja, potrebno je upisati se i kao vlasnik te nekretnine u zemljišne knjige. Za to im je potrebna tabularna isprava koja predstavlja ovjerenu izjavu da prodavatelj dozvoljava prijenos vlasništva kupcu te ga ovlašćuje da se upiše kao novi vlasnik nekretnine. 

• Plaćanje poreza na promet nekretninama

Najkasnije mjesec dana nakon kupovine nekretnine, novi vlasnik je dužan platiti porez na promet nekretnina u iznosu od 5% procijenjene tržišne vrijednosti nekretnine. Za prvu kupljenu nekretninu postoje i porezne olakšice koje ovise o kvadraturi kupljene nekretnine te broju članova kućanstva. 

Pomoć posrednika u prodaji nekretnina 

Ne samo prilikom potrage za nekretninom, vođenja pregovora te ishođenju vlasničke i tehničke dokumentacije, već i prilikom podnošenja zahtjeva za stambenim kreditom vam agencije za nekretnine mogu pomoći. Obratite se nama i mi ćemo vam pomoći da pribavite sredstva za kupovinu željene nekretnine.