16.11.Ponedeljek

Sistem obdavčevanja nepremičnin na Hrvaškem

Sistem obdavčevanja nepremičnin na Hrvaškem

Nakup nepremičnine je velika naložba, za katero mnogi varčujejo denar več let ali vzamejo posojila pri bankah, da lahko izkoristijo priložnost in kupijo nepremičnino, ki ustreza njihovim željam. Pri nakupu nepremičnine se morate hitro odzvati, saj se tržne cene lahko hitro spremenijo. Poleg stroškov same nepremičnine je treba rezervirati tudi sredstva, ki jih mora kupec po zakonu plačati državi. Pri tem gre za davke, natančneje davek na nepremičnine, o katerem si lahko več preberete v nadaljevanju. 

 

Na splošno o davku na promet z nepremičninami 

Po zakonu o davku na nepremičnine se vsaka pridobitev lastništva nepremičnin v Republiki Hrvaški šteje za promet z nepremičninami. Pridobitev se nanaša na prodajo nepremičnin, zamenjavo, dedovanje, darovanje, vpis in odvzem nepremičnin iz podjetja, pridobitev po zapadlosti pravnega posla, pridobitev nepremičnin v postopku likvidacije ali stečaja na podlagi odločitev sodišča ali zakona itd.  

Zakon zajema zemljišča (kmetijska, gradbena in druga zemljišča) ter stavbe, bodisi stanovanjske, gospodarske, vse druge stavbe in njihove dele. Pomembno je omeniti, da v primeru, ko se dva lastnika odločita za zamenjavo svoje nepremičnine, zakon gleda na menjavo kot na dva nakupa in vsak udeleženec izmenjave dejansko prevzame nepremičnino in plača davek na vrednost nepremičnin, pridobljenih z menjavo.  

 

Davčni zavezanci, davčna osnova in davčna stopnja 

Za davčnega zavezanca za nepremičnine se šteje pridobitelj nepremičnin, v primeru zamenjave iz prejšnjega odstavka pa vsak udeleženec menjave plača davek na vrednost nepremičnin, ki jih pridobi.  

V primeru, da je pridobljen le del nepremičnine, je zavezanec za pridobitev davka vsak pridobitelj posebej. Ker je davčni zavezanec vedno oseba, ki pridobi lastništvo nepremičnine, ni mogoče iste obveznosti prenesti na prodajalca pogodbe o nakupu nepremičnine, čeprav se je prodajalec zavezal, da bo plačal.  

Davčna uprava bo od kupca zahtevala plačilo davka, ne pa od prodajalca. Če torej v prodajni pogodbi piše, da je prodajalec tisti, ki bo prevzel obveznost plačevanja davkov, potem prodajalec jamči solidarno za plačilo davka od kupca.  

Tisti trenutek, ko nastane davčna obveznost, je trenutek, ko je sklenjena kupoprodajna pogodba, torej ko postane sodba ali odločba za nepremičnine, pridobljene s sklepom sodišča ali drugega organa, pravnomočna. 

Posebna situacija nastopi, ko nepremičnino pridobi tuja oseba. Pri tem je pomembno razlikovati med državljani EU in državljani tretjih držav. Od 1. februarja 2019 vsi evropski državljani pridobijo pravico do lastništva nepremičnine na enak način, kot jo pridobijo hrvaški državljani.  

Izjema je, da evropski državljani ne morejo pridobiti lastništva nad nepremičninami na kmetijskih zemljiščih. Pri vseh drugih nepremičninah sledi postopek, kot da je nepremičnino kupil hrvaški državljan, kupec pa mora plačati tudi davek na promet z nepremičninami.  

Za pridobitev lastništva nad nepremičninami na Hrvaškem veljajo za državljane tretjih držav splošni (veljavni pravni posel) in posebni predpogoji (vzajemnost in s tem povezano soglasje). Predpogoj za pridobitev lastninske pravice je predhodno soglasje Ministrstva za pravosodje. Hkrati se, ko potencialni kupec dobi dovoljenje ustreznega ministrstva, določi tudi višina davka na promet z nepremičninami. 

Od 1. januarja 2019 je v veljavi enotna davčna stopnja, to je 3% na promet vseh vrst nepremičnin, oziroma zemljišč, zgradb in njihov delov.  Davčna osnova je tržna vrednost nepremičnine v času nastanka davčne obveznosti.  

Davčna uprava to osnovo določi iz dokumenta o pridobitvi, če je skupni znesek nadomestila, ki ga je pridobil ali plačal pridobitelj, približno enak cenam, ki so dosežene ali jih je mogoče doseči na trgu. Skupni znesek odškodnine vključuje tudi prevzem dolgov nekdanjega lastnika. Na primer, kupec kupi stanovanje po ceni 300.000 kun, vendar je poleg cene stanovanja kupec dolžan poravnati prodajalčev dolg v višini 100.000 kun. V tem primeru je davčna osnova skupni znesek, ki ga kupec plača prodajalcu (skupni znesek nadomestila za kupljeno nepremičnino), davčna stopnja pa se uporablja za davčno osnovo v višini 350.000 HRK.  

Lahko se zgodi, da prodajalec želi prodati nepremičnino čim hitreje in jo nato proda po ceni, nižji od tržne cene. Davčna uprava v tem primeru primerja cene na trgu s provizijo, ki jo kupec plača prodajalcu, ali v primeru, da za to vrsto nepremičnin ni primerljivih podatkov, izvedenec opravi strokovno oceno nepremičnine. Potem se davčna osnova ne določi na podlagi celotne pristojbine, ki jo kupec plača prodajalcu, temveč glede na vrednosti nepremičnin na trgu. Določeni znesek davka mora zavezanec plačati v roku 15 dni od dneva predložitve odločbe o določitvi davka na promet z nepremičninami.  

Ko pa gre za pravico do povračila davka, je ta pravica dodeljena osebi, ki je plačala davek, in ga ni bila dolžna plačati ali pa je plačala višji znesek, kot je bilo potrebno.

 

Dedovanje nepremičnin 

Nepremičnine lahko poleg nakupa pridobite tudi z dedovanjem. Potem je davčni zavezanec oseba, ki deduje premoženje.  

Če se dedič odloči, da bo opustil nepremičnino ali dodelil dediščino drugi osebi, potem ta oseba ne plača davka, ampak ga plača oseba, ki bo s prenosom dediščine postala končni dedič nepremičnine.  

Če je nepremičnina pridobljena na podlagi donacijske pogodbe, potem je davčni zavezanec ta ali katera koli druga oseba, ki je nepremičnino pridobila, ne da bi plačala nadomestilo. 

 

Oprostitve od plačevanja davkov 

Zakon o davku na nepremičnine navaja tri vrste oprostitev davka na nepremičnine, in sicer splošne oprostitve, oprostitve za vpis nepremičnin na podjetje in oprostitve pri dedovanju, darovanju in drugih oblikah brezplačne pridobitve. Splošne izjeme veljajo za: 

  • Republiko Hrvaško, enote lokalne in regionalne samouprave, državne organe, ustanove, katerih edini ustanovitelj je Republika Hrvaška, ali enote lokalne in regionalne samouprave, fundacije in sklade, vse pravne osebe, katerih edini ustanovitelj je Republika Hrvaška, Rdeči križ ali neprofitne pravne osebe, registrirane za zagotavljanje humanitarne pomoči v skladu s posebnim predpisom; 
  • diplomatska ali konzularna predstavništva tujih držav, za katere velja vzajemnost in mednarodne organizacije, za katere je z mednarodno pogodbo dogovorjena oprostitev plačila davka na promet nepremičnin; 
  • osebe, ki nepremičnine pridobivajo v postopku vrnitve zaplenjene lastnine in komasacije; 
  • izgnance in begunce, ki kupujejo nepremičnine z izmenjavo svojih nepremičnin v tujini; 
  • državljane, ki kupujejo stanovanjsko stavbo ali stanovanje (vključno z zemljiščem), na katerem imajo najemniško pravico ali s soglasjem imetnika stanovanjske pravice, v skladu s predpisi, ki urejajo prodajo stanovanj z najemnimi pravicami. Enako velja za zaščitene najemnike, ki kupujejo stanovanjsko stavbo ali stanovanje, v katerem prebivajo po najemni pogodbi; 
  • osebe, ki nepremičnine pridobivajo v skladu s predpisi, ki urejajo pretvorbo družbenega lastništva v druge oblike lastništva; 
  • zakonce, potomce in prednike, ki sestavljajo navpično sorodstveno linijo, ter posvojitelje in posvojene, ki so v razmerju s prejemnikom in od njega pridobijo premoženje na podlagi pogodbe o dosmrtnem preživljanju; 
  • osebe, ki s prenehanjem solastništva pridobijo ločene dele teh, ne glede na razmerja pred in po prenehanju solastništva ali delitvi skupnega lastništva. 

Druga kategorija oprostitev, tj. kotacija nepremičnin v podjetju, predpostavlja prenos lastništva nepremičnine s člana družbe na novo ustanovljeno tržno družbo ali na že obstoječo družbo. Davek se ne plačuje v primeru združitev in prevzemov nepremičnin ter pri njihovih ločitvah. V naslednjih primerih pridobitev so davki oproščeni, med: 

  • zakonci, potomci in predniki, ki tvorijo navpično sorodstveno črto, ter posvojitelji in posvojenci, ki so v takem odnosu s pokojnikom ali darovalcem; 
  • pravnimi in fizičnimi osebami, ki jim Republika Hrvaška ali enota lokalne in področne (regionalne) samouprave daruje ali daje nepremičnine brez nadomestila za odškodnino ali iz drugih razlogov, povezanih z Domovinsko vojno; 
  • Nekdanjima zakoncema pri urejanju lastninskih razmerij. 

 

Prijava nastanka davčne obveznosti 

Do leta 2017 je moral vsak pridobitelj nepremičnine prijaviti nastanek davčne obveznosti na pristojnem uradu Davčne uprave. Danes je ta postopek veliko enostavnejši in registracija nastanka davčne obveznosti se že šteje, če je bila dostavljena notarju ali sodišču, ki odloča o prometu z nepremičninami, in te dokumente predložijo Davčni upravi.  

V nasprotnem primeru, če se storitve notarja ali sodišča ne uporabljajo, zavezanec sam dopolni prijavo in jo odda na Davčno upravo.