L'acquisto di un immobile è un grande investimento per il quale molte persone risparmiano per anni o prendono prestiti dalle banche in modo da poter sfruttare l'opportunità e acquistare un immobile che soddisfa le loro preferenze. Quando si acquista un immobile, si deve reagire molto veloce perché i prezzi di mercato possono cambiare rapidamente. Oltre al costo dell’immobile stesso, è necessario riservare fondi che l'acquirente è tenuto per legge a pagare allo stato. Questo rappresenta le tasse, in particolare un'imposta sull’immobile, di cui si può leggere di più sotto. 

 

In generale sulla tassa di proprietà 

Secondo la Legge sulle imposte immobiliari, qualsiasi acquisizione dell’immobile nella Repubblica di Croazia è considerata come un fatturato immobiliare. L'acquisizione si riferisce alla vendita di beni immobili, scambio, eredità, donazione, entrata e ritiro di beni immobili da una società, acquisizione di beni immobili in procedure di liquidazione o fallimento, sulla base di decisioni del tribunale o della legge, ecc.  

La legge copre i terreni (agricoli, edilizia e altri terreni) ed edifici, sia residenziali, commerciali, tutti gli altri edifici e loro parti. È importante notare che nel caso in cui due proprietari decidano di scambiare il proprio immobile, la legge considera lo scambio come due acquisti e ogni partecipante allo scambio è in realtà l'acquirente dell'immobile e paga le tasse sul valore dell’immobile. 

 

Contribuenti, base imponibile e aliquota fiscale 

Il contribuente immobiliare è considerato l'acquirente immobiliare e, nel caso di uno scambio di cui al paragrafo precedente, ogni partecipante allo scambio paga l'imposta sul valore dell'immobile che acquisisce.  

Nel caso in cui venga acquisita la parte ideale dell’immobile, il contribuente è ciascun acquirente separatamente. Poiché il contribuente è sempre la persona che acquisisce la proprietà dell'immobile, non è possibile trasferire lo stesso obbligo al venditore dell'immobile mediante contratto di acquisto anche se il venditore ha deciso di pagarlo.  

L'autorità fiscale chiederà all'acquirente di pagare l'imposta, non il venditore. Pertanto, se l'accordo di acquisto stabilisce che il venditore è colui che ha assunto l'obbligo di pagare l'imposta, allora il venditore garantisce in solido per il pagamento dell'imposta da parte dell'acquirente.  

Il momento stesso in cui sorge il debito fiscale è il momento in cui viene concluso l'accordo di acquisto, ovvero quando il giudizio o la decisione relativa agli immobili acquisiti in virtù della decisione di un tribunale o di un altro organo diventa definitiva. 

Una situazione speciale rappresenta quando un immobile viene acquisito da una persona straniera. Pertanto, è importante distinguere tra cittadini dell'UE e cittadini di paesi terzi. Dal 1 ° febbraio 2019 tutti i cittadini europei acquisiscono il diritto di proprietà dell’immobile allo stesso modo in cui lo acquisiscono i cittadini croati.  

L'eccezione è che i cittadini europei non possono acquisire la proprietà di immobili situati su terreni agricoli. Per tutti gli altri beni immobili, la procedura è seguita come se l’immobile fosse stato acquistato da un cittadino croato e l'acquirente fosse tenuto a pagare la tassa di proprietà.  

I cittadini di paesi terzi sono soggetti a requisiti generali (lavoro legale valido) e requisiti speciali (reciprocità e relativo consenso) per acquisire la proprietà di immobili in Croazia. Un prerequisito per l'acquisizione dei diritti di proprietà è la previa approvazione del Ministero della giustizia. Allo stesso tempo in cui un potenziale acquirente riceve l'approvazione dal ministero competente, viene anche determinata un'imposta sull’immobile. 

Dal 1 ° gennaio 2019, un'aliquota fiscale uniforme del 3% si applica alla vendita di tutti i tipi di immobili, vale a dire terreni, edifici e loro parti. La base imponibile è il valore di mercato dell'immobile nel momento in cui sorge l'imposta.  

L'autorità fiscale determina questa base dal documento di acquisizione se l'importo totale della compensazione data o pagata dall'acquirente è approssimativamente uguale ai prezzi che sono stati raggiunti o che possono essere raggiunti sul mercato. L'importo totale del risarcimento comprende anche la presa in carico dei debiti dell'ex proprietario. Ad esempio, un acquirente acquista un appartamento al prezzo di 300.000 HRK, ma oltre al prezzo dell'appartamento, l'acquirente è tenuto a pagare il debito del venditore per un importo di 100.000 HRK. In questo caso, la base imponibile è l'importo totale pagato dal compratore al venditore (la commissione totale per l’immobile acquistato) e l'aliquota fiscale viene applicata alla base imponibile di 350.000 HRK.  

È possibile che il venditore desideri vendere l’immobile il più rapidamente possibile e quindi venderlo a un prezzo inferiore al prezzo di mercato. In questo caso, l'autorità fiscale confronta i prezzi sul mercato con la commissione pagata dall'acquirente al venditore, o nel caso in cui non vi siano informazioni comparative per questo tipo di immobile, l'esperto effettua la valutazione dell'esperto dell'immobile. Quindi la base imponibile non è determinata sulla base della commissione totale pagata dall'acquirente al venditore, ma sul valore degli immobili sul mercato. Il contribuente è tenuto a pagare l'importo determinato dell'imposta entro 15 giorni dalla data di presentazione della decisione relativa alla determinazione dell'imposta sull’immobile.  

Per quanto riguarda il diritto a un rimborso fiscale, tale diritto è attribuito alla persona che ha pagato la tassa e non era tenuto a pagarla o ha pagato più di quanto fosse richiesto. 

 

Eredità di beni immobili 

Oltre all'acquisto, gli immobili possono anche essere acquisiti tramite eredità. Quindi il contribuente è la persona che eredita l’immobile.  

Se l'erede sceglie di rinunciare all’immobile o di assegnare l'eredità a un'altra persona durante il dibattito sull'eredità, quella persona non paga l'imposta ma viene pagata dalla persona che, trasferendo l'eredità, diventerà l'erede finale dell’immobile.  

Se l’immobile viene acquisito in virtù di un contratto di donazione, il contribuente è il donatore o qualsiasi altra persona che ha acquisito l’immobile senza pagare alcun indennizzo. 

 

Esenzioni fiscali 

La Legge sulle imposte immobiliari elenca tre tipi di esenzioni fiscali immobiliari, vale a dire esenzioni generali, esenzioni per la trasformazione di immobili in una società ed esenzioni per eredità, donazione e altre acquisizioni gratuite. Esenzioni generali si applicano a: 

• la Repubblica di Croazia, unità di autogoverno locali e regionali, enti statali, istituzioni il cui unico fondatore è la Repubblica di Croazia, o unità di autogoverno locale e regionale, fondazioni, tutte le persone giuridiche il cui unico fondatore è la Repubblica di Croazia, la Croce Rossa e le persone giuridiche senza scopo di lucro registrate per fornire assistenza umanitaria ai sensi di un regolamento speciale; 
• Missioni diplomatiche o consolari di un paese straniero soggetto a reciprocità e un'organizzazione internazionale per le quali è stata concordata un'esenzione dal pagamento dell'imposta sulla proprietà mediante un trattato internazionale; 
• Persone che acquistano beni immobili nel processo di recupero di beni confiscati e consolidamento del territorio; 
• Esiliati e rifugiati che acquistano beni immobili scambiando i loro beni immobili all'estero; 
• Cittadini che acquistano un condominio o un appartamento (incluso il terreno) per i quali hanno un diritto di locazione o con il consenso del titolare del diritto di locazione ai sensi delle norme che regolano la vendita di appartamenti occupati da un diritto di locazione. Lo stesso vale per gli inquilini protetti che acquistano un condominio o un appartamento in cui risiedono nell'ambito di un contratto di affitto; 
• Le persone che acquistano beni immobili conformemente alle norme che disciplinano la conversione della proprietà sociale in altre forme di proprietà; 
• Coniugi, discendenti e antenati che costituiscono la linea retta e persone adottate e genitori adottivi che hanno una relazione con il destinatario e acquisiscono la proprietà da lui in virtù di un contratto di mantenimento a vita; 
• Le persone che acquisiscono parti separate di queste o quegli immobili attraverso la comproprietà o la divisione della comproprietà, indipendentemente dai rapporti prima e dopo la comproprietà o la divisione della comproprietà. 

La seconda categoria di esenzione, ovvero la trasformazione del patrimonio immobiliare in una società, presuppone il trasferimento della proprietà dell’immobile da un membro della società a una società di nuova costituzione o a una società esistente. L'imposta non viene pagata in caso di fusioni e acquisizioni di immobili, nonché della loro separazione. Sono esenti da imposte di successione, donazioni e altre forme di acquisizione gratuite: 

• Il coniuge, i discendenti e gli antenati che formano la linea retta e le persone adottate e i genitori adottivi che hanno una relazione con il defunto o il donatore; 
• Le persone fisiche e giuridiche alle quali la Repubblica di Croazia o l'unità di autogoverno locale e regionale dona, ovvero offre immobili gratuitamente a titolo di risarcimento o per altri motivi legati alla guerra nazionale; 
• Ex coniugi quando organizzano i loro rapporti di proprietà. 

 

Segnalare l‘obbligo fiscale  

Entro il 2017, ogni acquirente d’immobile era tenuto a segnalare il suo obbligo fiscale all'ufficio competente dell'autorità fiscale. Al giorno d'oggi, questa procedura è molto più semplice e la registrazione dell’obbligo fiscale è considerata come consegnata a un notaio o a un tribunale che decide sulla cessione di beni immobili e loro presenteranno tali documenti all'autorità fiscale.  

Altrimenti, se i servizi di un notaio o di un tribunale non vengono utilizzati, il contribuente completa la domanda stessa e la sottopone all'autorità fiscale.