Der Kauf einer Immobilie ist eine große Investition, für die viele Menschen jahrelang sparen oder Kredite von Banken aufnehmen, um die Gelegenheit zu nutzen und eine Immobilie zu kaufen, die ihren Vorlieben entspricht. Beim Kauf einer Immobilie muss man sehr schnell reagieren, da sich die Marktpreise schnell ändern können. Zusätzlich zu den Kosten des Eigentums selbst ist es notwendig, Mittel zu reservieren, die der Käufer gesetzlich an den Staat zu zahlen hat. Dies stellt Steuern dar, insbesondere eine Grundsteuer, über die Sie weiter unten mehr erfahren können. 

 

Im Allgemeinen über die Immobiliensteuer 

Nach dem Immobiliensteuergesetz wird jeder Erwerb von Immobilien in der Republik Kroatien als Immobilienumsatz gewertet. Erwerb bezieht sich auf den Verkauf von Grundstücken, den Umtausch, die Erbschaft, die Schenkung, die Eintragung und den Rückzug von Grundstücken aus einem Unternehmen, den Erwerb von Grundstücken in Abwicklung - oder Konkursverfahren aufgrund von Gerichts - oder Gerichtsentscheidungen usw.  

Baugrundstücke und sonstige Grundstücke) und Gebäude, unabhängig davon, ob es sich um Wohn-, Gewerbe- oder sonstige Gebäude oder Teile davon handelt. Es ist wichtig zu beachten, dass für den Fall, dass sich zwei Eigentümer für den Umtausch ihrer Immobilie entscheiden, die Börse gesetzlich als zwei Käufe betrachtet wird und jeder Teilnehmer an der Börse tatsächlich der Erwerber der Immobilie ist und Steuern auf den Wert der Immobilie zahlt Immobilien durch die Börse erworben. 

 

Steuerzahler, Steuerbemessungsgrundlage und Steuersatz 

Der Immobiliensteuerpflichtige gilt als Immobilienerwerber, und im Falle eines Umtauschs gemäß dem vorstehenden Absatz zahlt jeder Teilnehmer an dem Umtausch die Steuer auf den Wert der Immobilien, die er erwirbt.  

Wird der ideale Teil der Immobilie erworben, ist der Steuerzahler jeder Erwerber für sich. Da der Steuerzahler immer die Person ist, die das Eigentum an der Immobilie erwirbt, ist es nicht möglich, die gleiche Verpflichtung durch Kaufvertrag auf den Verkäufer der Immobilie zu übertragen, obwohl der Verkäufer beschlossen hat, sie zu zahlen.  

Die Steuerbehörde wird den Käufer zur Zahlung der Steuer auffordern, nicht den Verkäufer. Wenn sich aus dem Kaufvertrag ergibt, dass der Verkäufer die Verpflichtung zur Entrichtung der Steuer übernommen hat, bürgt der Verkäufer gesamtschuldnerisch für die Entrichtung der Steuer durch den Käufer.  

Der Moment, in dem die Steuerschuld entsteht, ist der Moment, in dem der Kaufvertrag abgeschlossen wird, dh, wenn das Urteil oder die Entscheidung für Immobilien, die aufgrund der Entscheidung eines Gerichts oder einer anderen Stelle erworben wurden, endgültig wird. 

Eine besondere Situation liegt vor, wenn eine Immobilie von einer ausländischen Person erworben wird. Daher ist es wichtig, zwischen EU-Bürgern und Drittstaatsangehörigen zu unterscheiden. Ab dem 1. Februar 2019 erwerben alle europäischen Bürger das Eigentumsrecht an der Immobilie auf die gleiche Weise, wie sie es für einen kroatischen Bürger erwerben.  

Die Ausnahme besteht darin, dass die europäischen Bürger kein Eigentum an Immobilien auf landwirtschaftlichen Flächen erwerben können. Bei allen anderen Immobilien wird so vorgegangen, als ob die Immobilie von einem kroatischen Staatsbürger gekauft wurde und der Käufer auch die Grundsteuer zahlen muss.  

Drittstaatsangehörige müssen allgemeine (gültige Rechtsarbeit) und besondere Voraussetzungen (Gegenseitigkeit und damit verbundene Zustimmung) erfüllen, um das Eigentum an Immobilien in Kroatien zu erwerben. Voraussetzung für den Erwerb von Schutzrechten ist die vorherige Zustimmung des Justizministeriums. Gleichzeitig mit der Genehmigung eines potenziellen Käufers durch das zuständige Ministerium wird auch eine Grundsteuer festgelegt. 

Ab dem 1. Januar 2019 gilt ein einheitlicher Steuersatz von 3% für den Verkauf aller Arten von Immobilien, d. H. Grundstücke, Gebäude und Teile davon. Die Steuerbemessungsgrundlage ist der Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld.  

Die Steuerbehörde ermittelt diese Grundlage aus dem Erwerbsbeleg, wenn der Gesamtbetrag der vom Erwerber gewährten oder gezahlten Vergütung in etwa den am Markt erzielten oder erzielbaren Preisen entspricht. Der Gesamtbetrag der Entschädigung umfasst auch die Übernahme der Schulden des früheren Eigentümers. Zum Beispiel kauft ein Käufer eine Wohnung zum Preis von 300.000 HRK, aber zusätzlich zum Preis der Wohnung ist der Käufer verpflichtet, die Schulden des Verkäufers in Höhe von 100.000 HRK zu bezahlen. In diesem Fall ist die Steuerbemessungsgrundlage der Gesamtbetrag, den der Käufer an den Verkäufer gezahlt hat (die Gesamtgebühr für die gekaufte Immobilie), und der Steuersatz wird auf die Steuerbemessungsgrundlage von 350.000 HRK angewendet.  

Es kann sein, dass der Verkäufer die Immobilie so schnell wie möglich verkaufen möchte und sie dann zu einem Preis verkauft, der unter dem Marktpreis liegt. In diesem Fall vergleicht die Steuerbehörde die Marktpreise mit der vom Käufer an den Verkäufer gezahlten Gebühr oder führt der Sachverständige die Sachverständigenbewertung der Immobilie durch, falls für diese Art von Immobilien keine Vergleichsinformationen vorliegen. Die Steuerbemessungsgrundlage bestimmt sich dann nicht nach dem vom Käufer an den Verkäufer gezahlten Gesamtentgelt, sondern nach dem Wert der am Markt befindlichen Immobilie. Der Steuerpflichtige ist verpflichtet, den ermittelten Steuerbetrag innerhalb von 15 Tagen nach Vorlage der Entscheidung über die Ermittlung der Grundsteuer zu zahlen.  

Was das Recht auf Steuerrückerstattung anbelangt, so steht dieses Recht der Person zu, die die Steuer entrichtet hat und nicht verpflichtet war, sie zu entrichten oder mehr als erforderlich zu entrichten. 

 

Vererbung von Immobilien 

Neben dem Kauf können Immobilien auch durch Erbschaft erworben werden. Dann ist der Steuerzahler die Person, die das Eigentum erbt.  

Wenn der Erbe während der Erbschaftsdebatte entscheidet, das Vermögen abzugeben oder das Erbe einer anderen Person zu übertragen, zahlt diese Person die Steuer nicht, sondern wird von der Person bezahlt, die durch die Übertragung des Erbguts der endgültige Erbe des Vermögens wird.  

Wenn die Immobilie im Rahmen eines Spendenvertrags erworben wurde, ist der Steuerzahler der Spender oder eine andere Person, die die Immobilie erworben hat, ohne eine Entschädigung zu zahlen. 

 

Steuerbefreiungen 

Das Grundsteuergesetz sieht drei Arten von Befreiungen von der Grundsteuer vor, nämlich allgemeine Befreiungen, Befreiungen für die Umwandlung von Grundstücken in ein Unternehmen und Befreiungen für die unentgeltliche Erbschaft, Schenkung und sonstigen Erwerb. Allgemeine Ausnahmen gelten für: 

• die Republik Kroatien, lokale und regionale Selbstverwaltungseinheiten, staatliche Stellen, Institutionen, deren einziger Gründer die Republik Kroatien ist, oder Einheiten der lokalen und regionalen Selbstverwaltung, Stiftungen, alle juristischen Personen, deren einziger Gründer die Republik Kroatien ist, das Rote Kreuz und juristische Personen ohne Erwerbszweck, die gemäß einer Sonderregelung humanitäre Hilfe leisten; 
• diplomatische oder konsularische Vertretungen eines der Gegenseitigkeit unterliegenden Auslands und einer internationalen Organisation, für die eine Befreiung von der Zahlung der Grundsteuer durch einen internationalen Vertrag vereinbart wurde; 
• Personen, die Immobilien erwerben, um konfisziertes Eigentum und Land wiederzugewinnen; 
• Verbannte und Flüchtlinge, die Immobilien erwerben, indem sie ihre Immobilien im Ausland austauschen; 
• Bürger, die ein Wohnhaus oder eine Wohnung (einschließlich Grundstücke) erwerben, an denen sie ein Mietrecht haben, oder mit Zustimmung des Mietrechtsinhabers gemäß den Bestimmungen für den Verkauf von Wohnungen, die mit einem Mietrecht belegt sind. Gleiches gilt für geschützte Mieter, die ein Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung erwerben, in der sie sich im Rahmen eines Mietvertrages aufhalten; 
• Personen, die Immobilien gemäß den Bestimmungen über die Umwandlung von sozialem Eigentum in andere Eigentumsformen erwerben; 
• Ehepartner, Nachkommen und Vorfahren, die die aufrechte Linie bilden, sowie adoptierte Personen und Adoptiveltern, die mit dem Empfänger in Beziehung stehen und im Rahmen eines lebenslangen Unterhaltsvertrags Eigentum von ihm erwerben; 
• Personen, die unabhängig von den Verhältnissen vor und nach dem Miteigentum oder der Aufteilung des Miteigentums getrennte Teile dieser oder jener Immobilien durch Miteigentum oder Aufteilung des Miteigentums erwerben.

Die zweite Kategorie der Befreiung, d. H. Die Umwandlung der Immobilie in eine Firma, setzt die Übertragung des Eigentums an der Immobilie von einem Mitglied der Firma auf eine neu gegründete Firma oder auf eine bestehende Firma voraus. Fusionen und Übernahmen von Immobilien sowie deren Trennung werden nicht besteuert. Von Erbschaftssteuern, Spenden und sonstigen unentgeltlichen Erwerbsformen sind befreit: 

• der Ehegatte, die Nachkommen und Vorfahren, die die aufrechte Linie bilden, sowie die Adoptivpersonen und Adoptiveltern, die mit dem Verstorbenen oder dem Spender in Beziehung stehen; 
• juristische und natürliche Personen, an die die Republik Kroatien oder die Einheit der lokalen und regionalen Selbstverwaltung spenden, dh Immobilien unentgeltlich zum Ausgleich oder aus anderen Gründen im Zusammenhang mit dem Heimatkrieg abgeben; 
• Ehemalige Ehepartner bei der Organisation ihrer Eigentumsverhältnisse. 

 

Steuerpflicht melden 

Bis 2017 war jeder Immobilienerwerber verpflichtet, den Eintritt einer Steuerschuld bei der zuständigen Steuerbehörde zu melden. Heutzutage ist dieses Verfahren viel einfacher und die Registrierung des Auftretens einer Steuerschuld wird als einem Notar oder einem über die Veräußerung von Immobilien entscheidenden Gericht zugestellt betrachtet, und sie werden diese Dokumente der Steuerbehörde vorlegen.  

Andernfalls, wenn die Dienste eines Notars oder eines Gerichts nicht in Anspruch genommen werden, füllt der Steuerpflichtige den Antrag selbst aus und reicht ihn bei der Steuerbehörde ein.