V zadnjih letih vlagajo v nepremičnine ne samo Hrvati, temveč tudi tuji državljani. Veliko število tujcev se je odločilo za gradnjo počitniških hiš ali za nakup apartmajev na Jadranu. Razlog za to je naraščajoča priljubljenost Hrvaške kot turistične države, v kateri številni prebivalci EU, pa tudi širše, odidejo na počitek, uživajo na soncu na hrvaških plažah ali se kopajo v Jadranskem morju. Nekateri od njih so se zaljubili v enega od krajev na hrvaški obali in se vračajo iz leta v leto. Zato so se odločili za nakup nepremičnine. 

Pričakuje se, da se bo število tujih državljanov, ki bodo kupovali ali gradili stanovanja na hrvaški obali, v prihodnjih letih hitro povečalo. Vendar pa zakon razlikuje hrvaške in tuje državljane, in se zato dejanski postopek nakupa nepremičnine spreminja glede na državljanstvo kupca. Obstajajo tudi različni postopki in potrebni dokumenti, ki jih morajo pridobiti državljani EU in državljani držav, ki niso članice EU. 

Kot tuji kupec nepremičnine morate imeti v mislih, da tako kot vsak birokratski proces tudi ta ni enostaven. Preden greste v naložbeni podvig, je priporočljivo, da se o tem dobro informirate. Spodaj boste našli nasvete in informacije, ki so lahko koristni, če vi ali nekdo, ki vam je blizu in ki ni hrvaški državljan, želi kupiti nepremičnine v Republiki Hrvaški. 

Ugotovite, pod kakšnimi pogoji lahko tuji državljani pridobijo nepremičninske pravice na Hrvaškem 

Nakup nepremičnin ni enak postopku nakupa sadja in zelenjave na trgu. Ker gre za veliko naložbo, nakupni proces ni lahek, zato je treba slediti vnaprej določeni strukturi. Kot vlagatelj bi morali biti obveščeni o pogojih, ki jih je treba izpolniti za pridobitev pravice do lastnine na Hrvaškem. Preden se lotite postopka, se je treba posvetovati z ljudmi, ki so seznanjeni s procesom ali obiskati pristojne institucije. Lahko se obrnete na pristojni urad ali na regionalne urade Ministrstva za pravosodje. 

Pridobitev lastništva za državljane EU: postopek in potrebni dokumenti 

Državljani EU pridobijo pravico do lastništva nepremičnin na Hrvaškem pod enakimi pogoji, kot veljajo za hrvaške državljane in pravne osebe s sedežem na Hrvaškem, razen za nepremičnine na izključenih območjih, tj. na kmetijskih zemljiščih in zaščitenih delih narave, ki jih določa poseben zakon. Zakon o kmetijskih zemljiščih določa, da tuji državljani ne morejo postati lastniki kmetijskih zemljišč. Ta praksa se uporablja od leta 2009 in je ena od izjem od načela enotnega gospodarskega trga, ki ga sicer spodbuja Evropska unija. Ker je nakup vseh drugih vrst nepremičnin enak kot za hrvaške državljane, je potrebno pridobiti naslednjo dokumentacijo: 

1. Izpisek zemljiške knjige, ki je sestavljena iz najemodajalčevega ali popisnega seznama, lastniške knjige ali premoženjskega seznama in vozovnice za prevoz tovora ali tovornega računa
2. Energetski certifikat
3. Gradbeno in uporabno dovoljenje v primeru novogradnje.

Po pridobitvi dokumentacije boste podpisali predpogodbo in dokončali predplačilo in plačilo varščine (če se strinjate s prodajalcem) ter na koncu sklenili prodajno pogodbo ter vpisali lastništvo v zemljiško knjigo. Za registracijo lastninske pravice z nakupno pogodbo morate pridobiti predlog za vpis, potrjeno prodajno izjavo prodajalca (če ni del pogodbe ali izjave, ki ni vključena v vlogo za registracijo), dokazilo o državljanstvu kupca (domovnica, osebna izkaznica ali potni list) sodna taksa 250 kn (oziroma dokazilo o oprostitvi plačila sodne takse). Pomembno je, da v roku 60 dni od pridobitve pogojev za vpis v zemljiško knjigo vložite predlog za vpis lastninske pravice, tako da vam ne bo treba plačati 5-kratne pristojbine. Več o postopku nakupa nepremičnin za hrvaške državljane, ki velja za državljane EU, lahko preberete tukaj. 

Pridobitev lastništva za državljane zunaj EU: postopek in potrebni dokumenti 

Postopek nakupa nepremičnin za tujce zunaj EU je veliko bolj zapleten kot postopek nakupa nepremičnin za hrvaške državljane in državljane EU. Kompleksnost je povezana predvsem s količino dokumentacije, ki jo potrebujete, in s soglasjem, ki vam ga mora izdati Ministrstvo za pravosodje. Za pridobitev soglasja morate vložiti zahtevek za izdajo le-tega, če ste državljan države, za katero velja načelo vzajemnosti pri pridobivanju pravice do lastništva nepremičnine na Hrvaškem. Poleg pisne zahteve je treba priložiti naslednje dokumente: 

• Pravno podlago za pridobitev lastništva v obliki nakupne ali darilne pogodbe, pogodbe o vzdrževanju itd.
• Dokazilo o lastništvu prodajalca / popisovalca zadevne nepremičnine v zvezi z izpiskom iz zemljiške knjige, ki ne sme biti starejši od šestih mesecev;
• Potrdilo upravnega organa, pristojnega za urbanizem in prostorsko načrtovanje, glede na kraj, kjer se nahaja nepremičnina
• Potrdilo o pravnem statusu nepremičnine, ki dokazuje, da je nepremičnina v mejah gradbenega območja, predvidenega v urbanističnem načrtu
• Dokazilo o državljanstvu (overjena kopija potnega lista), če je kupec fizična oseba ali dokazilo o statusu pravne osebe (izpisek iz sodnega registra) v primeru, ko je kupec pravna oseba;
• Pooblastilo v izvirniku ali overjeni kopiji, v primeru da stranko zastopa pooblaščenec
• Če ste v tujini in niste imenovali pooblaščenca, ki vas bo zastopal, morate določiti osebo, ki je pooblaščena za pridobitev dovoljenja za prebivanje na Hrvaškem.

Če je potrebna dodatna dokumentacija, vas bo med postopkom kontaktiralo odgovorno osebje Ministrstva za pravosodje. Poleg predložitve dokumentacije je treba plačati tudi upravne takse v višini 35 HRK (za predložitev vloge), 70 HRK (za rešitev o pridobitvi nepremičnine) in 15 HRK (za vsako morebitno dopolnitev zahteve). Zgoraj navedeno velja, če ste državljan države, ki je na seznamu držav, s katerimi ima Hrvaška sporazume glede pridobitve lastništva nad nepremičninami na Hrvaškem. V nasprotnem primeru se ne morete registrirati kot lastnik nepremičnine, dokler tak pogoj ni vzpostavljen. Posodobljen seznam držav, s katerimi sodelovanja z Republiko Hrvaško ni, najdete tukaj. 

Vsi tujci, ki že imajo odprto podjetje na Hrvaškem, so izvzeti iz tega postopka in jih Ministrstvo za pravosodje ne obravnava v tem kontekstu. 

Plačilo davka na promet nepremičnin 

Kdor kupi ali podeduje nepremičnino, je tudi plačnik davka na promet nepremičnine. Davčna stopnja je tri odstotke tržne vrednosti nepremičnine v času njene pridobitve. Davek ste dolžni plačati v roku 15 dneh od vročitve davčne poravnave. Od 1. januarja 2017 davke na nepremičnine odmerjajo notarji, sodišča ali organi javnega prava v svoji pristojnosti. Odločbe dobijo le tisti davkoplačevalci, ki morajo plačati davek na promet nepremičnine. V primeru da spadate v eno od naslednjih skupin državljanov, ste pa oproščeni plačevanja davka na promet nepremičnin: 

• Osebe, ki pridobivajo nepremičnine v postopku repatriacije premoženja in zaplembe nepremičnin
• Begunci in izgnanci, ki pridobivajo nepremičnine z zamenjavo nepremičnin v tujini
• Zavarovani najemniki, ki kupujejo stavbo ali stanovanje, kjer živijo, na podlagi najemne pogodbe
• Državljani, ki kupujejo stavbo ali stanovanje (vključno z zemljiščem) z najemno pravico ali s soglasjem najemnika stanovanjske pravice po predpisih, ki urejajo prodajo stanovanj, kjer obstaja nastanitvena pravica.
• Zavarovani najemniki, ki kupujejo stavbo ali stanovanje, kjer živijo, na podlagi najemne pogodbe
• Osebe, ki pridobijo nepremičnine v skladu s predpisi, ki urejajo preoblikovanje družbene lastnine v druge oblike lastništva
• Poročeni pari, zunajzakonski partnerji, formalni in neformalni življenjski partnerji, potomci in predniki ter posvojitelji, ki so v tem razmerju s prejemnikom podpore in pridobijo nepremičnine na podlagi doživljenjskega sporazuma ali na podlagi pogodbe o preživljanju
• Osebe, ki z odvzemom solastnine ali delitve skupnega lastništva pridobijo posebne dele teh ali tistih nepremičnin, ne glede na razmerje pred in po prenehanju solastništva ali delitve skupnega lastništva.

V primeru dedovanja ali darovanja nepremičnine ste tudi oproščeni davka na promet nepremičnin, če ste član ene od naslednjih skupin: 

• Zakonec, zunajzakonski, formalni in neformalni življenjski partner, potomci in predniki, ki tvorijo prvi dedni red, ter pripadniki in posvojitelji, ki so v tem odnosu s pokojnikom ali darovateljem
• Pravne in fizične osebe, ki jim Republika Hrvaška oziroma lokalne in regionalne samouprave dajejo donacijo, to je nepremičnino brez odškodnine za škodo ali druge razloge, povezane z domovinsko vojno;
• Nekdanji zakonci, nekdanji zunajzakonski partnerji in nekdanji formalni in neformalni življenjski partnerji kadar urejajo svoja premoženjska razmerja.

Olajšate si postopek nakupa nepremičnine 

Ne glede na to, ali ste hrvaški ali tuji državljan, je pomembno, da se, preden se odločite za nakup nepremičnine, zavedate, da obstajajo tudi upravni postopki, ki vas lahko stanejo veliko časa, denarja in živcev. Da bi skrajšali težave in se izognili dolgoročnemu birokratskemu boju, se lahko obrnete na nepremičninske posrednike ali nepremičninske agencije. Nepremičninske agencije lahko opravijo celoten postopek nakupa nepremičnine za vas, začenši z iskanjem idealne nepremičnine, pogajanjem s prodajalcem in pridobivanjem potrebne dokumentacije do pridobitve in registracije lastništva. Njihovi strokovnjaki so dobro seznanjeni s procesom nakupa nepremičnin tako za državljane Hrvaške kot tudi za državljane EU ter za državljane tretjih držav. Zaradi njihovih dolgoletnih izkušenj jim bo veliko lažje in hitreje dokončati postopek za vas. Lahko jih tudi kadarkoli kontaktirate za dodatno pomoč in nasvete, ki vam jih bodo z veseljem posredovali. Več o prednostih angažiranja nepremičninskih agencij lahko preberete tukaj.