03.06.2021

Postupak kupovine nekretnine u Hrvatskoj za strane državljane

Postupak kupovine nekretnine u Hrvatskoj za strane državljane

Posljednjih godina ne investiraju u nekretnine samo Hrvati već i inozemni državljani. Veliki broj stranaca odlučilo je izgraditi kuće za odmor ili pak kupiti apartmane na Jadranu. Razlog tome je sve veća popularnost Hrvatske kao turističke zemlje u kojoj mnogi stanovnici Europske unije, ali i šire dolaze kako bi se odmorili uživajući u suncu na hrvatskim plažama ili kupajući se u Jadranskom moru. Neki od njih zaljubili su se u jedno od mjesta na hrvatskoj obali te se vraćaju iz godine u godinu. Zbog toga su i odlučili kupiti nekretninu. 

Očekuje se da će u narednim godinama ubrzano rasti broj stranih državljana koji će kupovati ili graditi apartmane na hrvatskoj obali. Međutim, zakon u nekim slučajevima razlikuje hrvatske i inozemne građane te se zbog toga i sam postupak kupovine nekretnine može razlikovati ovisno o državljanstvu kupca. Također, različiti su postupci i potrebni dokumenti koje mora pribaviti EU građanin i građanin zemlje koja nije članica Europske unije. 

Kao inozemni kupac nekretnine trebate voditi računa da kao i svaki birokratski proces niti ovaj proces nije jednostavan te prije nego što krenete u investicijski pothvat preporučljivo je da se dobro informirate o njemu. U nastavku slijede savjeti i informacije koji mogu biti korisni u slučaju da vi ili netko vama blizak, a nije hrvatski građanin želi kupiti nekretninu u Republici Hrvatskoj. 


Informirajte se pod kojim uvjetima strani državljani mogu steći pravo vlasništva na nekretnine u Hrvatskoj 

Kupovina nekretnine ne slijedi isti postupak kao što je to kupovina voća i povrća na tržnici. S obzirom da se radi o velikoj investiciji sam proces kupovine nije nimalo jednostavan te je potrebno slijediti već predodređenu strukturu. Kao investitor trebate se informirati o uvjetima koji moraju biti zadovoljeni kako bi stekli pravo vlasništva na nekretnine u Hrvatskoj. Prije nego što krenete u sam proces važno je da se savjetujete s osobama koje su upoznate sa samim procesom ili posjetiti nadležne institucije. Informirati se možete u nadležnom županijskom uredu ili u područnim uredima Ministarstva pravosuđa. 


Stjecanje vlasništva za državljane EU: postupak i potrebni dokumenti 

EU građani stječu pravo vlasništva nad nekretninama u Hrvatskoj pod istim uvjetima koji vrijede i za hrvatske državljane i pravne osobe sa sjedištem u Hrvatskoj osim za nekretnine koje se nalaze u izuzetim područjima, odnosno na poljoprivredna zemljišta i zaštićene dijelove prirode određene posebnim zakonom. 

Zakonom o poljoprivrednom zemljištu propisano je da strani državljani ne mogu postati vlasnici poljoprivrednih zemljišta. Takva praksa primjenjuje se od 2009. godine te je u skladu s načelom jedinstvenog ekonomskog tržišta koje promiče Europska unija. S obzirom da za kupovinu svih ostalih vrsta nekretnina vrijedi isti postupak kao i za hrvatske državljane, potrebno je pribaviti sljedeću dokumentaciju: 

  1. Zemljišnoknjižni izvadak koji se sastoji od posjedovnice ili popisnog lista, vlastovnice ili vlasničkog lista te teretovnice ili teretnog lista
  2. Energetski certifikat
  3. Građevinska i uporabna dozvola u slučaju novogradnje

Nakon pribavljene dokumentacije slijedi sklapanje predugovora i isplata kapare (ukoliko se tako dogovorite s prodavateljem) te u konačnici sklapanje kupoprodajnog ugovora i upis vlasništva u zemljišne knjige. Za upis prava vlasništva uz ugovor o kupoprodaji potrebno je pribaviti i prijedlog za upis, ovjerenu tabularnu izjavu prodavatelja (ako nije sastavni dio ugovora ili izjava nije sadržana u prijedlogu za upis), dokaz o državljanstvu kupca (domovnica, osobna iskaznica ili putovnica) te platiti sudsku pristojbu od 250 kn (odnosno dokaz o oslobođenju od plaćanja sudske pristojbe). Važno je da prijedlog za upis prava vlasništva podnesete u roku od 60 dana od stjecanja uvjeta za upis prava u zemljišne knjige kako ne bi trebali platiti pristojbu u peterostrukom iznosu. Više o postupku kupovine nekretnine za hrvatske državljane koji je i primjenjiv na EU državljane možete pročitati ovdje. 


Stjecanje vlasništva za državljane izvan EU: postupak i potrebni dokumenti 

Postupak kupovine nekretnine za strane državljane izvan EU puno je kompleksniji od procesa kupovine nekretnine za hrvatske i EU državljane. Kompleksnost se prvenstveno odnosi na količinu dokumentacije koju je potrebno pribaviti te na suglasnost koju vam treba izdati Ministarstvo pravosuđa. Za stjecanje suglasnosti potrebno je predati zahtjev za izdavanjem iste ako ste državljanin države s kojom postoji uzajamnost za stjecanje prava vlasništva nad nekretninama u Hrvatskoj. Uz pisani zahtjev potrebno je priložiti i sljedeće dokumente: 

  • Pravna osnova stjecanja vlasništva u obliku kupoprodajnog ili darovnog ugovora, ugovora o uzdržavanju, itd.
  • Dokaz o vlasništvu prodavatelja/otuđitelja predmetne nekretnine koji se odnosi na izvadak iz zemljišne knjige te ne smije biti stariji od šest mjeseci
  • Uvjerenje upravnog tijela nadležnog za urbanizam i prostorno uređenje prema mjestu na kojem se nalazi nekretnina
  • Uvjerenje o pravnom statusu nekretnine koje dokazuje nalazi li se nekretnina u granicama građevinskog područja predviđenog urbanističkim planom
  • Dokaz državljanstva (ovjerena preslika putovnice) ukoliko je kupac fizička osoba ili dokaz o statusu pravne osobe (izvadak iz sudskog registra) u slučaju da se radi o kupcu koji je pravna osoba
  • Punomoć u izvorniku ili ovjerenoj preslici u slučaju da kupca zastupa punomoćnik
  • U slučaju da se nalazite u inozemstvu, a niste odredili punomoćnika koji će vas zastupati po zakonu ste dužni odrediti opunomoćenika za primanje pismena s prebivalištem u Hrvatskoj.

Ukoliko će biti potrebno dostaviti dodatnu dokumentaciju, tijekom trajanja postupka kontaktirat će vas odgovorni djelatnici Ministarstva pravosuđa. Osim dostavljanja dokumentacije potrebno je platiti i upravne pristojbe u iznosu od 35 kuna (za podnošenje zahtjeva), 70 kuna (za rješenje o stjecanju nekretnine) te 15 kuna (za svaku eventualnu nadopunu zahtjeva). Prethodno navedeno vrijedi ukoliko ste državljanin država koje se nalaze na popisu država s kojima postoji uzajamnost za stjecanje prava vlasništva nekretnine u Hrvatskoj. U protivnom, ne možete se upisati kao vlasnik nekretnine sve dok se ta uzajamnost ne utvrdi. Ažurirani popis zemalja s kojima postoji ili ne postoji uzajamnost s Republikom Hrvatskom možete pronaći ovdje. 

Od ovog postupka su izuzeti svi strani državljani koji u Hrvatskoj već imaju otvorenu tvrtku te im nije potrebna suglasnost Ministarstva pravosuđa. 


Plaćanje poreza na promet nekretnina 

Svatko tko kupi ili naslijedi nekretninu ujedno je i obveznik poreza na promet nekretnina. Stopa poreza iznosi tri posto od tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku njena stjecanja te ste dužni u roku od 15 dana od dostavljenog rješenja o utvrđivanju poreza na promet nekretnina platiti iznos poreza. Od 1. siječnja 2017. godine porez na promet nekretnina prijavljuju javni bilježnici, sudovi ili javnopravna tijela u okviru svoje nadležnosti. Rješenje dobivaju samo oni porezni obveznici koji su dužni platiti porez na promet nekretnina. Također, ukoliko spadate u jednu od dolje navedenih skupina građana oslobođeni ste od plaćanja poreza na promet nekretnina: 

Osobe koje stječu nekretnine u postupku vraćanja oduzete imovine i komasacije nekretnina:
  • Prognanici i izbjeglice koji stječu nekretnine zamjenom svojih nekretnina u inozemstvu
  • Zaštićeni najmoprimci koji kupuju stambenu zgradu ili stan u kojem stanuju na temelju ugovora o najmu
  • Građani koji kupuju stambenu zgradu ili stan (uključujući i zemljište), na kojem su imali stanarsko pravo ili uz suglasnost nositelja stanarskog prava prema propisima kojima se uređuje prodaja stanova na kojima postoji stanarsko pravo.
  • Zaštićeni najmoprimci koji kupuju stambenu zgradu ili stan u kojem stanuju na temelju ugovora o najmu
  • Osobe koje stječu nekretnine u skladu s propisima kojima se uređuje pretvorba društvenog vlasništva u druge oblike vlasništva
  • Bračni drug, izvanbračni drug, formalni i neformalni životni partneri, potomci i preci te posvojenici i posvojitelji koji su u tom odnosu s primateljem uzdržavanja te od njega stječu nekretnine na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju ili na temelju ugovora o dosmrtnom uzdržavanju
  • Osobe koje razvrgnućem suvlasništva ili diobom zajedničkog vlasništva stječu posebne dijelove te ili tih nekretnina, neovisno o omjerima prije i nakon razvrgnuća suvlasništva ili diobe zajedničkog vlasništva.

U slučaju nasljeđivanja ili darivanja nekretnina također ste izuzeti od poreza na promet nekretnina ako ste član jedne od sljedećih skupina: 

  • Bračni drug, izvanbračni drug, formalni i neformalni životni partneri, potomci i preci koji čine uspravnu liniju te posvojenici i posvojitelji koji su u tom odnosu s umrlim ili darovateljem
  • Pravne i fizičke osobe kojima republika hrvatska ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave daruje, odnosno daje nekretnine bez naknade radi odštete ili iz drugih razloga u svezi s domovinskim ratom
  • Bivši bračni drugovi, bivši izvanbračni drugovi te bivši formalni i neformalni životni partneri kada uređuju svoje imovinske odnose.


Olakšajte si proces kupovine nekretnine 

Bilo da ste hrvatski ili strani državljanin važno je da prije nego što odlučite kupiti neku nekretninu budete svjesni da postoje i administrativni postupci koji vas mogu koštati puno vremena, novaca, ali i živaca. Kako bi si skratili muke i izbjegli dugotrajnu borbu s birokracijom možete se obrati posrednicima u kupoprodaji nekretnina, odnosno agencijama za nekretnine. Agencije za nekretnine mogu obaviti cijeli proces kupovine nekretnine za vas, počevši od potrage za idealnom nekretninom, preko vođenja pregovora s prodavateljem i ishođenjem potrebne dokumentacije pa sve do stjecanja i upisa vlasništva nad nekretninom. Njihovi stručnjaci su dobro upoznati s procesom kupoprodaje nekretnina kako za hrvatske i EU državljane tako i za državljane trećih zemalja. Upravo zbog uhodanosti i dugogodišnjeg iskustva njima će biti puno lakše i brže završiti sam proces umjesto vas. Također, možete im se obratiti u bilo kojem trenutku radi dodatne pomoći i savjeta koji će vam oni rado pružiti. Više o prednostima angažiranja agencija za nekretnine možete pročitati ovdje.