Glede na povečano zanimanje za nakup nepremičnin vedno več ljudi v tem vidi priložnost za zaslužek in se tako odločijo za gradnjo nepremičnin za prodajo. Čeprav se zdi, da je gradnja in prodaja nepremičnin zelo donosen in enostaven način za doseganje finančnih ciljev posameznika ali skupine vlagateljev, lahko to povzroči veliko glavobolov in velike težave, če v posel vstopate brez celovite in kakovostne priprave. 

Pri investiranju v gradnjo nepremičnin za prodajo je treba biti zelo previden ter dobro in pravočasno ukrepati, da bo naložba resnično vredna truda. Vsak vlagatelj v projekt izgradnje nepremičnin za prodajo vstopa z namenom čim hitrejšega povračila finančnih sredstev. Poleg vračanja vloženih sredstev investitor zagotovo pričakuje finančni dobiček ali presežek sredstev, ki ga bo prinesla prodaja zgrajene nepremičnine. 

Če tako veliko in tvegano poslovanje investitorju ne prinaša pomembnih finančnih koristi, se postavlja vprašanje smisla vstopanja v njega. Seveda se je treba takšnim situacijam izogniti in jih seznaniti z dobrimi praksami, da bi vaša investicija bila čim bolj uspešna. Če ste lastnik določenega kapitala in se nagibate k poslovanju z gradnjo ene ali več nepremičnin za prodajo, vam bodo nekatere spodnje smernice v veliko pomoč. 

Spoznajte korake izgradnje nepremičnin za prodajo 

Za izgradnjo nepremičnin, primernih za prodajo in s tem za ustvarjanje dobička, morate narediti več korakov. Prvi korak so raziskave trga nepremičnin, tržne priložnosti, potencialnih pasti in naložbenih tveganj. Poleg informacij o trgu, je pomembno zbrati informacije o načinu in stroških projektiranja in gradnje. 

Kot investitor se morate s pooblaščenimi arhitekti in gradbeniki, med začetnimi koraki, posvetovati o stroških njihovih storitev. Če poznate nekoga, ki je ta proces že opravil, bo njegova pomoč zagotovo v pomoč. 

Ne oklevajte poiskati nasveta ali razmišljanja lokalnih vlagateljev, ki so ali bi lahko bili vaši konkurenti. Poleg tega, da boste imeli priložnost pokazati svoje delovne dosežke (kot jih ima večina) in dobiti veliko uporabnih informacij o gradbenih standardih, prednostih in slabostih konkurenčnih nepremičninskih, upravnih, gradbenih in prodajnih težav ter tržnih priložnosti, boste s tem korakom pokazali dobro voljo za vzpostavitev povezave s konkurenco. Vzpostavitev dobrih odnosov s konkurenti na trgu nepremičnin vam lahko koristi v prihodnosti. 

Poleg neformalnih stikov z znanci, konkurenti in licenciranimi strokovnjaki, kot so arhitekti, gradbeniki in nepremičninski agenti, bi bilo primerno podrobno obvestiti tudi lokalne urade za prostorsko načrtovanje. S tem je zagotovljena gradnjo v ustreznem zaporedju in trajanju upravnih postopkov, potrebnih za zagotovitev zakonitosti nepremičnine, ki jo nameravate zgraditi. 

Ker je upravljanje eden od dejavnikov, ki lahko otežijo in pogosto upočasnijo investicijski proces, je pomembno, da ste seznanjeni z vsemi koraki upravnega postopka, preden greste v naložbeni podvig. 

Spoznajte tržne priložnosti, povezane s področjem naložb v nepremičnine 

Pred gradnjo nepremičnine je pomembno dobro raziskati trg nepremičnin in se seznaniti s cenovnimi trendi za vse elemente, ki so pomembni pri investiranju v nepremičnine za prodajo. Če že posedujete ali imate v mislih nakup zemljišča, ki bi ga uporabili za gradnjo nepremičnine, se morate najprej informirati, ali oziroma če bo gradnja nepremičnin na tej lokaciji donosna, tj. ali bo vam prodaja nepremičnine prinesla dobiček. 

Za začetek se odločite, katere značilnosti zemljišča želite in naredite seznam zaželenih lokacij. Ugotovite, kako se cene zemljišč gibljejo na različnih lokacijah. Privlačnejša lokacija praviloma pomeni, da je tudi cena m2 zemljišča višja. 

Nakup dražjega zemljišča ne pomeni manjšo dobičkonosnost. V praksi je pogosto ravno nasprotno, tj. vlaganje v boljše (in verjetno dražje) zemljišče je lahko donosno, saj poleg tega, da je cena zemljišča odvisna od njegove lokacije, je tudi cena nepremičnin v veliki meri odvisna od lokacije. 

Značilnosti in lokacija zemljišča v veliki meri vplivajo na stroške nepremičnin. Kadar je zemljišče primernejše za gradnjo in če se nahaja na atraktivni lokaciji, takrat bo lažje uresničiti dobro prodajno ceno nepremičnine. Prav tako je pomembno, da najdete zemljišče, ki bo primerno za gradnjo nepremičnine, tj. prav takšne, kot ste si jo zamislili. 

Poleg zemljišča na ceno, ki jo je mogoče doseči s prodajo, vpliva tudi standard gradnje. Nekatere standardne konstrukcije niso vedno primerne za vsako lokacijo. Zato je treba pred začetkom gradnje razmisliti, kako se bo nepremičnina gradila. 

Pomembno se je na primer seznaniti s potencialno prodajno ceno nepremičnin različnih tipov, da bi ugotovili, s katerim tipom nepremičnine lahko dosežete najboljšo prodajno ceno. Pri tem vam lahko pomagajo informacije o trendih ponudbe in povpraševanja na nepremičninskem trgu. Takšne informacije določajo tipe nepremičnin, ki so trenutno najbolj priljubljene na trgu in za katere se lahko s prodajo doseže najvišja prodajna cena. Praviloma to lahko izvedete tako, da se obrnete na enega od resnejših lokalnih posrednikov nepremičninskih storitev. 

V vsakem primeru je potrebno veliko časa za izvajanje raziskav. Hitenje ob sprejemanju odločitve ni na mestu. Bolj kot ste informirani o tržnih priložnostih, bolj verjetno je, da bo vaša naložba na koncu donosna. 

Raziščite morebitne pasti in naložbena tveganja pri gradnji nepremičnin 

Poleg priložnosti obstajajo tudi potencialne pasti in tveganja na trgu naložb v nepremičnine, ki bi lahko ogrozili vaš investicijski podvig. Ne bi jih smeli zanemariti in jih je treba vedno upoštevati pri odločanju o naložbah. 

Razmerje med stroški in pričakovano prodajno ceno sta ključnega pomena za določanje donosnosti naložbe. Logično je, da mora biti vrednost pričakovane prodajne cene enaka ali višja od investicijskih stroškov. Zakaj bi vstopili v dolg in zapleten proces gradnje nepremičnin, če nam to ne prinese nobene koristi? Na to razmerje vplivajo različni dejavniki, ki so privedli do izračuna stroškovne cene in izračuna pričakovane prodajne cene. 

Poleg tega se upošteva tudi razmerje med kakovostjo lokacije in izbranim gradbenim standardom. Vrsto in standard nepremičnine je treba prilagoditi lokaciji posameznega zemljišča. Vsa zemljišča niso primerna za vse gradbene standarde in pogosto potrebujejo kompromise. Na primer, če že imate zemljišče, ki je primerno za gradnjo hiše 120 m2 in ne za gradnjo več stanovanj v vrsti, potem zagotovo ne boste vztrajali pri gradnji manjšega apartmajskega naselja. 

Poleg tega investicijsko obdobje in obdobje vračanja vložka narekuje, v kolikšnem času boste lahko povrnili vložek v svojo naložbo. Te informacije vam lahko pomagajo pri nadaljnjem načrtovanju vaših financ. Mnogi vlagatelji ne vlagajo z lastnimi sredstvi ampak uporabljajo posojila. Vsaka naložba izposojenih sredstev prinaša tveganje, da naložba ne bo omogočila pravočasnega vračila. Pomembno je poskrbeti, da ne boste v stanju plačilne nesposobnosti pri vlaganju zaradi slabe razporeditve finančnih sredstev (lastnih in drugih). 

Znesek vloženih sredstev je povezan tudi s stopnjo dokončanja nepremičnine. Gradnja nepremičnin zahteva veliko stroškov, zato se morate izogibati slabim ali tržno neustreznim projektnim (arhitekturnim) rešitvam, vključiti stroške vseh potrebnih gradbenih del in tudi vrtnarstva ter promocijske stroške in s tem ustvariti konkurenčno prodajno ceno. 

Poleg tveganj, ki so tesno povezana z vašimi odločitvami, obstajajo tudi tista, na katere vi kot investitor ne morete vplivati. Takšna tveganja obstajajo v zvezi z različnimi upravnimi in pravnimi ovirami, ki vas lahko stanejo denar, predvsem pa živce, saj lahko upočasnijo ali celo odložijo proces izgradnje in prodaje nepremičnin. 

Načrtujte stroške vzdrževanja zgrajene nepremičnine 

Da bi bila nepremičnina uporabna za prodajo je bistveno, da je objekt tehnično in funkcionalno ustrezen. Zato je treba vsako nepremičnino redno vzdrževati, kar pa prinaša določene stroške. 

Nekatere nepremičninske agencije nudijo tudi storitve vzdrževanja nepremičnin, za kar obstajajo različni paketi storitev. Na splošno pa se vzdrževanje nepremičnin navezuje na ogled in pregled nepremičnin, nadzor nad vsemi električnimi in vodnimi napeljavami, prezračevanje nepremičnin, hrambo ključa nepremičnine, odpravljanje manjših napak, čiščenje nepremičnine, ureditev okoliškega dvorišča itd. 

Dokler ste kot investitor lastnik zgrajene nepremičnine, morate upoštevati stroške njenega vzdrževanja. Ko prodate nepremičnino, ta obveznost preide na kupca. 

Načrtujte stroške promocije in oglaševanja nepremičnine 

Nepremičnino lahko oglašujete po njeni izgradnji, pa tudi že med samo gradnjo. Možno je tudi prodati nepremičnino, ki je še v gradnji. Da bi dosegli hitro prodajo, je potrebno promovirati gradnjo nepremičnine, kar pa je tudi treba vključiti v finančno strukturo. 

Stroški promocije in oglaševanja so neizogibni v procesu prodaje nepremičnin. Težko je najti kupca in prodati nepremičnino, če ima malo ljudi informacije o njenem obstoju. Zato je pomembno, da ga predstavimo na trgu v najboljši možni luči. 

Več informacij in slikovnega gradiva kot jih ima vaš oglas, bolj verjetno je, da boste privabili potencialne stranke. Poleg opisa splošnih informacij o lokaciji, površini in značilnostih nepremičnine, je ključnega pomena tudi vizualizacija nepremičnine. Vizualni prikaz na nepremičninskem trgu je prav tako pomemben kot njegov opis. Priložite lahko opis nepremičninske slike, ustvarite nepremičninski katalog in 3D vizualni pogled. 

Oglas lahko sami objavite v specializiranih oglasnikih ali pa se vključite v oglaševalsko agencijo ali specializirano nepremičninsko agencijo. Kot je že bilo opisano v prejšnjih člankih, so nepremičninske agencije vključene tako na strani ponudbe kot na strani povpraševanja na nepremičninskem trgu. Njihovi strokovnjaki bodo objavili vaš oglas in iskali potencialnega kupca. Pri tem jim najbolje pomaga dostop do velike baze strank in poznavanje njihovih preferenc glede nakupa nepremičnin. 

Obrnite se na strokovnjaka 

Postopek, ki je potreben pred, med in po izgradnji nepremičnine, ni enostaven, zahteva pa popolni angažma in velika finančna sredstva. Vlagatelji večinoma niso strokovnjaki na vseh področjih, povezanih z gradnjo nepremičnin, in lahko se zgodi, da ne upoštevajo nekaterih dejavnikov, kar lahko še dodatno otežuje proces. 

Zato je priporočljivo, da se obrnete na strokovnjaka na vsaki stopnji procesa, s katerim niste dovolj seznanjeni. Vsekakor boste morali uporabljati storitve arhitekturnega urada in graditelja, ob tem pa vam je na voljo tudi agencija za nepremičnine. 

Nudijo vam lahko raziskovanje tržnih priložnosti in potencialnih tveganj, ohranjanje lastnine in storitve oglaševanja ter vam s tem prihranijo veliko časa. Pri tem jim pomaga velika baza znanja in strokovne izkušnje, ki vam bodo na voljo za uspešno investiranje v nepremičnino za prodajo.