Nihče ne želi kupiti mačka v žaklju. Ko kupite nekaj zelo hitro, ne da bi preverili vse dejavnike, kateri so potrebni za čim bolj racionalno odločitev, ste lahko negativno presenečeni. Nekateri dejavniki lahko bistveno vplivajo na dobičkonosnost investicije. Ko se na nepremičninskem trgu ukvarjate z velikimi in pogosto življenjskimi naložbami, ne morete sprejeti odločitve le na podlagi vtisa, ki ste ga pridobili, ko ste šli na ogled nepremičnine. 

Idealna nepremičnina ni le tista, ki se nahaja na vaši idealni lokaciji, katere postavitev je zasnovana za vas ali ustreza vašemu proračunu. Poleg nepremičnine so pomembni tudi dokumenti kateri dokazujejo lastništvo in zakonitost nepremičnine same. Ne moremo pričakovati, da bodo ti dokumenti vedno v takšnem stanju kot bi morali biti. Pogosto lastniki nepremičnin ne skrbijo za njihovo točnost, kar lahko predstavlja oviro pri prodaji nepremičnin, ob najemanju posojil (kreditov) ali pri aktivaciji nepremičnine za poslovne ali gospodarske funkcije. Da bi se izognili takšnim situacijam, je treba vedeti kako razlikovati "čiste papirje" nepremičnin od tistih, ki dajejo glavobole prodajalcu in potencialnemu kupcu nepremičnin. 

"Čisti papirji" dokazujejo primernost lastniških dokumentov, dokazujejo torej, da se zakoni spoštujejo in da je nepremičnina legalno zgrajena ter zakonito uporabljana. Ni pa točno to, da ta pojem vključuje le dovoljenja za gradnjo in lastništvo (tj. lastništvo 1/1). Ta namreč zajema več dokumentov, ki so deljeni na dokumentacijo lastnika in tehnično ali gradbeno dokumentacijo. Glede na vrsto dokumentov je način, kako bo dokumentacija tehnično izvedena, različna. 

Značilnosti čiste lastne dokumentacije 

Pri nakupu nepremičnin vsaka stranka upa, da bo prenos lastništva enostaven in hiter. V primeru nakupa hiše se prenos lastništva najhitreje izvede, če je lastništvo nad hišo samo-lastništvo, torej kjer je samo ena oseba njen lastnik in ta oseba sama odloča o prodaji hiše. Pri nakupu stanovanja je najpomembnejše etažno lastništvo stanovanja, ki ima lastnosti posebnega dela stavbe, tj. dela, ki je samostojna uporabna enota, kar se nanaša na stanovanje ali celo druge sekundarne prostore, namenjene za splošno uporabo. Taki prostori se v ustreznem solastništvu nanašajo na enote za samostojno uporabo. Solastniški del skupnih delov stavbe in zemljišča pripada tudi lastniku posebnega dela stavbe. 

V primeru, da ne gre za samolastništvo nad domom oziroma samolastništvom nad stanovanjem, obstaja tudi drugačna oblika čistega premoženja, ki se nanaša na obstoj več solastnikov. Več solastnikov hkrati lahko pomeni upočasnjen in otežen proces nakupa nepremičnine. Za uspešno prodajo se morajo vsi solastniki strinjati, da bodo prodali nepremičnino in morajo podpisati prodajno pogodbo ali pooblastiti enega od solastnikov. V tem položaju je pomembna vloga medosebnih odnosov in obstoj skupnih interesov, saj je od tega odvisen uspeh pogajanj. 

Čisto lastništvo ni le solastništvo nad nepremičnino oziroma lastninskim lastništvom nepremičnin. Lastništvo je urejeno tudi če je nepremičnina brez etažnega lastništva. Solastništvo nepremičnine brez etažnega lastništva je v sorazmerni lasti dela nepremičnine, ki ni označena kot samostojna uporabna enota, kot je to v primeru etažnega lastništva. Zato gre za lastništvo natančnega dela nepremičnine, tj. stanovanja v odnosu do stavbe. Lastništvo nad takim sorazmernim delom glede na nepremičnino v celoti se dokaže z določitvijo posebnega člena v nakupni pogodbi. 

Idealni deli so bili vzpostavljeni, vendar niso dobili lastništva nad stanovanjem, ki predstavlja fizični del stavbe. Na primer, kupujete stanovanje v stavbi, ki ni etažirana in ki ima skupaj šest stanovanj. Kot kupec z nakupom tega stanovanja pridobite lastništvo nad sorazmernim delom 1/6 stavbe, ne pa ločenega stanovanja. Kot solastnik idealnega dela stavbe imate pravico uporabljati poseben fizični del stavbe ali stanovanja, če solastniki temu ne nasprotujejo. Praviloma v stavbah, ki niso etažirane, ni nasprotovanja solastnikov, zato ker so tudi drugi solastniki v isti situaciji. 

Tudi če obstaja več solastnikov idealnega dela nepremičnine, kot sta dva zakonca (vsak ima 1/2 idealne lastnine) ali več družinsko povezanih ali nepovezanih oseb (npr. vsaka oseba ima v lasti 1/4 idealne lastnine), je potrebno soglasje vseh solastnikov pri prodaji nepremičnine. Ne glede na število solastnikov je taka oblika lastniške dokumentacije prav tako čista. Vendar pa postopek nakupa nepremičnin in vpisa lastništva v zemljiško knjigo ni tako preprost in hiter kot v primeru etažnega lastništva in samolastništva, ker o prodaji nepremičnine ne odloča samo ena oseba. 

Lastništvo določenih nepremičnin je lahko obremenjeno s hipotekarno pravico banke, če je lastnik od banke zahteval hipotekarno posojilo. Kupci so pogosto nezaupljivi in skrbni pri nakupu takšne nepremičnine tudi v primerih, ko se ujemajo z njihovimi značilnostmi in videzom. 

Dejstvo, da lastnina sama nosi dolg potencialnim kupcem, a priori ne pomeni, da takšna nepremičnina nujno ima "nečisto" ali "nejasno" lastniško dokumentacijo. Da bi prodaja bila primerna, neplačani znesek dolgov do banke ne sme biti večji od dogovorjene nakupne cene nepremičnine. 

Prodajalec nepremičnine mora pridobiti potrdilo banke v obliki "pisma o nameri za zaprtje posojila", ki vsebuje natančen znesek zapadlih dolgov za posojilo. S tem dokumentom banka zagotavlja, da bo v primeru vračila dolga tretje/zainteresirane osebe, odobrila izbris bremena iz lastništva nepremičnine v zemljiški knjigi. 

Če je znesek dolgov prodajalca dejansko nižji od nakupne cene (kar je ponavadi pogoj za izvedbo posla), kupec nepremičnin na podlagi pisma o nameri neposredno plača banki preostali znesek dolga, razlika med zneskom dolga in nakupno ceno pa se plača neposredno prodajalcu. Na koncu postopka banka izda kupcu "obvestilo o razlastitvi", tako da se lahko registrira kot nov lastnik zemljišča v zemljiško knjigo in izniči breme na nepremičnini iz nje. 

Ta postopek je standarden in zelo pogost pri nakupu nepremičnine, ki ga lahko opravi kupec sam ali pa s posredovanjem odvetniške pisarne oziroma po ugodnejši alternativi pooblaščena agencija za posredovanje nepremičnin. 

Značilnosti čiste gradbene dokumentacije 

V praksi obstajajo objekti, ki so ustrezno zabeleženi v zemljiški knjigi in imajo na videz urejeno dokumentacijo. Vendar pa vpis lastništva v zemljiško knjigo ni dokaz o obstoju veljavne gradbene dokumentacije o nepremičninah, to je dovoljenjih za gradnjo in uporabo. 

Gradbeno dovoljenje je dokument, ki potrjuje gradnjo nepremičnin določenega namena v skladu s prostorskim načrtom določenega območja. Izdaja se pred začetkom gradnje na zahtevo investitorja. Po drugi strani je uporabno dovoljenje dokument, ki je izdan po zaključku gradnje. Uporabno dovoljenje potrjuje, da je nepremičnina zgrajena v skladu z gradbenim dovoljenjem in označuje legalnost nepremičnine na območju. Kot tako predstavlja dokument najvišjega reda, tj. reprezentativni in najpomembnejši dokument celotne gradbene dokumentacije. Uporabno dovoljenje je ključni dokument in neizpodbitni dokaz zakonitosti gradbenega procesa. 

Za objekte, zgrajene po letu 2008, vpis nepremičnine v zemljiško knjigo z veliko verjetnostjo pomeni tudi urejeno gradbeno dokumentacijo. Razlog za to tiči v tem, da zakon od leta 2008 zahteva registracijo predmeta v zemljiški knjigi vlagatelju s prilagoditvijo dovoljenja za uporabo. Torej je zadeva zelo jasna za novejše nepremičnine in nekaj bolj zapletena za starejše. 

Za objekte, zgrajene po letu 2008, posedovanje dovoljenj za uporabo gotovo pomeni tudi obstoj zakonsko izdanega gradbenega dovoljenja. Glede na obstoječe predpise zadnjih deset let je dovoljenje za gradnjo v zaporedju izdanih dokumentov predpogoj za pridobitev dovoljenja za uporabo, izdanega po zaključku gradnje in po opravljenem tehničnem pregledu objekta. Zato, če ima objekt dovoljenje za uporabo, je zakonsko predvideno, da gradbeno dovoljenje obstaja, tudi če ga lastnik ne more predstaviti ali celo, če ga ni nikoli izdal. Slednje navedeno lahko povzroči zmedo, vendar je to posledica pogostih sprememb ter zapletenih, nejasnih in pogosto slabih pravnih predpisov na področju gradnje v bližnji in daljnji preteklosti. 

Za mnoge starejše objekte je možno izdati dovoljenje za uporabo oziroma le-temu predhodne, zgodovinsko veljavne obrazce, izdane ob obstoju ali odsotnosti gradbenega dovoljenja. Zato ima pravna veljavnost in veljavnost uporabnega dovoljenja kot ključnega dokaza zakonitosti gradnje starejših objektov lahko več oblik (predhodnikov), ki so še danes veljavni. 

Enako pravno veljavnost kot dovoljenje za uporabo vsebujejo dokumenti (1) "potrditev gradbenega pregleda, da se ne izvajajo postopki za rušenje" za stavbe, zgrajene med leti 1968 in 1991, ki so bile predhodno vpisane v zemljiško knjigo in kataster, (2) - "končno poročilo nadzornega inženirja", ki se nanaša na objekte s površinami manjšimi od 400 m2 in (3) “določba o izpolnjenem stanju" za objekte, ki so naknadno legalizirani po gradnji. 

Prav tako je treba opozoriti, da obstaja veliko zakonsko urejenih objektov, za katere ni bilo izdano gradbeno dovoljenj, vendar pa imajo možnost pridobiti licenco. To zlasti velja za objekte, izdelane pred letom 1968, pod pogojem, da so od takrat ostali isti, tj. da po letu 1968 niso bili nezakonito nadgrajeni. V praksi se take nepremičnine tretira kot legalne, s predhodno predložitvijo katastrskega potrdila, da je bila nepremičnina zgrajena pred letom 1968 brez zapletov, ki služi kot dovoljenje za uporabo katero zagotavlja zakonitost nepremičnine. 

Obstaja veliko število lastnikov nepremičnin na trgu, ki bi dokumentacijo nedvomno lahko pravilno uredili, vendar so zaradi malomarnosti bolj nagnjeni svoje delo prevaliti na kupce svoje nepremičnine, kar vodi do bolj neugodnega položaja kupca. Zato poznavanje in prepoznavanje ključnih dokumentov, ki se nanašajo na zakonitost nepremičnin, kupcem lahko pogosto dajo določeno prednost pri nakupu nepremičnin. 

V vseh teh okoliščinah, brez ustreznega znanja in izkušenj o "čistih papirjih", lahko naletite na nepremičnine, katerih dokumentacija ni pravilna in in je s tem otežen postopek nakupa, oziroma se ob nakupu nepravilnosti niti ne zavedate. Hiter nakup lahko v bodoče povzroči tudi večje težave, kar naredi naložbo ne samo nedonosno, ampak tudi z velikim bremenom za stranke v smislu porabe denarja in časa za dodatno urejanje dokumentacije. Tudi pri prodaji prodajalci pogosto ne upoštevajo pravilnosti vseh dokumentov, bodisi zato, ker niso seznanjeni z vsemi veljavnimi zakoni, bodisi zaradi malomarnosti in želje po čimprejšnji prodaji premoženja ter s tem prenesejo celotno breme na novega kupca. 

Če greste skozi celoten proces iskanja in odkupa nepremičnin sami, je večja verjetnost, da se boste srečevali s takšnimi situacijami, kot pa če bi se s tem ukvarjali prek posrednika. Da bi se izognili takšnim situacijam, lahko stopite v stik z agencijami za nepremičnine, ki temeljito preverijo lastniško in tehnično dokumentacijo vsake nepremičnine, ki vas potencialno zanima, in naredijo potrebne ukrepe za zagotovitev zakonitosti nepremičnine. S tem je zagotovljeno, da bo vaša naložba stroškovno učinkovita vsaj v povezavi z dokumentacijo, ki jo spremljate, in da vam, kot potencialnemu kupcu, ni potrebno skrbeti glede tega vprašanja. Tudi kot prodajalec nepremičnine se lahko zanesete na nepremičninske agencije, ki vas bodo opozorile na ustreznost vaše lastniške in tehnične dokumentacije.