Wenn man etwas auf die Schnelle kauft, ohne alle Faktoren berücksichtigt zu haben, die notwendig sind, um eine möglichst rationale Entscheidung zu treffen, kann man böse Überraschungen erleben. Einige Faktoren können die Rentabilität der Investition erheblich beeinflussen. Man kann auf dem Immobilienmarkt, auf dem man es mit großen und oftmals lebenslangen Investitionen zu tun hat, Entscheidungen nicht nur aufgrund des Eindrucks, den man sich bei der Besichtigung einer Immobilie verschaffen hat, treffen. 

Eine ideale Immobilie ist nicht nur diejenige, die sich an einem für Sie idealen Standort befindet, die eine wie für Sie geschaffene Anordnung hat oder die Ihrem Budget passt. Zu der Immobilie gehören auch Dokumente, die das Eigentum und die Rechtmäßigkeit der Immobilie belegen. Wir können nicht erwarten, dass diese Dokumente immer in dem Zustand sind, in dem sie sich befinden sollten. Immobilienbesitzer kümmern sich häufig nicht um ihre "Ordnungsmäßigkeit" und schaffen ein Hindernis für den Immobilienverkauf, für die Kreditinanspruchnahme oder das Platzieren der Immobilie in eine geschäftliche oder wirtschaftliche Funktion. Um solche Situationen zu vermeiden, muss man wissen, wie man "ordnungsgemäße Papiere" von denen unterscheidet, die dem Verkäufer und dem potenziellen Käufer von Immobilien Kopfschmerzen bereiten. 

"Ordnungsgemäße Papiere" beweisen die Ordnungsmäßigkeit der Eigentümerdokumentation, d.h. sie beweisen, dass man sich an die Gesetzte hielte, dass die Immobilie legal gebaut wurde und legal genutzt wird. Es wird irrtümlicherweise angenommen, dass dieser Begriff nur die Baugenehmigung und das Selbsteigentum erfasst (d.h. das 1/1 Eigentum). Es umfasst mehrere Dokumente, die auf die Dokumentation des Eigentümers und die technische Dokumentation oder die Konstruktionsdokumentation geteilt werden. Je nach der Art der Dokumente unterscheidet sich die Art und Weise, auf die die Ordnungsmäßigkeit von der Dokumentation erreicht wird. 

Eigenschaften der ordnungsgemäßen Eigentümerdokumentation 

Beim Immobilienkauf hofft jeder Kunde, dass die Eigentumsübertragung möglichst schnell und einfach vollzogen wird. Beim Kauf eines Hauses erfolgt die Eigentumsübertragung am schnellsten, wenn sich das Haus im Eigenbesitz befindet, da nur eine Person dessen Eigentümer ist und nur sie über den Verkauf des Hauses entscheidet. Beim Kauf einer Wohnung ist eine Wohnung mit Wohnungseigentum am praktischsten. Unter dem Wohnungseigentum versteht man den Besitz eines separaten Gebäudeteils, bzw. eines Teils, der eine eigenständige Nutzungseinheit bildet, die eine Wohnung oder auch andere Nebenräume umfasst, die zur gemeinsamen Nutzung bestimmt sind. Solche Räume gehören im entsprechenden Miteigentum zu unabhängigen Nutzungseinheiten. 

Das Miteigentum der gemeinsamen Gebäudeteile und des Grundstücks gehört ebenfalls dem Eigentümer des separaten Gebäudeteils. Wenn sich das Haus und das Eigentum der Wohnung nicht im Eigenbesitz befinden, gibt es auch eine andere Form vom ordentlichen Eigentum, die sich auf die Existenz mehrerer Miteigentümer bezieht. Die Existenz von mehreren Miteigentümern verlangsamt den Kaufprozess und erschwert ihn. Für einen erfolgreichen Verkauf der Immobilie müssen alle Miteigentümer damit einverstanden sein und sie müssen alle den Kaufvertrag unterzeichnen oder dazu einen der Miteigentümer autorisieren. In dieser Situation ist die Rolle der zwischenmenschlichen Beziehungen und das Vorhandensein von gemeinsamen Interessen wichtig, da der Erfolg des Verkaufs und Kaufs davon abhängt. 

Beim ordentlichen Eigentum handelt es sich nicht nur ums Wohnungseigentum und ums Selbsteigentum. Ordentliches Eigentum besteht auch dann, wenn es sich um eine Immobilie ohne Wohnungseigentum handelt. Miteigentum an Immobilien die nicht etagiert sind ist den Eigentum an einem Teil einer Immobilie dar, der nicht eine alleinstehende Nutzungseinheit ist, wie im Falle von etagierten Immobilien Daher meint man darunter den Eigentum eines genauen Teiles der Immobilie, d.h. der Wohnung im Verhältnis zum ganzen Gebäude. Das Eigentum an einem solchen idealen Teil im Verhältnis zur gesamten Immobilie wird durch einen speziellen Artikel im Kaufvertrag nachgewiesen. 

Die idealen Teile sind festgelegt, aber ohne, dass ihnen Eigentümer an Wohnungen zugeteilt wurden, die die physischen Teile des Gebäudes darstellen. Sie kaufen zum Beispiel eine Wohnung in einem Gebäude das nicht etagiert ist un hat insgesamt sechs Wohnungen. Mit dem Kauf dieser Wohnung werden Sie als Käufer zum Eigentümer des idealen Teiles von einem Sechstel des Gebäudes und nicht der Eigentümer einer separaten Wohnung. Als Miteigentümer eines idealen Gebäudeteils haben Sie das Recht, einen separaten physischen Gebäudeteil, bzw. eine Wohnung zu nutzen, wenn die Miteigentümer damit einverstanden sind. In der Regel haben den Miteigentümern in Gebäuden die nicht etagiert sind nichts dagegen, weil sich auch die anderen Miteigentümer des Gebäudes in derselben Situation befinden. 

Wenn es mehrere Miteigentümer eines idealen Teils der Immobilie gibt, z. B. zwei Ehepartner (jeder besitzt die Hälfte des idealen Teils der Immobilie) oder mehrere verwandte oder nicht verwandte Personen (z. B. jede Person besitzt einen Viertel des idealen Teiles der Immobilie), müssen alle Mitinhaber einverstanden mit dem Verkauf der Immobilie sein. Unabhängig davon, wie viele Miteigentümer es gibt, ist eine solche Form der Besitzdokumentation auch ordnungsgemäß. Der Erwerb von Immobilien und die Immobilieneigentumsregistrierung im Grundbuchregister ist jedoch nicht so einfach und schnell wie im Falle des Selbsteigentums und Wohnungseigentums, da über den Verkauf der Immobilien nicht nur eine Person entscheidet. 

Das Eigentum an bestimmten Immobilien kann mit der Verpfändung der Bank belastet werden, wenn der Eigentümer ein Hypothekendarlehen bei der Bank beantragt hat. Die Kunden sind oft misstrauisch und haben Angst von den Kauf solcher Immobilien, selbst wenn sie mit ihren Eigenschaften und ihrem Aussehen zufrieden sind. 

Die Tatsache, dass sie mit einer Hypothekenbank belastet sind, bedeutet nicht zwangsläufig, dass diese Immobilien nicht zum Verkauf angeboten werden können, dh ihre Eigentumsdokumente sind "unreine" oder "unklare". In solchen Fällen für die Förderfähigkeit von Verkäufen ist es wichtig, dass der nicht bezahlte Betrag der Darlehensverbindlichkeit den vertraglich vereinbarten Kaufpreis der verkauften Immobilien nicht übersteigt. 

Um den genauen Schuldenbetrag eines Darlehens zu bestimmen, ist der Verkäufer verpflichtet, von der Gläubigerbank das so genannte "Absichtserklärung zum Abschluss des Darlehens" nachschlagen. Aus dieses Dokument der genaue Betrag der fälligen Schulden des Darlehens ersichtlich ist. Eine Absichtserklärung ist ein offizielles Dokument, dessen Erteilung einer Bank garantiert, dass im Falle der Deckung der erforderlichen Schulden von dritten Personen, die Streichung der Ladung aus dem Eigentum des Grundbesitzes genehmigt wird. 

Wenn der Betrag des Schuldners des Verkäufers tatsächlich niedriger ist als der Kaufpreis (was normalerweise eine Bedingung für die Realisierung des Geschäfts ist), zahlt der Käufer der Immobilie an den Darlehensgeber auf der Grundlage der Absichtserklärung die Schulden des Verkäufers direkt, während der verbleibende Betrag in Höhe des vollen Kaufpreises an den Verkäufer gezahlt wird. Dann erteilt die Bank dem Käufer einen "Enteignungsbescheid", damit er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann und damit das Pfandrecht an der Immobilie im Grundbuch gelöscht wird. 

Dies ist ein Standardverfahren und sehr gebräuchliches Verfahren beim Kauf von Immobilien, das vom Kunden allein durchgeführt oder von einer Anwaltskanzlei oder in einer kostengünstigeren Alternative von einer lizenzierten Agentur für den Immobilienverkauf gemacht werden kann. 

Eigenschaften der ordnungsgemäßen Gebäudedokumentation 

In der Praxis gibt es Objekte, die ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen sind und scheinbar ordnungsgemäß dokumentiert sind. Die Aufnahme von Grundbesitz in das Grundbuch selbst ist jedoch kein Beweis für das Vorhandensein einer gültigen Baudokumentation von Immobilien, dh von Bau- und Nutzungserlaubnisse. 

Die Baugenehmigung ist ein Dokument, das die Errichtung einer bestimmten Immobilien gemäß dem räumlichen Plan eines bestimmten Gebiets genehmigt. Sie wird vor Baubeginn auf Verlangen des Investors ausgegeben. Im Gegensatz dazu ist eine Nutzungserlaubnis, ein Dokument, das nach Abschluss der Bauarbeiten ausgestellt wird. Die Nutzungserlaubnis bestätigt, dass die Immobilie in Übereinstimmung mit der Baugenehmigung errichtet ist und markiert die Unterzeichnung der Immobilie in der Region. Als solches stellt es das Dokument mit der höchsten Ordnung dar, dh das wichtigste Dokument der gesamten Gebäudedokumentation. Die Nutzungserlaubnis ist ein Schlüsseldokument und ein unwiderlegbarer Beweis für die Rechtmäßigkeit des Bauprozesses. 

Bei Gebäuden, die nach 2008 errichtet wurden, impliziert die Eintragung von Grundstücken in das Grundbuch mit großer Wahrscheinlichkeit sowohl eine saubere Baudokumentation. Der Grund dafür ist, dass das Gesetz seit 2008 dem Investor die Eintragung eines Objekts im Grundbuch durch Anpassung der Nutzungserlaubnis verpflichtet. Die Sache ist also für neuere Immobilien ziemlich klar und für ältere Immobilien etwas komplexer. 

Der Besitz einer Nutzungserlaubnis bedeutet für Objekte, die nach 2008 gebaut wurden, durchaus eine Gewissheit über das Vorliegen einer gesetzlich erteilten Baugenehmigung. Nach den geltenden Vorschriften der letzten zehn Jahre ist die Baugenehmigung in der Reihenfolge der Dokumentenausstellung Voraussetzung für die Erteilung einer nach Baubeginn erteilten Nutzungserlaubnis und technische Inspektion der Anlage. Wenn ein Objekt über eine Nutzungserlaubnis verfügt, ist daher gesetzlich impliziert, dass eine Baugenehmigung auch dann besteht, wenn der Eigentümer die Vorlage nicht vorlegen kann oder selbst niemals erteilt wurde. Letzteres kann verwirrend sein, aber dies ist das Ergebnis häufiger Änderungen und komplexer, vager und oft schlechter gesetzlicher Vorschriften im Bereich des Bauwesens durch nähere und weitere Geschichte. 

Für viele ältere Gebäude ist es möglich, dass sie die Nutzungserlaubnis haben, oder einen anderen gültigen Formen (Vorgänger), die auf die Existenz oder keine Existenz einer Baugenehmigung erteilt waren. Daher können die rechtliche Gültigkeit und Gültigkeit der Nutzungsgerlaubnise als wichtiger Beweis für die Rechtmäßigkeit des Baus einer ganzen Reihe älterer Gebäude mehrere ihrer Erscheinungsformen (Vorgänger) bis heute gültig sein. 

Die gleiche rechtliche Gültigkeit wie eine Nutzungserlaubnis haben die Dokumente (1) ""Bestätigung der Bauaufsicht, dass kein Abrissverfahrens geführt wird" für Gebäude, die zwischen 1968 und 1991 errichtet wurden und zuvor in Grundbüchern und Kataster eingetragen wurden; dann (2) „Abschlussbericht des Aufsichtsingenieurs" für Gebäude, deren Fläche weniger als 400 m² beträgt; und "Bescheid über den fertigen Zustand" für Objekte, die nachträglich, nach dem Bau, legalisiert wurde. 

Es ist auch anzumerken, dass es viele gesetzlich behandelte Objekte gibt, für die noch keine Baugenehmigung erteilt wurde und die berechtigt sind, eine Lizenz zu erhalten. Dies gilt insbesondere für Objekten, die vor 1968 errichtet wurden, sofern sie nach 1968 wurden nicht illegal umgebaut. Für solche Realitäten wird mit der Einreichung des Katasters "Bestätigung, dass das Gebäude vor 1968 gebaut wurde" regelmäßig eine Nutzungserlaubnis ausgestellt und in der Praxis rechtlich behandelt. 

Es gibt eine große Anzahl von Immobilieneigentümern auf dem Markt, die sie zweifellos in einen ordnungsgemäßen Zustand gebracht hätten, aber aufgrund der Nachlässigkeit verlassen si das zu Käufern ihrer Immobilien, was zu einer ungünstigeren Position als der Kunde führt. Daher kann das Wissen und das Erkennen von Schlüsseldokumenten, die sich auf die Rechtmäßigkeit von Immobilien für Käufer beziehen, beim Kauf von Immobilien oft einen gewissen Vorteil bringen. 

In all diesen Situationen kann man, wenn man nicht angemesse Kenntnisse und Erfahrungen über "ordnungsgemäße Papiere" hat, auf Immobilien stoßen, deren Dokumentation nicht ordnungsgemäß ist, womit man sich den Kaufvorgang komplizierter macht. Einem kann dann auch passieren, das man eine Immobilie mit solcher Dokumentation kauft, ohne dass man sich dieser Tatsache bewusst war. Schnelle Käufe können in der Zukunft zu großen Problemen führen und die Investition unrentabel machen. Sie können für den Käufer auch zu einer großen Belastung werden wegen des Kosten- und Zeitaufwandes, die die zusätzliche "Papierreinigung" erfordert. Außerdem berücksichtigen die Verkäufer oft beim Verkauf auch nicht die Ordnungsmäßigkeit aller Dokumente, entweder weil sie mit allen zutreffenden Gesetzen nicht vertraut sind, oder weil sie unverantwortlich sind und sich wünschen, die Immobilie so schnell wie möglich zu verkaufen und die gesamte Last dem neuen Käufer aufzubürden. 

Wenn einer den ganzen Prozess des Erfassens und des Kaufes von Immobilien alleine durchgeht, ist viel wahrscheinlicher, dass einer auf solche Situationen stößt, als wenn einer sich an ihm mittels eines Vermittlers beteiligt. Um solche Situationen zu vermeiden, kann man sich an Immobilienagenturen wenden, die die Ordnungsmäßigkeit der Eigentumsdokumentation und der technischen Unterlagen der einzelnen Immobilien, die einen interessieren könnten, sorgfältig überprüfen und die erforderlichen Maßnahmen ergreifen, um die Rechtmäßigkeit der Immobilie sicherzustellen. Immobilienagenturen garantieren einem, dass sich ihre Investition zumindest, was die Dokumentation angeht, auszahlt. Man muss sich nicht um dieses Problem kümmern. Auf Immobilienagenturen kann man sich auch als Verkäufer verlassen, da diese einen auf die Ordnungsmäßigkeit seiner Eigentümerdokumentation und seiner technischen Dokumentation aufmerksam machen.