18.06.2019

Wie wird eine Immobilie für eine touristische Vermietung kategorisiert?

Viele benutzen ihre Immobilie für eigene Bedürfnisse, dh die Immobilie repräsentiert ihr Zuhause und ihren Wohnort. Immobilien können jedoch auch zu einer wirtschaftlichen Funktion verwendet werden und so bringen sie ihrem Eigentümer erhebliche Einnahmen. Die Vermietung von Immobilien zu touristischen Zwecken ist immer häufiger und es wird erwartet, dass dieser Trend mit der wachsenden Beliebtheit Kroatiens als Reiseziel fortschreitet.   

Vor einigen Jahren war dieser Trend nur an der Adria vorherrschend und jetzt auch im kontinentalen Kroatien, vor allem in Zagreb, ist er immer mehr vertreten. Viele Eigentümer, die mehr als ein Haus oder eine Wohnung besitzen, haben die Chance benutzt, um zusätzliche Einnahmen zu erzielen. Sie sind Immobilienmieter geworden. Damit Sie auch einer werden, müssen Sie bestimmte Schritte unternehmen, die die kroatischen Rechtsvorschriften vorschreiben und die folgenden Ratschläge befolgen.  

 

Alle notwendigen Dokumente für die Kategorisierung des Objektes sammeln 

Der erste Schritt, den Sie machen müssen, um ein Immobilienmieter zu werden, besteht darin, alle erforderlichen Unterlagen für die Kategorisierung der touristischen Vermietung zu erhalten. Im staatlichen Verwaltungsbüro Ihrer Gespanschaft müssen Sie die Genehmigung der Bereitstellung von Bewirtungsdienstleistungen im Haushalt beantragen. Diesem Antrag fügen Sie auch die wichtigsten Begleitdokumente bei, von denen eine Kopie des Personalausweises oder Reisepasses als Nachweis der kroatischen oder EU Staatsangehörigkeit, Eigentumsnachweis des Gebäudes (Nachweis der Grundstücksmiete und schriftliche Zustimmung aller Miteigentümer, falls vorhanden), Nutzungserlaubnis (wenn das Gebäude vor 1968 errichtet wurde, genügt der Nachweis, dass das Grundstück auf dem Bauland errichtet wurde) Grundriss und bezahlte Verwaltungsgebühren. Nach ca. 30-60 Tagen bekommen Sie von dem Verwaltungsbüro eine Entscheidung über die Genehmigung der Bereitstellung von Bewirtungsdienstleistungen im Haushalt und die Kategorisierungsentscheidung.   

Sie können die Entscheidung auch über dem Internet erhalten, indem Sie den Antrag und alle erforderlichen Dokumente elektronisch an die offizielle E-Mail-Adresse an das Tourismusbüro Ihrer Gespanschaft senden. Die erhaltenen Entscheidungen haben Ihre Immobilie als ein zur touristischen Vermietung geeignetes Objekt kategorisiert. Es ist auch notwendig, Entscheidungen zu verwenden, um bei der zuständigen Polizei, Steuerverwaltung und bei der Tourismusgemeinschaft Bericht zu erstatten.   

 

Standardisiertes Panel für die touristische Vermietung beschaffen  

Jedes gemietete Objekt sollte außerdem ein -Panel haben, das Informationen über die Art der mietenden Immobilie, den angebotenen Dienst sowie deren Kategorisierung oder Sternnummer enthält. Die Panelen können nur bei den vom Ministerium für Tourismus für diese Tätigkeit autorisierten Herstellern bestellt werden. Für ihre Produktion ist es nötig, die Kategorisierungsentscheidung der Bestellung beizufügen.   

Die Panelpreise liegen je nach Größe zwischen 250 und 350 Kuna. Andernfalls, wenn Sie dieses Panel nicht verwenden, verstoßen Sie gegen das Gesetz und mieten Ihre Immobilie unrechtmäßig. Die Strafen betragen in diesem Fall zwischen 5.000 und 30.000 Kuna. Außerdem ist es notwendig, innerhalb des Objekts (an der Rezeption, in den Zimmern) die angebotenen Dienstleistungen und die Art der Unterkunft anzugeben, dabei reicht es aus, diese Informationen selbst zu schreiben.   

 

Die offizielle Preisliste erstellen und die Hausordnung bestimmen  

Obwohl es keinen Mindest- oder Höchstpreis, Ihrer Unterkunftsdienstleistungen gibt, beachten Sie jedoch, dass diese Freiheit nicht zu missbrauchen. Bei der Bestimmung des Preises müssen Sie realistisch sein und sich gut über die Preise der touristischen Vermietung auf dem Markt informieren.   

Wenn Sie einen niedrigen Preis festlegen, besteht die Gefahr, dass Sie die Kosten Ihrer Arbeit nicht tragen können und dass viele potenzielle Gäste die Qualität Ihrer Dienstleistungen bezweifeln. Auf der anderen Seite wird ein unrealistisch hoher Preis Ihre Gäste abschrecken, und während Ihre Zimmer leer sind, wird Ihre Konkurrenz alle Unterkünfte voll haben. Es ist wichtig, einen Preis festzulegen, der in dem derzeit auf dem Markt verfügbaren Bereich liegt. Innerhalb dieses Bereichs können Sie den Preis bestimmen, mit dem Sie zufrieden wären, der aber auch die Qualität Ihrer Dienstleistungen entspricht.   

Vergessen Sie bei der Preisfestlegung nicht, Ihre Mietkosten, dh Fixkosten, Aufenthaltssteuer und Maklerprovision zu berücksichtigen, wenn Sie sich für die Vermietung Ihrer Immobilie über Maklerleistungen entscheiden. Der Rest des Preises entspricht Ihrem Einkommen.   

Nachdem Sie die Preise festgelegt haben, müssen Sie sie in die offizielle Preisliste eintragen. Die offizielle Preisliste ist streng vorgeschrieben und muss an sichtbaren Stellen der Einrichtung, dh an der Rezeption und in allen Räumen vorhanden sein. Es ist äußerst wichtig, sich an die in der Preisliste angegebenen Preise zu halten und Sie müssen die Liste als Eigentümer der Immobilie unterschreiben.   

Die offizielle Preisliste sollte folgende Informationen enthalten: Basisnformationen des Vermieters (Name des Objekts, Vor- und Nachname des Inhabers, Adresse und persönliche Identifikationsnummer), Art der Dienstleistung (nur Übernachtung, Bed & Breakfast usw...), Zahlungsart (pro Nacht, pro Woche, pro Person usw.), Dauer oder Zeitraum (Preise in der Vorsaison, Saison und Nachsaison), Preise in Kunas, zusätzliche Dienstleistungen (z. B. Haustiere erlaubt, Klimaanlage) und ihre Preise, die Höhe der Kurtaxe (im Übernachtungspreis enthalten oder separat), die Mehrwertsteuer, das Datum der Gültigkeit der Preisliste und die Unterschrift des Eigentümers der Einrichtung.   

Neben der offiziellen, klassischen Preisliste gibt es eine Zuteilungspreisliste, die für den Fall erstellt wird, dass Sie Ihre Unterkunft über die Agentur, dh die zugelassenen Vermietungsagenturen oder die Online-Vermietungsplattform, mieten. Die in der Zuteilungspreisliste enthaltenen Preise sind niedriger als der offizielle Preis, da er um Provisionen oder Nachlässe reduziert werden, die der Vermieter dem Vermittler zustimmt. Die Erstellung dieser Preisliste ist nicht zwingend, aber es ist wünschenswert, um einen Eindruck von Professionalität zu hinterlassen fertige Preise für Makler zu haben, die Beziehungen zu ihren Maklern stärken und auf dem Markt wettbewerbsfähiger zu sein.   

Abgesehen von der Preisliste, die in allen Räumen sichtbar ist, muss auch eine Hausordnung erstellt werden. Die Hausordnung gibt Ihren Gästen die wichtigsten Informationen zu ihrer Unterkunft, wie z. B. Check-in- und Check-out-Zeit, Frühstückszeit sowie eine Beschreibung der Verantwortlichkeit und des akzeptablen Verhaltens.   

Es wäre gut, die Preisliste und die Hausordnung in mehr als einer Fremdsprache zu erstellen, nicht nur in Kroatisch, um möglichst vielen Gästen zugänglich und verständlich zu sein. Aufgrund der Nationalität der Gäste für den kroatischen Markt sind Slowenisch, Englisch, Deutsch und Italienisch die wichtigsten Sprachen.  

 

Die Gäste in der touristischen Gemeinschaft registrieren  

Alle Personen, die in Ihrer Unterkunft untergebracht sind, sind verpflichtet, sich innerhalb von 12 Stunden nach ihrer Ankunft anzumelden und sich spätestens 24 Stunden nach der Abreise bei der touristischen Gemeinde abzumelden. Der Check-In/Check-Out können Sie über das Internet machen oder das im Amtsblatt veröffentlichte Formular ausfüllen und dem regionalen Tourismusverband persönlich vorlegen.   

Wenn ihre Gäste keine EU-Bürger sind, müssen Sie sie dem Innenministerium melden, oder erledigt dies der regionale Tourismusverband für Sie. Alle Ihre Gäste müssen an einem Ort als Gästeliste registriert sein.   

Sie können die Liste der Gäste als gebundenes Buch verwenden, indem Sie ein Formular XII-46 verwenden, dass Sie im Amtsblatt kaufen können. Sie sind gesetzlich verpflichtet, diese Gästeliste mindestens zwei Jahre lang aufzubewahren. Selbstverständlich sind Sie verpflichtet, eine Rechnung für alle Dienstleistungen auszustellen und eine Kopie Ihres Kontos zu speichern.  

 

Aufenthaltsgebühr, Tourismusgebühren und Einkommenssteuer bezahlen  

Als Vermieter sind Sie zur Entrichtung der Aufenthaltsgebühr, der Mitgliedsbeiträge an die Tourismusgemeinschaft und der Einkommensteuer verpflichtet. Die Kurtaxe kann pauschal oder pro Nacht bezahlt werden. Für die Zahlung des Pauschalbetrags steht eine Pauschalzahlung zur Verfügung, die beim zuständigen Tourismusbüro erhältlich ist.   

Die Höhe der Kurtaxe hängt von der Klasse des Fremdenverkehrsortes ab und davon, ob es sich um Hauptsaison, Vorsaison und Saison oder Nebensaison handelt. Die Regierung der Republik Kroatien verabschiedet dies jährlich mit dem Erlass zur Festlegung der Höhe der Aufenthaltssteuer für das folgende Jahr.   

Beispielsweise sind Kinder unter 12 Jahren, Saisonarbeiter, Menschen mit Behinderungen ab 70% und ein Begleiter von der Entrichtung der Aufenthaltssteuer befreit. Die Befreiung von der Zahlung von Aufenthaltssteuer wird durch entsprechende Dokumente und Bescheinigungen belegt. Die Gebühren für die touristische Mitgliedschaft werden ebenfalls abhängig von der Touristenklasse gezahlt. Es wird an das Fremdenverkehrsamt gezahlt und an die Steuerverwaltung übergeben, um die Zahlung des Tourismusbeitrags zu kontrollieren.   

Neben der Kurtaxe und der Zahlung der Tourismusgebühren ist jeder Vermieter zur Zahlung der Einkommensteuer verpflichtet. Die Unterlagen, die Sie erhalten haben, um ein Vermieter zu werden, beziehen sich auf das zuständige Finanzamt, das eine Entscheidung über die Höhe der jährlichen Einkommensteuerpauschale ausstellt. Die jährliche pauschale Einkommensteuer wird als Multiplikation der Anzahl der Betten, des Pauschalbetrags pro Bett und des entsprechenden Koeffizienten des Bereichs, in dem die Dienstleistung erbracht wird, berechnet.   

Die jährliche pauschale Einkommensteuer wird um Zuschläge erhöht und vierteljährlich gezahlt. In den meisten Fällen sind private Mieter nicht zur Zahlung einer Mehrwertsteuer verpflichtet, da ihr Jahresumsatz die Höhe von 230.000 Kuna nicht übersteigt. Sie sind jedoch verpflichtet, eine Rechnung auszustellen, bei der keine Mehrwertsteuer erhoben wird. 

 

Der Weg zur Verwirklichung der Idee, die eigenen Immobilien zum Zwecke der touristischen Vermietung zu nutzen, ist nicht einfach. Stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Immobilie für die Vermietung vorbereiten, die Fläche, das Eigentum und die technischen Dokumente bearbeiten, bevor Sie administrative Schritte einleiten.   

Berücksichtigen Sie auch die zusätzlichen Dienstleistungen neben den Unterkünften, die Sie Ihren Gästen anbieten möchten. Damit Ihre Gäste zufriedener sind und Jahr für Jahr zu Ihnen zurückkehren, ist es wichtig, dass Ihre Dienstleistungen von hoher Qualität, professionell und wertschöpfend sind. Auf diese Weise werden Sie sich von der Konkurrenz am besten abheben und erzielen einen komparativen Vorteil. Um in Ihrem Unternehmen so erfolgreich wie möglich zu sein und die administrativen Arbeiten zu erleichtern und die Gäste einfacher zu erreichen, ist es ratsam, eine lizenzierte Agentur zu beauftragen, deren Experten Sie bei der Kategorisierung Ihres Mietobjekts unterstützen.