Nessuno vuole comprare il gatto nel sacco. Quando si acquista qualcosa rapidamente senza aver preso in considerazione tutti i fattori necessari per prendere la decisione più razionale, si può sorprendere negativamente. Alcuni dei fattori possono avere un impatto significativo sulla redditività dell'investimento stesso. Uno non può prendere decisioni nel mercato immobiliare solo sulla base dell'impressione che lascia l'immobile dopo una visita perché si tratta degli investimenti di grandi dimensioni e spesso i più importanti nella vita. 

Un immobile ideale non è solo quello che si trova nella posizione ideale, il cui layout è progettato come lo vuole il suo acquirente o che è ideale per il suo budget. Oltre all’immobile stesso, ci sono anche documenti che ne dimostrano la proprietà e la legalità. Spesso i proprietari degli immobili non si prendono cura della loro "regolarità" e creano un ostacolo alla vendita degli immobili, all'assunzione di prestiti o alla collocazione di immobili in una funzione aziendale o economica. Per evitare tali situazioni, è necessario sapere come distinguere i "documenti in ordine" dell'immobile da quelli che danno mal di testa al venditore e al potenziale acquirente di beni immobili. 

"I documenti in ordine" dimostrano la regolarità dei documenti di proprietà dell'immobile, cioè dimostrano che le leggi sono rispettate e che il patrimonio immobiliare è legalmente costruito e utilizzato. È sbagliatamente considerato che questo termine implicha solo i permessi di costruzione e l'auto-proprietà (ovvero proprietà 1/1). Questo termine considera più documenti condivisi sulla documentazione della proprietà e la documentazione tecnica o di costruzione. A seconda del tipo di documento, il modo in cui deve essere eseguita la regolarità della documentazione è diverso.

Caratteristiche della regolarità della documentazione della proprietà 

Al momento dell'acquisto di immobili, ogni acquirente spera di avere il trasferimento di proprietà più semplice e più veloce. Nel caso di acquisto di una casa, il trasferimento di proprietà più rapido viene effettuato se la proprietà della casa è proprietà esclusiva perché solo una persona è il proprietario e decide da solo sulla vendita della casa. Per l'acquisto della casa è degli appartamenti condominiali la situazione più ideale è la proprietà di una parte separata dell'edificio (proprietà per piani). Quando si parla delle unità funzionali indipendenti, si riferisce all'appartamento o anche alle stanze destinate ad uso comune. Tali stanze nella comproprietà corrispondente si riferiscono alle unità funzionali indipendenti. La parte in comproprietà delle parti comuni dell'edificio e del terreno appartengono anche al proprietario di una parte speciale dell'edificio. 

Se non c'è auto-proprietà sulla casa e sulla proprietà dell'appartamento, c'è anche una diversa forma di proprietà ordinata che si riferisce all'esistenza di più comproprietari. Più comproprietari, allo stesso tempo, rallentano e complicano il processo di acquisto di immobili. Per una vendita di successo, tutti i comproprietari dovrebbero decicere insieme di vendere un immobile e firmare un contratto di vendita o autorizzare uno dei comproprietari. In questa situazione, il ruolo delle relazioni interpersonali e l'esistenza di interessi comuni sono importanti, perché il successo della compravendita dipende da questo. 

La proprietà in ordine non è solo una comproprietà di beni immobili e l'auto-proprietà di un immobile. C'è anche una proprietà in ordine anche nel caso in cui si tratta di un immobile senza una proprietà residenziale. La comproprietà di un bene immobile senza la proprietà per piani è in realtà la proprietà di una sola parte dell'immobile. In questo caso l’immobile non è designato come unità di utilizzo autonoma, come nel caso della proprietà per piani. Pertanto, si tratta della proprietà di una parte esatta dell'immobile, ovvero di un appartamento nell’ambito dell’edificio. La proprietà di una parte così ideale in relazione all'intero immobile è dimostrata specificando un articolo speciale nel contratto di acquisto. 

Le parti ideali sono state determinate, ma a loro non è stata data la proprietà dell'appartamento che rappresenta la parte fisica dell'edificio. Ad esempio, uno sta acquistando un appartamento situato in un edificio che non permette una proprietà per piani e che continene in totale sei appartamenti. Uno come acquirente acquistando questo appartamento acquisisce la proprietà della parte ideale di un edificio 1/6, e non un appartamento separato. Come comproprietario di una parte ideale di un edificio, uno ha il diritto di utilizzare una parte fisica speciale dell'edificio o dell'appartamento se i comproprietari non si oppongono. Di regola non c'è un'opposizione dei comproprietari in edificio perché loro si trovano nella stessa situazione. 

Inoltre, se esistono più comproprietari di una parte ideale della proprietà, ad esempio, due coniugi (ognuno possiede la metà della parte ideale della proprietà) o i relativi familiari o una persona che non è un familiare (per es., ogni persona possiede 1/4 della parte ideale della proprietà), è necesario il consenso di tutti i comproprietari quando si vende il bene immobile. Indipendentemente dal numero di comproprietari, anche questa forma di documentazione sulla proprietà è in ordine. Tuttavia, il processo di acquisto e vendita di immobili e la registrazione della proprietà nel catasto non è veloce e semplice come nel caso di auto-proprietà o di proprietà per piani perché la vendita dell'immobile non è decisa da una sola persona. 

La proprietà di alcuni immobili può essere gravata dall'impegno della banca se il proprietario ha richiesto un mutuo dalla banca. Gli acquirenti sono spesso diffidenti e preoccupati di acquistare tali beni immobili anche se sono soddisfatti con le loro caratteristiche e l’aspetto. 

Il fatto che portano con sé un’ipoteca non significa necessariamente che questi immobili non siano disponibili per la vendita, rispettivamente che i documenti non sono in ordine. In tali casi l’immobile è adatto per la vendita se l'importo non pagato del debito sul prestito non è superiore al prezzo di acquisto. 

Per determinare l'importo esatto del debito su un prestito, il venditore è obbligato a ritirare dalla banca creditrice, la cosiddetta "Lettera di intenti per chiudere il prestito" da cui si vede chiaramente l'importo esatto dei debiti esigibili sul prestito. La lettera di intenti è un documento ufficiale con cui la banca garantisce che in caso di copertura del debito dalla terza parte, approverà la cancellazione del carico dalla proprietà dell’immobile nel registro fondiario. 

Se il debito in realtà è inferiore al valore del prezzo di acquisto (che di solito è un requisito per la realizzazione della transazione), l’acquirente deve pagare il debito alla banca sulla base di una lettera di intenti L'importo rimanente dell prezzo di acquisto l’acquierente paga al venditore. Un "avviso di esproprio " dalla banca consente al cliente di inserire la sua proprietà e di cancellare il record di carico nel registro fondiario. 

Questa è una procedura standard e molto comune quando si acquista un immobile, che può essere fatto dal cliente da solo o da uno studio legale o in un'alternativa più economica da un'agenzia autorizzata per le vendite immobiliari. 

Caratteristiche della regolarità della documentazione di costruzione 

Ci sono alcuni immobili che sono registrati nel registro catastale e apparentemente hanno una documentazione in ordine. Tuttavia, solo la registrazione della proprietà nel registro catastale non è la prova della regolarità della documentazione di costruzione cioè i permessi di costruzione e di uso.

Il permesso di costruzione è un documento che approva la costruzione di beni immobili in conformità con il piano territoriale di una data area. Viene rilasciato prima che la costruzione inizi su richiesta dell'investitore. Al contrario, il permesso di uso è un documento rilasciato dopo il completamento della costruzione. Il permesso di uso conferma che l'immobile è costruito in conformità con il permesso di costruzione e legitima la posizione dell’immobile nella zona. In quanto tale, rappresenta il documento di ordine più alto, vale a dire il documento più importante della documentazione generale dell'edificio. Un permesso di uso è un documento chiave e una prova inconfutabile della legalità del processo di costruzione. 

Per gli edifici costruiti dopo il 2008, l'ingresso di proprietà nel registro fondiario con grande probabilità implica che esiste la regolarità della documentazione di costruzione. La ragione di ciò è che la legge, dal 2008, obbliga la registrazione di un immobile nel registro fondiario all'investitore adattando il permesso di uso. Quindi, la situazione è abbastanza chiara per i nuovi immobili e più complessa per i vecchi. 

Per gli immobili costruiti dopo il 2008, il possesso di un permesso di uso significa una certa certezza dell'esistenza di un permesso di costruzione rilasciato legalmente. Secondo la normativa in passato decennio, permesso di costruzione è prerequisito per ottenere un permesso di uso, che viene rilasciato dopo il completamento di costruzione e un controllo tecnico dell'edificio. Pertanto, se l’immobile ha un permesso di uso, la regola implica l'esistenza di un permesso di costruzione, anche se il suo proprietario non è in grado di presentarlo/ottenerlo o anche se non era mai stato rilasciato. Quest'ultimo può essere ed è fonte di confusione, ma deriva da cambiamenti frequenti e complessi, i regolamenti giuridici indeterminati e spesso poveri nel settore delle costruzioni attraverso la storia più vicina e lontana. 

Molti vecchi edifici possono avere un certificato di uso o di alcune sue forme storicamente validi (predecessoro), emessi per l'esistenza o la non esistenza di un permesso di costruzione. Pertanto, l'efficacia giuridica e la validità del permesso di uso come prove chiave della legittimità della costruzione possono avere molti documenti (predecessori) che sono ancora validi. 

La stessa validità giuridica di permesso di uso hanno documenti (1) "conferma dell'ispezione edile di non condurre procedimenti di demolizione", per gli edifici costruiti tra il 1968 e il 1991, che sono stati precedentemente iscritti nel registro fondiario e catasto; quindi (2) "rapporto finale dell'ingegnere di supervisione "per gli edifici con meno di 400 m2; e "soluzione a condizione completata" per gli immobili la cui esistenza nello spazio è successivamente legalizzata. 

Va inoltre notato che ci sono molti immobili legalmente trattati per i quali non è mai stato rilasciato alcun permesso di costruzione e hanno il diritto di ottenere un permesso di uso. Ciò vale in particolare per gli immobili costruiti prima del 1968, a condizione che siano rimaste nelle stesse dimensioni, vale a dire che dopo il 1968 non sono state ammodernate illegalmente. Per questi immobili dopo la presentazione della "conferma che l’immobile è stato costruito prima del 1968" è emesso regolarmente il permesso di uso e in pratica, sono trattati in modo legittimo. 

Nel mercato esiste un gran numero di proprietari che potrebbero mettere i documenti in ordine, ma a causa di negligenza sono più inclini di lasciare questo lavoro agli acquirenti, che li porta ad uno svantaggio in relazione al cliente. Pertanto, la conoscenza dei documenti chiavi relativi alla legalità degli immobili, agli acquirenti può spesso dare un certo vantaggio all'acquisto di beni immobili. 

In tutte queste situazioni, senza la conoscenza e l'esperienza dei "documenti in ordine" adeguata può capitare che uno trovi in un immobile la cui documentazione non è corretta e così si complica il processo di acquisto e di vendita, ma anche se uno acquista un tale immobile senza saperlo. Gli acquisti affrettati possono causare gravi problemi in futuro e fare investimenti non solo poco gratificanti, ma anche un carico pesante per l'acquirente in termini di spendere soldi e tempo per ulteriori "documenti che non sono in ordine". Inoltre, durante la vendita, i venditori spesso non tengono conto della regolarità di tutti i documenti perché non conoscono tutte le leggi pertinenti, o a causa di negligenza e il desiderio di vendere presto l'immobile e trasferire l'onere al nuovo acquirente. 

Se uno passa attraverso l'intero processo di ricerca e acquisto di beni immobili da solo, è molto più probabile che troverà tali situazioni da solo piuttosto che quando usa i servizi di un intermediario. Per evitare tali situazioni, è possibile chiedere aiuto alle agenzie immobiliari che dettagliatamente verificano la regolarità sia della documentazione della proprietà che di quella tecnica di ogni immobile che può essere interessante a loro clienti e prendono le misure necessarie per garantire la legittimità dell'immobile. Le agenzie con il loro lavoro garantiscono che l’investimento del cliente sarà conveniente almeno in relazione alla documentazione che accompagna l'immobile e uno come potenziale acquirente non deve occuparsi di questo problema. Come venditore di un immpobile uno può contare anche su agenzie immobiliari perché loro avvisano il venditore se i documenti della proprietà e la documentazione tecnica sono in ordine.