06.07.2021

Zakaj skleniti predprodajno pogodbo pri prometu z nepremičninami?

Zakaj skleniti predprodajno pogodbo pri prometu z nepremičninami?

Nakup nepremičnine ne more biti zaključen v enem dnevu. Obstajajo različni koraki v procesu nakupa nepremičnin, ki zahtevajo vlaganje časa in denarja tako na strani kupca kot na strani prodajalca. 

Vsak od nas želi biti prepričan, da njegova željena nepremičnina ne bo izgubljena, tudi če trenutno ni sredstev za njen nakup. Prav zato se z namenom rezervacije nepremičnine naredi predprodajna pogodba. Spodaj boste našli najpomembnejše informacije o sami predpogodbi za nakup nepremičnine. 


Razlika med pogodbo in predpogodbo pri prodaji nepremičnine 

Predpogodba ni isto kot prodajna pogodba. Kupoprodajna pogodba je končni dokument, s katerim kupite nepremičnino in prodajalcu plačate dogovorjeno ceno. Predpogodba je sklenjena pred sklenitvijo pogodbe in služi kot rezervacija nepremičnine, s katero ste kot kupec dolžni skleniti prodajno pogodbo s prodajalcem na dogovorjeni datum, obenem pa se prodajalec strinja, da vam bo nepremičnino prodal. 

Na dan, določen s predpogodbo, kupec ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe plača prodajalcu preostanek kupoprodajne cene. Čeprav overitev predpogodbe pri notarju ni potrebna, ima predpogodba pravno veljavo kot kupoprodajna pogodba. V nasprotju s predpogodbo mora kupoprodajno pogodbo obvezno potrditi notar. 

Predpogodba kupca in prodajalca ne zavezuje k sklenitvi prodajne pogodbe, če so se okoliščine iz začetka posla tako spremenile, da ne bi bilo mogoče sklepati, da so takšne okoliščine obstajale ob njegovi sklenitvi (na primer, premoženje, ki je predmet prodaje, je bilo uničeno v požaru ali potresu). 


Dejavnosti pred sklenitvijo kupoprodajne predpogodbe 

Ko se odločite za korak sklenitve predpogodbe o kupoprodaji, je pomembno, da ste kot kupec prepričani, da želite v bližnji prihodnosti skleniti tudi prodajno pogodbo s prodajalcem in na koncu kupiti nepremičnino. 

Preden ste se odločili za sklenitev predpogodbe, ste našli nepremičnino, ki vam ustreza, zagotovili ste, da ima ustrezno lastniško in tehnično dokumentacijo, s prodajalcem pa ste se dogovorili o ceni, ki je sprejemljiva za vas in za prodajalca. 

Ne hitite v sklenitev predpogodbe, če niste prepričani, da ste pripravljeni na koncu kupiti nepremičnino, da ne bi imeli dodatnih stroškov vi in prodajalec. 


Vsebina predpogodbe 

V predpogodbo se vnesejo vsi bistveni elementi dejanske nakupne pogodbe, praviloma pa tudi predpogodba vsebuje naslednje informacije: 

  • Informacije o predmetu nakupa (vrsta nepremičnine, njena cena, katastrska občina, število delov in zemljiška knjiga, opis nepremičnine ...)
  • Izjava prodajalca, da je lastnik zadevne nepremičnine in da ta ni obremenjena z registriranimi ali neuvrščenimi stroški ali pravicami v korist tretjih oseb, ki lahko izpodbijajo, omejujejo ali zmanjšujejo pravico kupca
  • Nakupna cena, ki je izražena v kunah/eurih
  • Datum in način plačila kupoprodajne cene
  • Znesek varščine
  • Izjava o sprejetju obveznosti plačila davka na promet nepremičnine s strani kupca ali prodajalca
  • Drugi prodajni pogoji, kot je datum sklenitve kupoprodajne pogodbe, običajno določen kot datum v roku 3 mesecev od datuma sklenitve predpogodbe.


Plačilo varščine 

Ob sklenitvi predpogodbe je kupec dolžan plačati varščino na računu prodajalca, ki običajno znaša 10 % vrednosti nepremičnine. Z varščino se kupec strinja, da bo kupil nepremičnino po sklenitvi nakupne pogodbe. 

Če se kupec odpove nakupu, ima prodajalec pravico varščino zadržati. V nasprotnem primeru, če odpove prodajalec, je ta dolžan stranki plačati dvakratni znesek varščine. Praviloma velja, višji kot je znesek varščine, bolj je zavarovan nakup nepremičnine, ker nobena stran ni pripravljena izgubiti denarja, ki ga je vložila v kupoprodajni postopek. 


Prednosti sklenitve predpogodbe 

Kot smo omenili že na začetku, nihče ne želi, da bi se mu njegova nepremičnina izmaknila. Prav to je glavna prednost sklenitve predprodajne pogodbe. Na ta način si kot kupec kupite čas za pridobitev finančnih sredstev, saj potem imate več časa za npr. dvig posojila, obenem pa ste lahko prepričani, da se je prodajalec odločil prodati nepremičnino prav vam. 

Za prodajalca je dobro, da ni več treba iskati novega potencialnega kupca, ker se ena oseba že zavezuje, da bo pripravljena kupiti njegovo nepremičnino. 


Pomoč pri posredovanju kupoprodaje nepremičnin 

Da bi zagotovili pravilnost celotnega procesa in zaščitili vaše interese, priporočamo, da najamete odvetnika ali pooblaščenega nepremičninskega posrednika, ki bo pripravljen pripraviti predprodajno pogodbo v skladu s pravnim okvirom. Vodili vas bodo v procesu sklepanja predpogodbe in na koncu tudi same pogodbe o kupoprodaji nepremičnine.