Kupnja nekretnine ne može se provesti u jedan dan. Postoje razni koraci u procesu kupoprodaje nekretnine koji zahtijevaju ulaganje vremena i novaca kako sa strane kupca tako i sa strane prodavatelja. 

Svatko od nas želi biti siguran da mu željena nekretnina neće izmaći iako nema spremna sredstva za njezinu kupovinu u ovom trenutku. Upravo zbog toga kako biste rezervirali kupovinu nekretnine se radi predugovor o kupoprodaji. U nastavku slijede najvažnije informacije o samom predugovoru o kupoprodaji nekretnine. 

Razlika između ugovora i predugovora o kupoprodaji nekretnine 

Predugovor nije isto što i ugovor o kupoprodaji. Ugovor o kupoprodaji je konačni dokument kojim vi kupujete nekretninu te isplaćujete prodavatelju cijenu njenog koštanja. Predugovor se sklapa prije ugovora i služi kao način rezervacije nekretnine kojim se vi kao kupac obvezujete da ćete na dogovoreni datum sklopiti s prodavateljem ugovor o kupoprodaji, a prodavatelj se obvezuje da će nekretninu prodati upravo vama. 

Na datum određen predugovorom kada se sklapa kupoprodajni ugovor kupac isplaćuje prodavatelju ostatak kupoprodajne cijene. Iako se ovjera potpisa kod javnog bilježnika od strane prodavatelja ne prakticira, predugovor ima pravnu snagu kao i kupoprodajni ugovor. Za razliku od predugovora, kupoprodajni ugovor je potrebno ovjeriti kod javnog bilježnika. 

Predugovor ne obvezuje kupca i prodavatelja na sklapanje ugovora o kupoprodaji ukoliko su se okolnosti od njegova sklapanja toliko promijenile da ne bi bio sklopljen da su takve okolnosti postojale u vrijeme njegova sklapanja (npr. nekretnina koja je predmet kupoprodaje uništi se požarom ili potresom). 

Aktivnosti koje prethode sklapanju predugovora o kupoprodaji 

Nakon što se odlučite na korak sklapanja predugovora o kupoprodaji, važno je da ste vi kao kupac sigurni da želite u bližoj budućnosti sklopiti kupoprodajni ugovor s prodavateljem te u konačnici kupiti nekretninu. 

Prije samog sklapanja predugovora pronašli ste nekretninu koja vam odgovara, uvjerili se da ima urednu vlasničku i tehničku dokumentaciju te ste u pregovorima s prodavateljem postigli cijenu koja je prihvatljiva vama i samom prodavatelju. 

Nemojte žuriti u sklapanje predugovora ako niste sigurni da ste spremni na kraju i kupiti nekretninu kako ne bi izazvali dodatne troškove za sebe i za prodavatelja. 

Sadržaj predugovora 

U predugovor se unose svi bitni elementi pravog kupoprodajnog ugovora, a u pravilu predugovor u sebi sadrži sljedeće informacije: 

• Informacije o predmetu kupoprodaje (vrsta nekretnine, njena cijena, katastarska općina, broj čestice i broj zemljišnoknjižnog uloška, opis nekretnine...)
• Izjava od strane prodavatelja da je on vlasnik predmetne nekretnine i da ista nije opterećena uknjiženim ili neuknjiženim teretima niti pravima u korist trećih osoba kojima se osporava, ograničava ili umanjuje kupčevo pravo
• Kupoprodajna cijena izražena u kunama
• Datum i način isplate kupoprodajne cijene
• Iznos kapare
• Izjava o preuzimanju obveze plaćanja poreza na promet nekretnina od strane kupca ili prodavatelja
• Ostali uvjeti kupoprodaje kao što je datum sklapanja kupoprodajnog ugovora koji se obično određuje kao datum koji se nalazi unutar 3 mjeseca od dana sklapanja predugovora

Plaćanje kapare 

Prilikom sklapanja predugovora kupac je dužan isplatiti kaparu na račun prodavatelja koja u pravilu iznosi 10% vrijednosti nekretnine. Kapara se ugovara kao odustatnina i njome se kupac obvezuje da će nakon sklapanja kupoprodajnoga ugovora kupiti nekretninu. 

Ako kupac odustane od kupnje, prodavatelj ima pravo zadržati kaparu. U suprotnom slučaju, odustane li prodavatelj, dužan je kupcu isplatiti dvostruki iznos kapare. U pravilu što je viši iznos kapare to se čvršće osigurava kupoprodaja nekretnine jer ni jedna od obiju strana nije spremna izgubiti novac koji su do sada uložili u procesu kupoprodaje. 

Prednosti sklapanja predugovora 

Kao što je spomenuto na samom početku, nitko ne želi da mu željena nekretnina izmakne. Upravo to je glavna prednost sklapanja predugovora o kupoprodaji. Na taj način vi kao kupac sami sebi kupujete vrijeme za pribavljanje financijskih sredstava te tada imate više vremena kako bi primjerice podigli kredit. Tada ste sigurni da je prodavatelj odlučio prodati svoju nekretninu upravo vama. 

Za prodavatelja je prednost što više ne mora tražiti novog potencijalnog kupca jer se već jedna osoba obvezuje da je spremna kupiti njegovu nekretninu. 

Pomoć posrednika u trgovanju nekretninama 

Kako bi kao kupac bili sigurni u ispravnost cijelog postupka i zaštitili svoje interese preporuča se da angažirate odvjetnika ili licenciranog posrednika u kupoprodaji nekretnina koji će biti spremni sastaviti kupoprodajni ugovor u skladu sa zakonskim okvirom. Oni će vas voditi u procesu sklapanja predugovora i u konačnici ugovora o kupoprodaji nekretnine.