16.06.2019

Zašto se isplati ulagati u nekretnine?

Zašto se isplati ulagati u nekretnine?

Od davnina se posjedovanje zemlje i nekretnina smatralo bogatstvom. Kao nekad, tako i danas mnogi kažu da je bogat onaj koji u svom vlasništvu ima nekoliko kuća ili stanova. Nekretnine se ne smatraju samo mjestom za život već i važnom investicijom koja se razlikuje od financijske imovine i drugih vrsta imovine u koje svatko može uložiti svoju ušteđevinu. Značajne su koristi koje nekretnina može donijeti svom vlasniku, a potrebno ih je imati na umu za vrijeme donošenja odluke o investiranju.

 

Stabilnost i kontinuirani rast cijena nekretnina

Kada ulažemo u nešto očekujemo da ćemo povratiti našu investiciju, ali i potencijalno zaraditi od našeg ulaganja. Svako ulaganje sa sobom donosi i određeni rizik kojeg svaki investitor mora biti svjestan prije poduzimanja tog pothvata. Za razliku od ulaganja u financijske instrumente kao što su dionice, obveznice ili investicijski fondovi, ulaganje u zemljišta i nekretnine smatra se sigurnijim oblikom ulaganja.

Veliki financijski gubici uzrokovani nestabilnošću financijskog, ali i deviznog tržišta uzrokovali su pad povjerenja građana u takvu vrstu ulaganja. Također, za ulaganje u financijsku imovinu potrebno je posjedovati znanje o načinu funkcioniranja financijskog tržišta i tržišta vrijednosnih papira kao i koristiti usluge ovlaštenih burzovnih mešetara. Upravo je manjak znanja o financijskim tržištima jedan od razloga zašto se mnogi pojedinci ustručavaju od investicijskih pothvata kako ne bi ostvarili značajne financijske gubitke. Ljudi su u pravilu neskloni riziku koji je prisutan na tržištu deviza i vrijednosnih papira te oni koji su manje skloni riziku takvim razinama rizika ipak preferiraju drugu vrstu ulaganja, najčešće ulaganje u nekretnine koje se nalaze na atraktivnim lokacijama, često poznatim turističkim destinacijama.

Cijene nekretnina na privlačnim lokacijama kontinuirano rastu te su stabilne što je jedna od najvećih koristi za njihove vlasnike. Sve većom prepoznatljivošću Hrvatske kao turističke destinacije, cijene zemljišta i nekretnina na atraktivnim lokacijama na Jadranu ili pak u blizini važnih turističkih odredišta kontinuirano rastu te jamče investitorima ne samo povrat uloženog već i mogućnost dodatne zarade ukoliko se odluče za njenu prodaju.

 

Stabilnost i isplativost ulaganja

Stabilnost i kontinuirani rast cijena jamči i rast vrijednosti nekretnina te se ulaganje u takvu vrstu imovine smatra stabilnijim u odnosu na druge vrste investiranja. Vrijednost financijske imovine može pasti preko noći zbog raznih ekonomskih i političkih zbivanja. Cijene nekretnina se održavaju, dok vrijednost novca i dionica može značajno narasti, ali i pasti. Primjerice, kupnjom paketa dionica, njegov vlasnik nikad nije siguran hoće li mu taj paket osigurati dodatnu zaradu sljedeće jutro ili će njegova cijena tako drastično pasti da će ostvariti i značajne financijske gubitke.

S druge strane, vrijednost kupljene nekretnine ne može pasti na nulu već samo porasti posebice ako njen vlasnik dodatno ulaže u njenu obnovu i opremanje, ali i zbog tržišnih okolnosti koje nisu pod kontrolom investitora u vidu povećane potražnje ili porasta atraktivnosti lokacije. Stoga, možemo reći da ulaganje u nekretnine omogućuje i veću kontrolu nad investicijom u odnosu na ulaganje u financijsku imovinu. Ukoliko vrijednost nekretnine na tržištu padne, a želite prodati vašu nekretninu, uvijek možete pričekati ili dodatno uložiti u nju kako bi joj vrijednost opet porasla. Kada trgujete vrijednosnim papirima u pravilu ne možete učiniti ništa nego se nadati da će poduzeće u koje ste uložili izaći iz krize ili prodati vaše dionice da spasite ono malo što se još može spasiti. Prilikom investiranja u nekretninu sami sebi krojite sudbinu, dok vam sudbinu na financijskom tržištu kroji ipak netko drugi.

 

Kupovina nekretnine kao način štednje

Kamatne stope na oročenu štednju postaju sve niže te štednja postaje sve manje privlačan oblik zarade. Iz tog razloga, mnogi pojedinci traže alternativni način zarade, odnosno način kojim će oploditi svoj kapital. Kao što je već objašnjeno, ulaganje u dionice i obveznice je prerizično za nekoga tko želi sačuvati vrijednost svoje imovine te takve osobe preferiraju ulaganje u štednju. No, slijedom niskih kamatnih stopa, mnogi pojedinci umjesto štednje u bankama preferiraju kupovinu nekretnine.

Nekretnina se može koristiti u razne svrhe i donijeti prihode mnogo veće od iznosa kamata na oročenu štednju i to korištenjem mogućnosti iznajmljivanja. Dok su kamate na oročenu štednju sve niže, cijene iznajmljivanja kuća i stanova su sve više te će i u budućnosti dalje rasti. Zagreb i Jadran prednjače u destinacijama s najvišim cijenama najma. Takve tržišne okolnosti upućuju da se uvijek isplati imati nekretninu jer ona ne predstavlja samo mjesto stanovanja već i mjesto koje se prenamjenom može pretvoriti i u mjesto ostvarivanja prihoda.

Ukoliko odlučite oročiti vašu ušteđevinu, iznos koji ćete dobiti s kamatama znatno je niži od prihoda koji bi ostvarili iznajmljivanjem vaše kuće ili stana. Kamate u bankama na oročenu štednju u eurima su sada i niže od jedan posto pa bi za štednju u iznosu od 100.000 eura s kamatnom stopom od 0,60% godišnje zaradili 600 eura na godišnjoj razini. Nakon odbitka poreza i prireza taj iznos smanjio bi se na 520,80 eura. S druge stane iznajmljivanjem stana iste vrijednosti po cijeni od 3000 kuna mjesečno nakon odbitka poreza i prireza čiji su troškovi 297,36 kuna mjesečno, na godišnjoj razini zaradili bi 32.431,68 kuna.

Iznajmljivanje na mjesečnoj razini prevladava u kontinentalnoj Hrvatskoj, posebice u Zagrebu u kojem su mnogi studenti u potrazi za stanom u najam. Traži se stan zbog ubrzanog rasta broja inozemnih studenata. Na Jadranu pak prevladavaju iznajmljivanja na dnevnoj ili tjednoj razini zbog velike fluktuacije turista te su stoga za vrijeme turističke sezone prihodi od iznajmljivanja na kraći rok i veći od onih na mjesečnoj razini. Također, razne online platforme za iznajmljivanje omogućuju iznajmljivačima da brzo i uz niske troškove ostvare popunjenost svojih kapaciteta do 100% tijekom cijele sezone. U samo nekoliko mjeseci moguće je ostvariti zaradu koju možda nikad ne bi mogli ostvariti da ste svoju ušteđevinu odlučili oročiti u banci.

Zbog mogućnosti iznajmljivanja nekretnine i ostvarivanja većih prihoda prvenstveno za vrijeme turističke sezone raste i sama vrijednost nekretnine. Nekretnine takvih karakteristika i na dobroj lokaciji sve su poželjnije na tržištu i zbog velike potražnje cijene na tržištu nekretnina i dalje rastu. Osim apartmana i stanova sve popularnije postaju i kuće za odmor za koje su zainteresirani i domaći i inozemni turisti. Taj porast vrijednosti nekretnine omogućuje i njenom vlasniku prodaju po znatno višoj cijeni od kupovne te dodatnu zaradu.

Prihodi od iznajmljivanja nekretnine mogu podmiriti znatne troškove kao što su troškovi popravaka, obnove, održavanja nekretnine, ali i troškove otplate kredita pomoću kojeg je i nekretnina kupljena. Sve ono što ostane nakon podmirenja troškova, najmodavcu preostaje iznos čiste zarade. U tom pogledu, najmoprimci su ti koji otplaćuju investiciju, a vi kao vlasnik stana preostali iznos možete koristiti za nove investicije ili kao štednju za mirovinu. Sve je prisutniji trend da osobe koje su pred mirovinom odluče prodati svoje kuće ili stanove veličine više od 100 četvornih metara i kupuju manje stanove. Razliku između kupnje i prodaje koriste za troškove života jednom kada postanu umirovljenici.

 

Korištenje nekretnine u vlastite svrhe

Osim financijskih koristi koje nekretnina može donositi njenom vlasniku u vidu prihoda od iznajmljivanja, ona vlasniku donosi i koristi ukoliko ju odluči koristiti u osobne svrhe. Nekretnina pruža komfor, ona je naša te se ne osjećamo kao gosti ili stranci u kući koja je u tuđem vlasništvu. Ona je mjesto u kojem živimo, u kojem boravimo, a kao njeni vlasnici dužni smo plaćati režije, troškove održavanja i ulagati u nju kako bi zadržali njenu vrijednost. Vlastita nekretnina podrazumijeva da ne postoje troškovi plaćanja najma kao ni troškovi hotelskog smještaja. Kao vlasnik nekretnine možete samo dobiti i nikad ne izgubiti bilo u vidu neplaćanja cijena podstanarstva bilo u mogućnosti iznajmljivanja vaše kuće ili stana.

 

Poduzimanje investicijskog pothvata

Brojne koristi koje donosi ulaganje u nekretnine potrebno je znati iskoristiti na pravi način. Prije svakog investicijskog pothvata nužno je dobro se informirati i istražiti situaciju na tržištu. Pritom treba imati na umu odabir odgovarajuće lokacije, veličine samog objekta i prostorija kao i njihov raspored. Što je lokacija atraktivnija to su i cijene nekretnina na toj lokaciji više. Međutim, izgledno je da će te cijene i u budućnosti rasti te je potrebno odabrati pravi trenutak za kupovinu nekretnine. Atraktivnost lokacije će omogućiti i lakši pronalazak najmoprimaca ukoliko se kao vlasnik odlučite i na taj način ostvarivanja prihoda.

Osim lokacije, nužno je pronaći i nekretninu čija vam veličina odgovara. Često zbog karakteristika zemljišta i okolnog područja nije moguće izgraditi nekretnine čija bi veličina odgovarala većini investitora. U gradovima se one najčešće odnose na stanove koji su manje veličine, dok se na periferiji gradova najčešće radi o kućama koje se prostiru na velikim površinama. Može se reći da se često lokacija i veličina prostora ne kreću u istom smjeru. Osim veličine samog prostora, bitan je i raspored prostorija koji se treba sagledati i treba odgovarati svrsi u koju se nekretnina kupuje. Kod stanova je važno uzeti u obzir i karakteristike zgrade, odnosno kat na kojem se stan nalazi kao i samu starost zgrade.

Sve prethodno navedene elemente potrebno je razmotriti prilikom kupovine nekretnine kako bi se sama investicija isplatila. Što je veća vrijednost nekretnine, nužno je uložiti i veći iznos, ali je i razdoblje povrata investicije dulje te je potrebno razmisliti je li vam bitnija brža i niža zarada ili ste spremni uložiti više i pričekati duže za ostvarivanje veće vrijednosti povrata vašeg investicijskog pothvata.