16.11.2020

Sustav oporezivanja nekretnina u Hrvatskoj

Sustav oporezivanja nekretnina u Hrvatskoj

Kupovina nekretnine je velika investicija za koju mnogi štede godinama ili uzimaju kredite kod banaka kako bi mogli iskoristiti priliku i kupiti nekretninu koja odgovara njihovim preferencijama. Prilikom kupovine nekretnine potrebno je brzo reagirati jer se cijene na tržištu mogu brzo promijeniti. Osim troška nekretnine potrebno je rezervirati i sredstva koja je kupac dužan po zakonu platiti državi. Radi se o poreznim davanjima, konkretno o porezu na promet nekretnina o kojemu više možete pročitati u nastavku. 

 

Općenito o porezu na promet nekretnina 

Prema Zakonu o porezu na promet nekretnina, prometom nekretnina smatra se svako stjecanje vlasništva nekretnine u Republici Hrvatskoj. Stjecanje se odnosi na kupoprodaju nekretnine, zamjenu, nasljeđivanje, darovanje, unošenje i izuzimanje nekretnina iz trgovačkog društva, stjecanje dosjelošću, stjecanje nekretnina u postupku likvidacije ili stečaja, temeljem odluka suda ili zakona, itd.  

Zakon obuhvaća zemljišta (poljoprivredna, građevinska i druga zemljišta) i građevine bilo stambene, poslovne, sve druge zgrade i njihove dijelove. Važno je napomenuti da u slučaju da dva vlasnika odluče zamijeniti svoje nekretnine, zakon tu zamjenu gleda kao dvije kupoprodaje te je svaki sudionik zamjene zapravo stjecatelj nekretnine te plaća porez na vrijednost nekretnine koju stječe zamjenom. 

 

Porezni obveznici, porezna osnovica i porezna stopa 

Obveznikom poreza na promet nekretnina smatra se stjecatelj nekretnina, a u slučaju zamjene kao što je navedeno u prethodnom odlomku, svaki sudionik u zamjeni plaća porez na vrijednost nekretnine koju stječe.  

U slučaju da se stječe idealni dio nekretnine, obveznik poreza je svaki stjecatelj zasebno. S obzirom da je porezni obveznik uvijek osoba koja stječe vlasništvo nad nekretninom, nije moguće kupoprodajnim ugovorom istu obvezu prenijeti na prodavatelja nekretnine iako je prodavatelj preuzeo obvezu plaćanja istog.  

Porezna uprava će zatražiti kupca da plati porez, a ne prodavatelja. Stoga, ukoliko je u ugovoru u kupoprodaji navedeno da je prodavatelj taj koji je preuzeo obvezu plaćanja poreza, tada prodavatelj jamči solidarno za naplatu poreza od kupca.  

Trenutkom nastanka porezne obveze smatra se trenutak sklapanja ugovora o kupoprodaji, odnosno u trenutku pravomoćnosti presude ili odluke za nekretnine koje se stječu temeljem odluke suda ili nekog drugog tijela. 

Posebna situacija javlja se kada nekretninu stječe strana osoba. Pri tome valja razlikovati građane Europske unije te građane trećih zemalja. Od 1. veljače 2019. svi europski građani stječu pravo vlasništva nad nekretninom na isti način kako ga stječu hrvatski državljani.  

Iznimka je da europski građani ne mogu steći vlasništvo nad nekretninama koje se nalaze na poljoprivrednom zemljištu. Za sve ostale nekretnine slijedi se postupak kao da je nekretninu kupio hrvatski državljanin te je kupac također dužan platiti porez na promet nekretninama.  

Za državljane trećih zemalja vrijede opće (pravovaljani pravni posao) i posebne pretpostavke (uzajamnost i pripadajuća suglasnost) kako bi stekli vlasništvo nad nekretninom u Hrvatskoj. Preduvjet za stjecanje prava vlasništva je prethodno dobivena suglasnost od strane Ministarstva pravosuđa. U isto vrijeme kada potencijalni kupac dobije suglasnost od dotičnog ministarstva utvrđuje se i porez na promet nekretnina. 

Od 1. siječnja 2019. primjenjuje se jedinstvena porezna stopa od 3% na promet svih vrsta nekretnina, odnosno zemljišta, građevina i njihovih dijelova. Poreznu osnovicu predstavlja tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze.  

Porezna uprava utvrđuje tu osnovicu iz isprave o stjecanju ako je ukupan iznos naknade koju daje ili isplaćuje stjecatelj približno jednak cijenama koje se postižu ili se mogu postići na tržištu. Ukupan iznos naknade također uključuje i preuzimanje dugova bivšeg vlasnika. Primjerice, kupac kupuje stan po cijeni od 300.000 kuna, ali se osim cijene stana kupac obvezao platiti i dug prodavatelja u iznosu od 100.000 kuna. U tom slučaju poreznu osnovicu čini ukupan iznos koji kupac plaća prodavatelju (ukupna naknada za kupljenu nekretninu) te se porezna stopa primjenjuje na poreznu osnovicu od 350.000 kuna.  

Može se dogoditi da prodavatelj želi što brže prodati nekretninu te je tada prodaje po cijeni nižoj od tržišne. U tom slučaju Porezna uprava uspoređuje cijene na tržištu s naknadom koju kupac plaća prodavatelju, ili u slučaju da nema usporednih podataka za takvu vrstu nekretnine, stručna osoba provodi vještačenje nekretnine. Tada se porezna osnovica ne utvrđuje na temelju ukupne naknade koju kupac plaća prodavatelju već na temelju vrijednosti nekretnine na tržištu. Utvrđeni iznos poreza, porezni obveznik je dužan platiti u roku od 15 dana od dana dostavljanja rješenja o utvrđivanju poreza na promet nekretnina.  

Što se tiče prava na povrat poreza, to pravo ima osoba koja je platila porez, a nije bila dužna platiti ga ili ga je uplatila u većem iznosu nego što je trebalo. 

 

Nasljeđivanje nekretnina 

Osim kupovinom, između ostalog nekretnina se može steći i nasljeđivanjem. Tada je porezni obveznik osoba koja nasljeđuje nekretninu.  

Ukoliko se nasljednik odluči odreći te nekretnine ili ustupi nasljedstvo drugoj osobi za vrijeme ostavinske rasprave tada ta osoba ne plaća porez već ga plaća ona osoba koja će prijenosom nasljedstva postati konačni nasljednik nekretnine.  

Ako se nekretnine stječu na temelju ugovora o darovanju tada je porezni obveznik daroprimatelj ili bilo koja druga osoba koja je tu nekretninu stekla bez plaćanja ikakve naknade.  

 

Oslobođenja od plaćanja poreza 

Zakon o porezu na promet nekretnina navodi tri vrste oslobođenja od plaćanja poreza na promet nekretnina, a to su opća oslobođenja, oslobođenja pri unosu nekretnina u trgovačko društvo te oslobođenja pri nasljeđivanju, darovanju i drugom stjecanju bez naknade. Opća oslobođenja odnose se na: 

  • Republiku Hrvatsku, jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, tijela državne vlasti, ustanove čiji je jedini osnivač Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, zaklade i fundacije, sve pravne osobe čiji je jedini osnivač Republika Hrvatska, Crveni križ i neprofitne pravne osobe registrirane za pružanje humanitarne pomoći sukladno posebnom propisu; 
  • Diplomatska ili konzularna predstavništva strane države pod uvjetom uzajamnosti i međunarodne organizacije za koje je međunarodnim ugovorom dogovoreno oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina; 
  • Osobe koje stječu nekretnine u postupku vraćanja oduzete imovine i komasacije nekretnina;  
  • Prognanike i izbjeglice koji stječu nekretnine zamjenom svojih nekretnina u inozemstvu; 
  • Građane koji kupuju stambenu zgradu ili stan (uključujući i zemljište) na kojem su imali stanarsko pravo ili uz suglasnost nositelja stanarskog prava prema propisima kojima se uređuje prodaja stanova na kojima postoji stanarsko pravo. Isto vrijedi i za zaštićene najmoprimce koji kupuju stambenu zgradu ili stan u kojem stanuju na temelju ugovora o najmu; 
  • Osobe koje stječu nekretnine u skladu s propisima kojima se uređuje pretvorba društvenog vlasništva u druge oblike vlasništva; 
  • Bračne drugove, potomke i pretke koji čine uspravnu liniju te posvojenike i posvojitelje koji su u tom odnosu s primateljem uzdržavanja te od njega stječu nekretnine na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju ili na temelju ugovora o dosmrtnom uzdržavanju; 
  • Osobe koje razvrgnućem suvlasništva ili diobom zajedničkog vlasništva stječu posebne dijelove te ili tih nekretnina, neovisno o omjerima prije i nakon razvrgnuća suvlasništva ili diobe zajedničkog vlasništva. 

Druga kategorija izuzeća odnosno unos nekretnina u trgovačko društvo pretpostavlja prijenos vlasništva nekretnine s člana trgovačkog društva na novoosnovano trgovačko društvo ili u već postojeće trgovačko društvo. Porez se isto ne plaća u slučaju pripajanja i spajanja nekretnina kao ni razdvajanja i odvajanja istih. Od poreza prilikom nasljeđivanja, darovanja i drugih načina stjecanja bez naknade izuzeti su: 

  • Bračni drug, potomci i preci koji čine uspravnu liniju te posvojenici i posvojitelji koji su u tom odnosu s umrlim ili darovateljem; 
  • Pravne i fizičke osobe kojima Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave daruje, odnosno daje nekretnine bez naknade radi odštete ili iz drugih razloga u vezi s Domovinskim ratom;  
  • Bivši bračni drugovi kada uređuju svoje imovinske odnose. 

 

Prijava nastanka porezne obveze 

Do 2017. godine svaki je stjecatelj nekretnine bio dužan prijaviti nastanak porezne obveze nadležnoj ispostavi Porezne uprave. Danas je taj postupak puno jednostavniji te se prijavom nastanka porezne obveze smatra dostavljane isprava javnom bilježniku ili sudu koji donosi odluku o raspolaganju nekretninama te će oni dostaviti te isprave Poreznoj upravi.  

U protivnom, ako se ne koriste usluge javnog bilježnika ili suda, porezni obveznik sam ispunjava prijavu i dostavlja ju Poreznoj upravi.