16.06.2019

Što su to "čisti papiri" nekretnine?

Što su to "čisti papiri" nekretnine?

Nitko ne želi kupiti „mačka u vreći“. Kada kupite nešto na brzinu bez da ste sagledali sve faktore koji su potrebni za donošenje najracionalnije odluke možete se negativno iznenaditi. Neki od faktora mogu značajno utjecati na isplativost same investicije. Na tržištu nekretnina gdje se radi o velikim i često životnim investicijama ne možete donositi odluke samo na temelju dojma koji je prilikom razgledavanja na vas ostavila neka nekretnina. 

Idealna nekretnina nije samo ona koja se nalazi na za vas idealnoj lokaciji, čiji je raspored prostorija kao stvoren za vas ili odgovara vašem budžetu. Uz nekretninu se vežu i dokumenti koji dokazuju vlasništvo nad njom i njen legalitet. Ne možemo očekivati da su ti dokumenti uvijek u onakvom stanju u kakvom bi trebali biti. Često tadašnji vlasnici nekretnina ne vode brigu o njihovoj "urednosti" i stvaraju prepreku prodaji nekretnine, uzimanju kredita ili pak stavljanju nekretnine u poslovnu ili gospodarsku funkciju. Upravo da bi se izbjegle takve situacije potrebno je znati razlikovati "čiste papire" nekretnine od onih koje zadaju glavobolje i prodavatelju i potencijalnom kupcu nekretnine. 

"Čistim papirima" dokazuje se urednost vlasničke dokumentacije nekretnine, odnosno dokazuje se da se poštuju zakoni i da je nekretnina legalno sagrađena te da se legalno koristi. Pogrešno se smatra da taj pojam podrazumijeva samo građevinsku dozvolu i samovlasništvo (tj. vlasništvo 1/1). On obuhvaća više dokumenata koji se dijele na vlasničku dokumentaciju te na tehničku ili građevinsku dokumentaciju. Ovisno o vrsti dokumenata razlikuje se način na koji se ostvaruje urednost dokumentacije. 


Karakteristike uredne vlasničke dokumentacije 

Prilikom kupoprodaje nekretnine, svaki kupac se nada najjednostavnijem i najbržem prijenosu vlasništva. U slučaju kupovine kuće najbrži prijenos vlasništva vrši se ukoliko je vlasništvo nad kućom samovlasništvo jer je samo jedna osoba njen vlasnik i samo ona odlučuje o prodaji kuće. Za kupovinu stana najidealnije je etažno vlasništvo stana koje predstavlja vlasništvo posebnog dijela zgrade, tj. dijela koji je samostalna uporabna cjelina, a odnosi se na stan ili čak i na druge sporedne prostorije namijenjene zajedničkom korištenju. Takve prostorije u odgovarajućem suvlasničkom odnosu pripadaju samostalnim uporabnim cjelinama. Suvlasnički dio zajedničkih dijelova zgrade i zemljišta također pripadaju vlasniku posebnog dijela zgrade. 

U slučaju da se ne radi o samovlasništvom nad kućom i etažnom vlasništvu stana postoji i drugačiji oblik urednog vlasništva koji se odnosi na postojanje više suvlasnika. Više suvlasnika, ujedno i usporava i komplicira proces kupoprodaje nekretnine. Za uspješnu kupoprodaju svi suvlasnici trebali bi biti suglasni s prodajom nekretnine te potpisati kupoprodajni ugovor ili za to opunomoćiti jednog od suvlasnika. U ovoj situaciji važna je uloga međuljudskih odnosa i postojanje zajedničkih interesa jer o tome ovisi i sama uspješnost kupoprodaje. 

Uredno vlasništvo ne predstavlja samo suvlasništvo nekretnine u etažnom vlasništvu i samovlasništvo nekretnine. Postoji i uredno vlasništvo i ako se radi o nekretnini bez etažnog vlasništva. Suvlasništvo nekretnine bez etažnog vlasništva predstavlja vlasništvo nad dijelom nekretnine koji nije određen kao samostalna uporabna cjelina kao što je u slučaju etažnog vlasništva. Stoga se radi o vlasništvu točno određenog dijela nekretnine, tj. stana u odnosu na zgradu. Vlasništvo nad takvim idealnim dijelom u odnosu na cijelu nekretninu dokazuje se navođenjem posebnog članka u kupoprodajni ugovor. 

Idealni dijelovi su utvrđeni, ali im nije dodijeljeno vlasništvo nad stanom koji predstavlja fizički dio zgrade. Primjerice, kupujete stan koji se nalazi u zgradi koja nije etažirana, a u kojoj se nalazi ukupno šest stanova. Vi kao kupac kupnjom tog stana stječete vlasništvo nad idealnim dijelom 1/6 zgrade, a ne posebnog stana. Kao suvlasnik idealnog dijela zgrade imate pravo koristiti poseban fizički dio zgrade, odnosno stan ako se suvlasnici ne protive. U pravilu ne postoji protivljenje suvlasnika u zgradama koje nisu etažirane jer su i ostali suvlasnici zgrade u istoj situaciji. 

Također, ako postoji više suvlasnika jednog idealnog dijela nekretnine, primjerice dva supružnika (svaki posjeduje 1/2 idealnog dijela nekretnine) ili više obiteljski povezanih ili nepovezanih osoba (npr. svaka osoba posjeduje 1/4 idealnog dijela nekretnine), potrebna je suglasnost svih suvlasnika prilikom prodaje te nekretnina. Bez obzira na više suvlasnika, takav oblik vlasničke dokumentacije je također uredan. Međutim, sam proces kupoprodaje nekretnine i upisa vlasništva u zemljišne knjige nije toliko jednostavan i brz kao u slučaju samovlasništva i etažnog vlasništva jer o prodaji nekretnine ne odlučuje samo jedna osoba. 

Vlasništvo pojedinih nekretnina je opterećeno založnim pravom banke zbog zajma koji su vlasnici uzeli kod banke. Kupci su često nepovjerljivi i zaziru od kupovine takvih nekretnina čak i u slučajevima kad im odgovaraju njene karakteristike i izgled. 

Sama činjenica da su opterećene hipotekom banke ne znači a priori da su te nekretnine nepodobne za prodaju, tj. da im je „nečista“ ili „neuredna“ vlasnička dokumentacija. U takvim je slučajevima za podobnost prodaje ključna činjenica da dospjeli neplaćeni iznos dugovanja po kreditu nije veći od ugovorene kupoprodajne cijene nekretnine koja se prodaje. 

Za utvrđivanje točnog iznosa duga po kreditu, prodavatelj je dužan ishoditi od banke vjerovnika tzv. „pismo namjere za zatvaranje kredita“ iz kojeg je razvidan točan iznos dospjelog dugovanja po kreditu. Pismo namjere je službeni dokument čijim izdavanjem banka jamči da će u slučaju pokrivanja traženog duga od treće/zainteresirane strane odobriti brisanje tereta s vlasništva predmetne nekretnine u zemljišnoj knjizi. 

Ukoliko je iznos dugovanja prodavatelja uistinu manji od iznosa kupoprodajne cijene (što je obično uvjet za realizaciju posla), tada kupac nekretnine banci vjerovniku, a temeljem pisma namjere, direktno isplaćuje dospjelo dugovanje prodavatelja, dok preostali iznos do pune kupoprodajne cijene uplaćuje prodavatelju. Potom banka vjerovnik izdaje tzv. „brisovno očitovanje“ koje kupcu omogućava upis svog vlasništva i brisanje zabilježbe tereta u zemljišnoj knjizi. 

To je postupak standardan i vrlo uobičajen prilikom kupoprodaje nekretnina, koji kupac može obaviti sam ili za to može angažirati odvjetnički ured ili u jeftinijoj varijanti obratiti se licenciranoj agenciji za posredovanje u prodaji nekretnina. 


Karakteristike uredne građevinske dokumentacije 

U praksi postoje objekti koji su uredno upisani u zemljišnu knjigu i naizgled imaju urednu dokumentaciju. No, upis vlasništva u zemljišnu knjigu sam po sebi nije dokaz o postojanju valjane građevinske dokumentacije nekretnine, tj. građevinske i uporabne dozvole. 

Građevinska dozvola je dokument kojim se odobrava gradnja nekretnine određenih gabarita u prostor u skladu s prostornim planom određenog područja. Ona se izdaje prije početka gradnje na zahtjev investitora. Suprotno tome, uporabna dozvola je dokument koji se izdaje nakon završetka gradnje. Uporabnom dozvolom se potvrđuje da je nekretnina izgrađena u skladu s građevinskom dozvolom i njome se ozakonjuje ostanak nekretnine u prostoru. Kao takva, ona predstavlja dokument najvišeg reda, odnosno reprezentant i najvažniji dokument cjelokupne građevinske dokumentacije. Uporabna dozvola je ključni dokument i neoborivi dokaz od legalitetu postupka gradnje. 

Za objekte sagrađene nakon 2008. godine, upis vlasništva u zemljišnu knjigu s velikom vjerojatnošću podrazumijeva i urednu građevinsku dokumentaciju. Razlog tome je da zakon od 2008. godine uknjižbu objekta u zemljišnu knjigu investitoru uvjetuje prilaganjem uporabne dozvole. Dakle, stvar je prilično jasna za novije nekretnine i nešto kompleksnija za starije nekretnine. 

Za objekte koji su sagrađeni nakon 2008. godine, posjedovanje uporabne dozvole znači sasvim sigurno i postojanje pravomoćno izdane građevinske dozvole. Prema postojećim propisima posljednjih desetak godina, građevinska dozvola je u slijedu izdavanja dokumenata preduvjet za dobivanje uporabne dozvole, koja se izdaje nakon završetka gradnje i izvršenog tehničkog pregleda objekta. Stoga, ako objekt ima uporabnu dozvolu, pravno se podrazumijeva postojanje građevinske dozvole čak i ako ju vlasnik nije u mogućnosti predočiti/pribaviti ili čak ako ona nikad nije niti izdana. Posljednje navedeno može biti i jest zbunjujuće, ali to proizlazi iz učestalih promjena te kompleksnih, nedorečenih i često loših zakonskih regulativa na području gradnje kroz bližu i daljnju povijest. 

Za brojne starije objekte moguće je da imaju uporabnu dozvolu ili neki od njenih povijesno valjanih pojavnih oblika (prethodnika) koji su izdani uz postojanje ili bez postojanja građevinske dozvole. Stoga, pravnu snagu i valjanost uporabne dozvole kao ključnog dokaza legalnosti izgradnje čitavog niza starijih objekata mogu imati nekoliko njenih pojavnih oblika (prethodnika) koji su i danas punopravni. 

Jednaku pravnu valjanost kao uporabna dozvola imaju dokumenti (1) „potvrda građevinske inspekcije da se ne vodi postupak za rušenje“ i to za objekte sagrađene između 1968. i 1991. godine, a koji su prethodno upisani u ZK i katastar; zatim (2) „završno izvješće nadzornog inženjera“ i to za objekte „brp“ (bruto razvijene površine) manje od 400 m2; i „rješenje o izvedenom stanju“ za objekte čije je postojanje u prostoru naknadno legalizirano. 

Valja još istaknuti da postoje brojni zakonito tretirani objekti za koje nikad nije izdana građevinska dozvola, a imaju mogućnost ishođenja uporabne dozvole. To se osobito odnosi na objekte izgrađene prije 1968. godine, pod uvjetom da su isti ostali u tadašnjim gabaritima, tj. da nakon 1968. godine nisu nelegalno nadograđeni. Za takve se nekretnine uz predočenje katastarske „potvrde da je objekt izgrađen prije 1968. godine“ regularno se izdaje uporabna dozvola i u praksi ih se tretira legalnima. 

Na tržištu postoji veliki broj vlasnika nekretnina koji bi bez velikih problema dokumentaciju istih mogli dovesti u stanje urednosti, no zbog nemara su skloniji navedeni posao prepustiti kupcima njihovih nekretnina, čime se dovode u nepovoljniji položaj u odnosu na kupca. Stoga, poznavanje i prepoznavanje ključnih dokumenata vezanih za legalitet nekretnine kupcima često može priskrbiti određenu prednost pri kupovini nekretnine. 

U svim navedenim situacijama bez adekvatnog znanja i iskustva o "čistim papirima" može se dogoditi da naiđete na nekretninu čija dokumentacija nije uredna i tako si zakomplicirate proces kupoprodaje, ali i da kupite takvu nekretninu bez da ste toga svjesni. Brzoplete kupnje mogu uzrokovati velike probleme u budućnosti i učiniti investiciju ne samo neisplativom već i velikim opterećenjem za kupca u smislu potrošnje novca i vremena na dodatno "čišćenje papira". Također, prilikom prodaje, prodavatelji često ne vode računa o urednosti svih dokumenata bilo zbog toga što nisu upoznati sa svim nadležnim zakonima, bilo zbog nemara i želje da što prije prodaju nekretninu i prebace sav teret na novog kupca. 

Ukoliko sami prolazite kroz cijeli proces pronalaska i kupoprodaje nekretnine puno je veća vjerojatnost da ćete naići na takve situacije nego da sudjelujete u tom procesu preko posrednika. Da bi izbjegli takve situacije možete se obratiti za pomoć agencijama za nekretnine koje detaljno provjeravaju urednost vlasničke i tehničke dokumentacije svake nekretnine koja bi vas mogla zanimati i poduzimaju potrebne mjere za osiguranje legaliteta nekretnine. One svojim radom jamče da će vaša investicija biti isplativa barem vezano uz dokumentaciju koja ju prati i vi kao potencijalni kupac ne morate brinuti o tim pitanjima. Kao prodavatelj nekretnine također se možete pouzdati u rad agencija za nekretnine jer će vas one upozoriti na urednost vaše vlasničke i tehničke dokumentacije.